Norme sul credito più stringenti estromettono gli speculatori dal mercato delle aste

Kim Yu-ji, 26 anni, ha lasciato andare un sospiro. «È andata male», ha detto. «Ci speravo molto.»

Era la mattina del 24 agosto nell'aula 101 del Tribunale distrettuale orientale di Seoul, nel distretto di Songpa. L'immobile messo all'asta era una casa multifamiliare a bassa densità, comunemente chiamata "villa" in coreano, situata ad Amsa-dong, nel distretto di Gangdong, con una perizia di 504 milioni di won (370.000 dollari). Ha attirato 11 offerenti, più di qualsiasi altro caso trattato quel giorno. Kim si era presa la mattina libera per sedersi accanto al fratello maggiore, Kim Beom-jun, 31 anni, che faceva la sua prima offerta a un'asta immobiliare. Stimava le proprie possibilità attorno all'80%.

Poi il giudice ha annunciato il risultato. «L'offerta più alta in questo caso è di 436,07 milioni di won», ha detto. Kim Beom-jun aveva offerto 370 milioni di won, restando 66,07 milioni di won sotto l'offerta vincente. Nessuno dei due fratelli si è soffermato sulla perdita: quel pomeriggio dovevano tornare al lavoro.

Non erano gli unici giovani offerenti presenti. C'erano circa 10 persone tra i 20 e i 40 anni, tra cui Kang Ji-yun, 27 anni, che ha perso un'asta per una villa a Garak-dong.

«Le case a Seoul sono così care che ho cercato un modo per acquistare spendendo il meno possibile, ed è così che ho scoperto le aste», ha raccontato. «Oggi ho perso, ma non sono troppo delusa, perché fare esperienza potrebbe prima o poi portare a una buona occasione e a una buona casa.»

L'aumento dei prezzi immobiliari e il irrigidimento delle normative sulla proprietà stanno spingendo un numero crescente di sudcoreani tra i 20 e i 30 anni verso i tribunali. Senza l'aiuto dei genitori, non riescono neanche lontanamente a comprare un appartamento a Seoul, anche mettendo a rischio le proprie finanze al limite. Così acquistano invece una villa all'asta e aspettano l'occasione per salire di categoria. Il mercato delle aste immobiliari è complicato e rischioso, e per anni è appartenuto a specialisti di mezza età che sapevano interpretarlo. La domanda è perché i giovani vi stiano ora entrando.

I dati dei tribunali confermano la tendenza. Da gennaio a luglio, 20.619 acquirenti hanno registrato la proprietà di immobili acquistati all'asta, secondo il Court Registry Information Plaza. Di questi, 5.556 — il 26,9% del totale — avevano tra i 19 e i 39 anni, con un aumento del 18,3% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. La quota di acquirenti tra i 19 e i 29 anni è cresciuta ancora più velocemente, con un aumento del 24,8% contro una media del 17,2% su tutte le fasce d'età. Su un periodo più lungo, il cambiamento è ancora più evidente: gli acquirenti tra i 19 e i 39 anni sono passati da 5.759 nel 2021 a 8.361 dell'anno scorso.

Due forze sono all'origine del cambiamento: l'aumento dei prezzi degli appartamenti e il conseguente irrigidimento delle norme sul credito.

«Con i prezzi degli appartamenti in continua crescita e le norme sul credito più severe, i potenziali acquirenti sembrano essersi rivolti alle aste in cerca di un modo più accessibile per comprare», ha dichiarato Lee Ju-hyun, consulente esperto senior di GG Auction.

Anche gli annunci disponibili di jeonse — il sistema coreano di affitto con deposito forfettario, in cui gli inquilini pagano un ampio deposito rimborsabile invece dell'affitto mensile — si sono ridotti, aumentando la pressione.

Un responsabile della Master Auction Academy di Suwon, nella provincia di Gyeonggi, ha affermato che circa metà dei nuovi studenti recenti della scuola ha tra i 20 e i 40 anni, a indicare un crescente interesse tra i giovani. «Con la scomparsa degli annunci jeonse, le persone sembrano passare alle aste con l'idea che tanto valga comprare», ha detto il responsabile.

Anche un agente immobiliare di Hwagok-dong, nel distretto di Gangseo, ha descritto lo stesso cambiamento. «Le neo-spose chiedevano soprattutto case in jeonse, ma negli ultimi quattro o cinque mesi sono aumentate anche le richieste di acquisto», ha raccontato l'agente.

Case in cui vivere, non da rivendere

I giovani acquirenti che oggi entrano nelle aste cercano case da abitare. Fino al primo semestre dell'anno scorso, il mercato delle aste attirava offerenti più giovani che praticavano il gap investment — in cui l'acquirente copre la maggior parte del prezzo dell'immobile con il deposito jeonse di un nuovo inquilino — e la rivendita a breve termine di case multifamiliari a bassa densità. All'epoca le norme sul credito nel mercato delle aste erano più lax e non esisteva alcun obbligo di residenza.

La tendenza è cambiata con le misure sul credito annunciate il 27 giugno 2025, entrate in vigore il giorno successivo. Le regole hanno limitato a 600 milioni di won i prestiti destinati al pagamento del saldo del prezzo dopo un'offerta d'asta vincente e hanno richiesto ai vincitori di trasferirsi nella casa entro sei mesi. Il mercato si è spostato verso acquirenti ricchi di liquidità e verso chi acquista per abitare.

Gli acquirenti tra i 20 e i 40 anni raramente dispongono di molto contante, ma possono qualificarsi per il prestito destinato ai primi acquirenti di casa, che favorisce chi non ha mai posseduto un immobile. Il prestito richiede inoltre che l'acquirente viva nell'abitazione.

«Quando le normative immobiliari sono tanto estese come ora, il finanziamento è cruciale e i giovani senza casa hanno un vantaggio», ha affermato Sim Yu-sun, direttore dell'Eduwill Real Estate Academy. «C'è una tendenza di giovani acquirenti che usano il finanziamento nel mercato delle aste, relativamente accessibile, per ottenere case in cui possano vivere.»

Ciò che questi acquirenti possono effettivamente permettersi sono appartamenti di fascia bassa e media e case multifamiliari a bassa densità nelle periferie di Seoul — una mappa disegnata dai vincoli di bilancio. Secondo GG Auction, società specializzata in dati sulle aste giudiziarie e sulle vendite pubbliche, le offerte vincenti per gli appartamenti a Seoul hanno superato il 100% dei valori di perizia per quattro mesi consecutivi, il che significa che lo sconto tradizionale delle aste è di fatto scomparso. Quello sconto era da tempo il principale richiamo del mercato delle aste per gli acquirenti disposti ad accettarne i rischi in cambio di un prezzo inferiore al valore periziato.

«Comprare un appartamento nelle zone principali di Seoul richiede almeno 300-400 milioni di won di mezzi propri, quindi l'ingresso è semplicemente fuori portata», ha detto Kim Beom-jun. «Ho considerato una villa come un compromesso realistico.»

Alcuni vincono. Noh Hyun-jung, 24 anni, conosciuta online come "Hyunfree02", alla fine dell'anno scorso ha comprato una casa multifamiliare a bassa densità nel distretto di Gangseo per quasi 200 milioni di won, circa il 20% in meno dei prezzi di immobili simili nelle vicinanze. La proprietà si trova in un'area promossa per la riqualificazione nell'ambito di Moa Town, il modello seoulese di rinnovamento urbano su piccola scala. Il suo approccio è ciò che i coreani chiamano "momtech" — vivere in un immobile modesto aspettando che il suo valore o le prospettive di riqualificazione migliorino.

«Sono molto soddisfatta della vicinanza a una stazione della metropolitana, delle infrastrutture circostanti e, soprattutto, della sicurezza di non dovermi più preoccupare del jeonse o dell'affitto mensile», ha raccontato. «Ora che ho una casa in cui vivere, risparmierò e deciderò in seguito se restare lì o venderla.»

Cresce l'interesse; crescono anche i rischi

L'interesse è destinato a non affievolirsi. Yoiddang, una piattaforma di analisi delle aste giudiziarie basata sull'intelligenza artificiale, ha riferito che negli ultimi tre mesi gli utenti tra i 45 e i 64 anni hanno costituito il 63% della base, mentre gli utenti tra i 18 e i 34 anni il 22%. L'azienda ha affermato che la crescita tra gli utenti più giovani è stata la tendenza demografica più netta.

«I giovani utenti integrano attivamente nei processi decisionali i dati generati con l'AI e strumenti simili», ha dichiarato un responsabile dell'azienda.

Nei prossimi mesi sono attesi altri immobili alle aste giudiziarie. Esperti, tra cui Kim Won-young, docente di aste immobiliari che tiene corsi per i governi distrettuali di Seoul e altre organizzazioni, affermano che tra gli immobili in arrivo figurano appartamenti acquistati dalla prima ondata di acquirenti che si erano indebitati pesantemente durante l'amministrazione dell'ex presidente Moon Jae-in.

Sono attese in grandi volumi anche case multifamiliari a bassa densità, trascinate dalla crisi del jeonse in atto in modo marcato dal 2023. Due schemi spiegano la maggior parte dei casi: il kkangtong jeonse, in cui il deposito dell'immobile si avvicina o supera il ricavato che la casa avrebbe in una vendita, e il reverse jeonse, in cui i depositi prevalenti scendono sotto il deposito che il proprietario deve ancora restituire a un inquilino esistente.

Il boom dell'offerta è un avvertimento oltre che un'opportunità. Gli immobili finiscono all'asta perché qualcosa è andato storto, e ciò che è andato storto non è sempre visibile nell'annuncio.

«Le aste stanno chiaramente aumentando, ma il potenziale di problemi cresce altrettanto velocemente», ha detto Sim. «Gli acquirenti che non analizzano ipoteche nascoste, diritti degli inquilini e altri interessi legali possono pagare un prezzo molto alto, quindi dovrebbero studiare a fondo il processo prima di fare offerte.»

Per i giovani acquirenti esclusi dai prezzi degli appartamenti di Seoul, il tribunale delle aste è uno dei pochi punti d'ingresso rimasti.

«Se il governo regola senza affrontare le cause profonde dell'aumento dei prezzi immobiliari, la domanda troverà sempre una via d'uscita», ha affermato Yang Ji-young, consulente esperto immobiliare di Shinhan Securities. «Poiché le aste sono di fatto l'unico modo per investire nell'edilizia abitativa con poco denaro, i giovani vi accorrono anche sapendo che i rischi sono alti.»

Questo articolo del Hankook Ilbo, pubblicazione sorella di The Korea Times, è tradotto da un sistema di intelligenza artificiale generativa e redatto da The Korea Times.