Gli Stati Uniti hanno aggiunto 1,507 milioni di unità abitative, al netto delle nuove costruzioni meno le demolizioni, nei 12 mesi fino al Q2, portando lo stock abitativo totale a 149,45 milioni di unità, secondo i dati del Census Bureau diffusi martedì.

Queste unità includono case unifamiliari, townhome, duplex, accessory dwelling units, condomini e appartamenti. Utilizzando la dimensione media dei nuclei familiari negli Stati Uniti pari a 2,3 persone per unità abitativa, l’aumento equivale a case per altri 3,47 milioni di persone.

La crescita della popolazione, tuttavia, ha rallentato. Per il periodo di 12 mesi fino a luglio 2026, la popolazione statunitense è stimata in aumento di sole 757,000 persone, secondo altri dati del Census Bureau pubblicati all’inizio di quest’anno.

Negli ultimi cinque anni, lo stock abitativo totale degli Stati Uniti è aumentato di 7,51 milioni di unità abitative, che, alla dimensione media dei nuclei familiari, fornirebbero alloggio a 17,3 milioni di persone in più. Nello stesso periodo fino a luglio 2026, la popolazione statunitense è stimata in crescita di 10,4 milioni di persone, inclusa l’impennata record degli ultimi due decenni nel 2023 e nel 2024, secondo l’analisi dell’articolo.

Il risultato è che, nel periodo quinquennale, lo stock abitativo è cresciuto più rapidamente della popolazione, e questo squilibrio emerge nei dati sulle abitazioni vuote.

Lo stock di abitazioni vuote aumenta

Nel Q2 c’erano 15,64 milioni di unità abitative vuote. Di queste, 12,22 milioni erano classificate come “year-round vacant”, pari all’8,2% dello stock abitativo totale, e 3,44 milioni erano classificate come “seasonal vacant”.

“Year-round vacant” non significa vuote per un intero anno. Indica invece unità destinate all’occupazione in qualsiasi momento dell’anno, a differenza delle unità destinate all’occupazione stagionale.

Le unità year-round vacant sono suddivise in diverse categorie:

• vacant for rent
• vacant for sale
• rented or sold but new tenants or owners have not yet moved in
• held off the market, including for occasional use, temporarily occupied by people whose usual residence is elsewhere, or vacant for other reasons

Le unità vuote sul mercato in vendita o in affitto sono aumentate del 5,5% su base annua, ovvero di 249,000 unità, raggiungendo 4,75 milioni, il livello più alto dal Q3 2017. Questo dato è rilevante perché si tratta delle unità più direttamente esposte alle condizioni attuali del mercato e ai prezzi.

Negli ultimi cinque anni, le unità year-round vacant in affitto e in vendita sono aumentate di 1,10 milioni.

L’articolo osserva che alcune abitazioni inizialmente messe in vendita ma non vendute vengono successivamente trasferite sul mercato degli affitti, riducendo le scorte vacant for-sale e aumentando quelle vacant for-rent. Se i proprietari riescono effettivamente ad affittarle, diventano ciò che il settore definisce “accidental landlords”, e le unità passano dall’elenco delle abitazioni vuote a quello delle abitazioni occupate.

Le unità year-round vacant possono anche essere ritirate dal mercato e inserite nella categoria “held off the market”.

Le unità vuote sul mercato in affitto, comprese le abitazioni spostate da “accidental landlords”, sono aumentate del 5,1% su base annua, o di 181,000 unità, raggiungendo 3,73 milioni, il livello più alto dal 2013. Negli ultimi cinque anni, le unità year-round vacant in affitto sono aumentate di 807,000.

Le unità vuote sul mercato in vendita sono salite del 7,2% su base annua, o di 68,000 unità, arrivando a 1,02 milioni. Questi dati escludono le abitazioni in vendita ma ancora occupate, che sono conteggiate tra le occupied housing units. Poiché i dati non sono destagionalizzati, nelle giacenze in vendita si osserva una certa stagionalità.

Nel periodo quinquennale, le unità vacant for-sale sono aumentate del 41%, ovvero di 297,000.

Alcune delle unità che un tempo erano vacant for-sale si sono spostate nella categoria vacant for-rent, poiché i proprietari hanno trasferito gli immobili nel mercato degli affitti.

Le unità vuote ma già affittate o vendute e non ancora occupate sono aumentate del 5,8% su base annua, raggiungendo 1,00 milione. Negli ultimi cinque anni, questo numero è diminuito del 10%.

Si riduce lo stock tenuto fuori mercato

Delle 12,22 milioni di unità year-round vacant, 6,55 milioni erano tenute fuori mercato per vari motivi. Questa categoria include le unità riservate a uso occasionale, quelle temporaneamente occupate da persone la cui residenza abituale è altrove e quelle vuote per altri motivi, come la definizione di un’eredità o ragioni personali del proprietario.

L’articolo afferma che, poiché le unità vacant for-sale e vacant for-rent sono aumentate negli ultimi cinque anni, il numero di unità year-round vacant held off the market è diminuito. In altre parole, parte dello shadow inventory è già passata nelle liste effettive di vendita o di affitto.

Dati di mercato correlati

Utilizzando dati separati, l’articolo segnala una pressione ancora elevata sulle scorte di nuove case unifamiliari:

• Nel Sud, le giacenze in vendita di nuove case unifamiliari erano aumentate del 71% rispetto al 2019, mentre le vendite erano diminuite dell’8%.
• Nell’Ovest, le giacenze in vendita di nuove case unifamiliari erano aumentate del 22% rispetto al 2019, mentre le vendite erano diminuite del 50%.

L’articolo afferma inoltre che il divario tra gli affitti delle case unifamiliari e quelli degli immobili multifamiliari si è ampliato nettamente, sulla base di un’analisi di 14 grandi mercati.

Gli articoli collegati rilevanti citati nella fonte includono:

• Population Growth Slows to a Crawl, Net Migration May Turn Negative, Census Bureau’s New Population Estimates
• New Single-Family Home Prices Drop Further amid Declining Sales and Once Again Growing Inventory Glut
• Single-Family \u0026 Multifamily Rents in Face of an Onslaught of New Supply \u0026 Fading Population Growth

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