Uno studio pubblicato sull'AEA policy journal esamina gli effetti economici della riforma della zonizzazione a San Paolo, in Brasile, che ha innalzato i livelli massimi di costruzione consentiti lungo corridoi di trasporto designati. La ricerca, condotta da Santosh Anagol, Fernando Ferreira e Jonah Rexer, utilizza un modello di equilibrio dei mercati immobiliari per quantificare i risultati. San Paolo è una delle aree metropolitane più grandi del mondo, con oltre 12 milioni di residenti nel comune propriamente detto, rendendo la scala degli effetti misurati particolarmente rilevante per altre città in rapida crescita che valutano politiche analoghe di rilassamento dei vincoli edilizi.

Secondo i risultati, gli sviluppatori hanno risposto all'allentamento delle restrizioni aumentando le domande di costruzione di edifici multifamiliari negli isolati direttamente interessati dalla riforma. Questa maggiore offerta ha contribuito a ridurre i prezzi delle abitazioni nei quartieri in cui era consentita una maggiore densificazione. Il modello stima un aumento complessivo del 1,6 percento del patrimonio abitativo cittadino e una riduzione dello 0,4 percento dei prezzi delle abitazioni.

I ricercatori osservano che questi cambiamenti hanno determinato ingenti trasferimenti di ricchezza immobiliare dagli attuali proprietari di casa ai futuri proprietari, a seguito della moderazione dei valori immobiliari nelle aree interessate. Questa dimensione distributiva è un tema ricorrente nell'economia urbana: l'allentamento delle restrizioni edilizie tende ad avvantaggiare i residenti prospectivi e gli sviluppatori riducendo al contempo il valore patrimoniale dei proprietari esistenti, creando tensioni politiche attorno ai tentativi di riforma. Nel complesso, la riforma ha prodotto benefici economici equivalenti allo 0,65 percento del PIL cittadino di San Paolo. Tali benefici sono stati attribuiti principalmente ai profitti degli sviluppatori e ai vantaggi per i consumatori derivanti dal nuovo ambiente costruito.

Lo studio contribuisce a un più ampio corpus di ricerca economica su come le normative sull'uso del suolo plasmino i mercati immobiliari urbani. Le riforme della zonizzazione che consentono costruzioni ad alta densità vicino alle infrastrutture di trasporto — una strategia spesso descritta come sviluppo orientato al transito — sono frequentemente studiate per il loro potenziale di espandere l'accessibilità abitativa e migliorare il benessere urbano, sebbene i risultati varino in modo significativo tra le città e i diversi disegni di politica. Riforme comparabili in città come Auckland, in Nuova Zelanda, hanno attirato l'attenzione degli economisti che esaminano se la maggiore autorizzazione di alloggi multifamiliari si traduca in incrementi misurabili dell'offerta e in una moderazione dei prezzi.

Fonte: Marginal Revolution, con riferimento all'AEA policy journal.