Di Juliana Chloe A. Gonzales

Il programma di licenze a rilascio rapido del governo potrebbe portare i progetti residenziali sul mercato più rapidamente, ma i suoi requisiti di escrow potrebbero spostare l'equilibrio a favore dei grandi sviluppatori con elevata capitalizzazione, poiché i proventi delle prevendite devono rimanere bloccati fino al rilascio di una licenza di vendita ordinaria, hanno dichiarato gli analisti del settore immobiliare.

Secondo le norme rivedute sulla licenza temporanea di vendita (TLS), gli sviluppatori qualificati possono iniziare a vendere unità in attesa di determinati permessi da altre agenzie governative — ma tutti i proventi devono essere depositati su un conto escrow e non possono essere prelevati finché lo sviluppatore non ottiene una licenza di vendita ordinaria.

Il regime stesso della licenza di vendita risale al Decreto Presidenziale n. 957, la legge del 1976 per la tutela degli acquirenti di lotti in complessi residenziali e condomini, che richiede la registrazione e l'approvazione dei progetti da parte dell'autorità di regolamentazione della casa prima che le unità vengano offerte al pubblico.

"Uno sviluppatore non può più trattare le prevendite dell'era TLS come capitale circolante gratuito: serve un margine sufficiente a coprire i rimborsi se un progetto non si converte in tempo", ha dichiarato Dino Palanca, responsabile della ricerca di Savills Philippines, in un messaggio su Viber.

Il requisito dell'escrow aumenta la capitalizzazione necessaria per avviare un progetto, favorendo probabilmente gli sviluppatori con bilanci più solidi, ha affermato.

Ai sensi del Memorandum Circular n. 2026-012, gli sviluppatori che hanno già soddisfatto le condizioni per la licenza ordinaria possono richiedere una TLS in attesa di requisiti aggiuntivi, tra cui un certificato di conformità ambientale e un piano di rilievo approvato dal Dipartimento dell'Ambiente e delle Risorse Naturali, nonché un permesso di costruzione rilasciato dal governo locale.

Il Dipartimento degli Insediamenti Umani e dello Sviluppo Urbanistico (DHSUD) ha dichiarato che la misura mira a evitare che progetti residenziali qualificati rimangano bloccati da colli di bottiglia normativi, tutelando al contempo gli acquirenti.

Un meccanismo di tempistica, non un catalizzatore

Il signor Palanca ha affermato che la TLS accelererebbe l'ingresso sul mercato delle unità abitative, ma funzionerebbe più come un meccanismo di tempistica per le pipeline di progetti esistenti che come un catalizzatore di nuovi sviluppi.

"Il suo reale valore sta nel permettere ai progetti in fase avanzata di avviare la prevendita invece di restare inattivi durante l'iter dei permessi, cosa che nel tempo dovrebbe accorciare moderatamente la pipeline dell'offerta", ha affermato.

La riforma, ha aggiunto, non creerebbe necessariamente nuovi progetti in tempi immediati, perché consente principalmente ai progetti avanzati di iniziare la prevendita prima.

La TLS è valida per un anno e può essere prorogata per un ultimo periodo di sei mesi se il ritardo nell'ottenimento dei requisiti ancora mancanti non è imputabile allo sviluppatore. Il signor Palanca ha definito il periodo massimo di 18 mesi "gestibile" per i progetti tecnicamente avanzati, anche se potrebbe risultare stretto per le iniziative che richiedono approvazioni da diverse agenzie governative.

Se una TLS scade senza essere convertita in una licenza ordinaria, lo sviluppatore deve rimborsare tutti i pagamenti, inclusi interessi e imposte, entro 30 giorni. Il signor Palanca ha affermato che la regola del "colpo unico" contro ulteriori proroghe costituisce un deterrente significativo per gli sviluppatori che intendono usare la TLS come espediente permanente.

Approvazioni decentralizzate

Joey Roi Bondoc, direttore della ricerca di Colliers Philippines, ha dichiarato che le norme sulla TLS, insieme al decentramento delle approvazioni normative, potrebbero attenuare i ritardi di lunga data nel rilascio delle licenze e accelerare i lanci residenziali al di fuori di Metro Manila.

Ai sensi del Memorandum Circular n. 2026-012, il DHSUD ha trasferito l'istruttoria e l'approvazione delle domande normative dall'ufficio centrale agli uffici regionali, ad eccezione della regione dell'Isola di Negros. Gli uffici regionali hanno 15 giorni dal pagamento delle tariffe per approvare o respingere una domanda normativa.

Lo stesso DHSUD è stato istituito nel 2019 ai sensi della Republic Act n. 11201, che ha riunito in un unico dicastero i principali enti governativi per la casa.

"Anche gli uffici regionali possono vedere che nella loro regione c'è una forte domanda, quindi dovrebbero davvero accelerare l'istruttoria. C'è davvero bisogno di allentare i colli di bottiglia normativi", ha detto il signor Bondoc a BusinessWorld in un'intervista telefonica.

Approvazioni più rapide, ha affermato, potrebbero contribuire ad affrontare offerta, domanda e accessibilità degli alloggi, consentendo agli sviluppatori di procedere con i lanci nonostante i ritardi nei permessi rilasciati da altre agenzie. La riforma arriva mentre il governo lavora per colmare un deficit abitativo nazionale che ha stimato in oltre sei milioni di unità.

Appello a una maggiore consultazione

Il signor Bondoc ha inoltre affermato che il DHSUD dovrebbe garantire che i piccoli e medi sviluppatori comprendano le norme rivedute e dispongano di un canale per segnalare eventuali criticità di attuazione.

"Un confronto più approfondito con questi piccoli operatori sarà cruciale. Certo, siamo ancora nelle fasi iniziali e non abbiamo ancora visto il successo della sua implementazione. Ma dato che siamo ancora nelle fasi iniziali, ritengo che dovrebbe esserci un costante meccanismo di feedback tra gli sviluppatori", ha affermato.

Il DHSUD richiede inoltre che le pubblicità indichino chiaramente il numero della TLS, così che i potenziali acquirenti sappiano che un progetto è coperto solo da una licenza temporanea. Gli analisti hanno affermato che l'informativa dovrebbe essere applicata in modo coerente su tutte le piattaforme di marketing e dovrebbe spiegare chiaramente la natura temporanea della licenza.