La domanda industriale è rimasta robusta nel primo semestre (H1) del 2026, trainata dai produttori di semiconduttori, alimentari e bevande e beni di consumo con rotazione rapida (FMCG) alla ricerca di strutture con specifiche moderne e accesso strategico a porti e autostrade, in un contesto di costi del carburante in aumento. Il segmento dei semiconduttori è particolarmente significativo per l'economia filippina, poiché l'elettronica rappresenta da tempo la principale categoria di esportazione del Paese, il che spiega il peso di questi attori industriali nella domanda di spazi industriali. Il Luzon centrale dovrebbe essere un importante contributore di nuovi spazi industriali oltre il 2026, a beneficio delle società immobiliari con grandi e crescenti portafogli industriali nella regione.

Il profilo industriale del Luzon centrale sta fiorendo sempre di più, con attori industriali ad alto valore che si stabiliscono ed espandono nei grandi e sofisticati parchi industriali della regione. Negli ultimi anni, principali attori come Ajinomoto Philippines Corp. e Coca-Cola Beverages Philippines, Inc. hanno occupato spazi industriali nella regione. Tra i nuovi ingressi di rilievo figurano produttori di veicoli elettrici e di cemento fibrorinforzato.

L'offerta si è ampliata con 230 ettari (ha) di nuovi sviluppi industriali nel Luzon meridionale e centrale, tra cui TARI Estate a Tarlac, mentre altri 190 ha sono attesi entro fine anno, principalmente a Cavite.

I canoni di locazione dei magazzini tradizionali si sono ammorbiditi a Cavite, Laguna, Batangas (Calaba), Luzon centrale e Metro Manila, mentre gli affitti dei magazzini moderni hanno continuato a salire. La vacanza industriale è migliorata, scendendo al 13,1% dal 14,1% di fine 2025 grazie a una maggiore assorbimento. La divergenza tra gli affitti dei magazzini tradizionali e moderni riflette una tendenza più ampia nei mercati logistici regionali, dove gli occupanti privilegiano sempre più strutture in grado di supportare l'automazione e tempi di gestione più rapidi rispetto agli immobili più vecchi e a basso costo.

Crescente domanda di magazzini moderni

Nel H1 2026, Colliers ha registrato una correzione del 3% nei canoni medi dei magazzini tradizionali nel Luzon meridionale, nel Luzon centrale e a Metro Manila su base semestrale (HoH). Nello stesso periodo, i canoni medi di locazione dei magazzini moderni in queste aree sono cresciuti dell'8% HoH. Colliers ritiene che questo sia un momento opportuno per proprietari e sviluppatori per ammodernare e ristrutturare le strutture esistenti, data l'elevata domanda di magazzini moderni.

Le caratteristiche di questi magazzini moderni includono un'altezza dal pavimento al soffitto tra i 12 e i 14 metri (m), una capacità di carico del pavimento fino a 5 tonnellate, un sistema antincendio a sprinkler e un'illuminazione adeguata. Alcuni operatori stanno ulteriormente automatizzando le proprie strutture attraverso l'integrazione di robotica avanzata e sistemi di trasporto. Secondo Colliers, una maggiore adozione di innovazioni tecnologiche è cruciale per proprietari e operatori di magazzini per migliorare i servizi e assicurare forti pre-locazioni per strutture all'avanguardia.

Valorizzare la vicinanza alle grandi infrastrutture

I dati dell'Autorità Statistica Filippina (PSA) mostrano che l'inflazione dei costi logistici nel Paese ha raggiunto il 16,8% nel secondo trimestre (Q2) del 2026, un massimo ventennale. Inefficienze dei trasporti, congestione portuale e interruzioni delle catene di approvvigionamento hanno aumentato significativamente i costi operativi. Gli elevati costi logistici sono da tempo indicati come una sfida competitiva per le Filippine rispetto ad alcuni Paesi vicini del Sud-est asiatico, rendendo l'efficienza della posizione un fattore ancora più determinante nella scelta dei siti industriali.

Colliers raccomanda a sviluppatori e operatori di magazzini di valorizzare la vicinanza delle proprie strutture alle grandi infrastrutture. La società si aspetta che più aziende, in particolare e-commerce e imprese orientate all'esportazione, si stabiliscano in micro-magazzini, centri di distribuzione e fabbriche nei principali corridoi industriali con accesso diretto ad autostrade, strade a pedaggio e porti. Mentre i magazzini a Calaba e nel Luzon centrale restano le location più richiamate, le strutture a Metro Manila sono ben posizionate per operazioni di micro-stoccaggio e fulfillment dell'ultimo miglio, ideali per le imprese che vogliono ridurre i costi di consegna urbana.

Massimizzare la spinta al manifatturiero

Le Filippine restano una destinazione manifatturiera attraente per i produttori internazionali che cercano di espandere e diversificare le proprie catene di approvvigionamento nel Sud-est asiatico. Il governo filippino ha attivamente attratto investimenti da partner commerciali tradizionali e non, come Taiwan, Giappone, Singapore, Thailandia, Svezia e Brasile.

Colliers Philippines ritiene che gli sviluppatori possano massimizzare le opportunità partecipando attivamente a fiere commerciali all'estero e missioni di investimento organizzate dalle agenzie di promozione degli investimenti (IPA) come la Philippine Economic Zone Authority (PEZA) e il Board of Investments (BoI). Gli sviluppatori possono sfruttare questi eventi per promuovere le Filippine come hub manifatturiero e evidenziare i vantaggi di stabilirsi nei parchi industriali del Paese.

Cambio di gioco o grande delusione?

Anche il settore industriale del Luzon centrale dovrebbe beneficiare dell'iniziativa Pax Silica. Colliers ritiene che l'hub manifatturiero di semiconduttori e hardware avanzato di 4.000 acri possa completare il Corridoio Economico del Luzon, stimolando le attività industriali a Clark, Subic, Batangas e Manila. Secondo Colliers, il mercato immobiliare in generale trarrà vantaggio dall'iniziativa e, con l'accelerazione dell'attività economica, il progetto avrà probabilmente un effetto positivo sugli segmenti residenziale, direzionale e alberghiero. Il focus del progetto sui semiconduttori è in linea con gli sforzi globali di diversificare geograficamente la produzione di chip, posizionando le Filippine per catturare una quota di questi flussi di investimento se i rischi esecutivi saranno gestiti.

Tuttavia, Colliers segnala diversi rischi che il governo deve affrontare per garantire la sostenibilità a lungo termine dell'iniziativa. La Bases Conversion and Development Authority (BCDA) ha recentemente chiarito che Pax Silica non ospiterà data center hyperscale e si concentrerà sulle attività di produzione di semiconduttori. Se ciò riduce le preoccupazioni per l'enorme fabbisogno di energia e acqua associato ai data center, il progetto resta esposto a rischi come le questioni ambientali, l'approvvigionamento di minerali critici e i conflitti geopolitici derivanti da potenziali tensioni commerciali — in particolare considerando la forte dipendenza dell'industria dei semiconduttori da complesse catene di fornitura globali. Colliers ritiene inoltre che il governo dovrebbe avviare una massiccia campagna informativa per rispondere alle preoccupazioni dei filippini.

Joey Roi Bondoc è direttore e responsabile della ricerca di Colliers Philippines (joey.bondoc@colliers.com).