Gli sviluppatori di immobili industriali nelle Filippine stanno abbandonando sempre più la costruzione speculative — progetti avviati senza inquilini garantiti — a favore di strutture build-to-suit e pre-assegnate, poiché l'elevato costo del finanziamento e dello sviluppo spinge il settore verso un impiego più disciplinato del capitale, secondo i consulenti immobiliari.

"Le strutture build-to-suit e pre-assegnate stanno progressivamente sostituendo la costruzione speculative, poiché gli occupatori nei settori dell'e-commerce, della distribuzione e della catena del freddo privilegiano spazi purpose-built e conformi alle specifiche richieste. Con l'intensificarsi della domanda, sta emergendo un corridoio di crescita settentrionale a complemento della consolidata fascia meridionale", ha dichiarato Cushman & Wakefield nel suo rapporto MarketBeat Industrial del secondo trimestre pubblicato ad agosto. La fascia meridionale si riferisce al corridoio di Calaba a sud di Manila, che ha storicamente dominato lo sviluppo industriale; il corridoio settentrionale emergente è incentrato sul Luzon Centrale, posizionato vicino all'asse logistico Subic-Clark e ai porti che servono il Luzon settentrionale.

Garantendo gli impegni degli inquilini prima dell'inizio dei lavori, questa svolta riduce l'esposizione degli sviluppatori ai rischi di locazione e di finanziamento, allineando al contempo la nuova offerta con occupatori alla ricerca di strutture adattate alle proprie esigenze operative. Segna inoltre un contrasto con il boom dei magazzini dell'era pandemica, quando gli sviluppatori gareggiavano per aggiungere spazio in modo speculativo per cogliere la domanda in forte crescita di e-commerce e logistica.

Joy Rosario-Bautista, responsabile dei mercati industriali presso la società di consulenza immobiliare PRIME Philippines, ha affermato che gli immobili industriali sono rimasti resilienti nonostante la crescita economica più lenta, l'inflazione più elevata, i costi di finanziamento alti e l'aumento dei prezzi dei carburanti.

"Avete sentito parlare del rallentamento del PIL, dell'inflazione più alta, dei costi finanziari elevati e dell'aumento dei prezzi dei carburanti. Naturalmente, questi sono i fattori che generano costi operativi per il manifatturiero, la logistica e l'e-commerce. Ma il comparto industriale si è comportato in modo diverso. Magazzini, impianti manifatturieri e centri di distribuzione sono asset operativi", ha affermato la sig.ra Rosario-Bautista durante la presentazione sul mercato del secondo trimestre di PRIME Philippines a fine luglio.

Ha evidenziato che gli sviluppatori favoriscono sempre più strategie a rischio più basso, come gli sviluppi pre-affittati, poiché le aziende cercano strutture che migliorino l'efficienza operativa.

"Le aziende vogliono un sito pre-affittato che abbia davvero senso sul mercato, perché oggi il mercato cerca l'efficienza. Desiderano qualcosa di più personalizzato, più allineato alla loro operatività, perché alla fine vogliono strutture efficienti in termini di costi che supportino le operazioni", ha detto la sig.ra Rosario-Bautista.

Secondo Cushman & Wakefield, il mercato immobiliare industriale filippino ha un inventario totale di 9.400 ettari (ha), con altri 400 ha in programma di sviluppo dal 2026 al 2028. Circa 860 ha di compendi industriali sono pianificati o in costruzione a livello nazionale.

Il Luzon Centrale rappresenta la quota maggiore del programma di sviluppo con 560 ha, seguito dalla regione Cavite-Laguna-Batangas (Calaba) con 190 ha e dalla Metro Davao con 110 ha.

Cushman & Wakefield ha inoltre affermato che gli impegni di investimento indicano una domanda continua di immobili industriali nonostante i più elevati costi di sviluppo. La Philippine Economic Zone Authority ha approvato investimenti per 140,7 miliardi di pesos nel primo semestre, in aumento del 94,42% rispetto all'anno precedente, secondo la società di consulenza.

"Gli impegni approvati sono stati guidati dal manifatturiero (45%), seguito dalla logistica (15%) e dagli sviluppi di ecozone (9%), a riflettere la forte fiducia degli investitori nella capacità produttiva del settore e a indicare una solida pipeline di progetti che si prevede sosterrà la crescita dell'occupazione fino alla fine dell'anno", ha dichiarato Cushman & Wakefield.

La società di consulenza ha aggiunto che questa pipeline di investimenti, unita alla domanda di operatori manifatturieri, logistici, e-commerce e della catena del freddo, sta sostenendo l'espansione delle strutture pre-assegnate e build-to-suit, anche se gli sviluppatori diventano più selettivi sui progetti speculativi. — Juliana Chloe A. Gonzales