Bloccato nel fango in fondo per il quarto anno, dopo l’esplosione dei prezzi delle case del 2020-2022.

Le vendite pendenti di case esistenti negli Stati Uniti sono diminuite di un altro 2,3% a luglio rispetto a giugno su base destagionalizzata, scendendo al secondo livello più basso mai registrato — una posizione condivisa con luglio 2024 — secondo i dati diffusi oggi dalla National Association of Realtors (NAR). Il minimo storico della serie è stato registrato a gennaio 2026.

Confrontate con i livelli già depressi di luglio 2025, le vendite pendenti sono calate del 2,2% su base annua. La serie delle vendite pendenti della NAR risale solo a luglio 2010, mentre i dati sulle vendite chiuse arrivano fino agli anni 1980. L’indice è calibrato in modo che un livello di 100 corrisponda all’attività contrattuale media del 2001.

A luglio le vendite sono diminuite in tutte e quattro le regioni del Census, crollando a minimi storici nell’Ovest e scendendo nettamente nel Sud e nel Nord-Est.

I confronti di più lungo periodo evidenziano la profondità della debolezza. Le vendite pendenti sono in calo del 36% rispetto a luglio 2021, del 41% rispetto al 2020 e del 33% rispetto ai mesi di luglio del 2018 e 2019. Anche rispetto a luglio 2010, durante la Housing Bust, le vendite sono inferiori del 9%.

Il mercato immobiliare sta ora completando il quarto anno in cui le vendite sono rimaste per lo più al di sotto dei minimi della Housing Bust, bloccate in fondo dopo l’esplosione dei prezzi delle case da metà 2020 a metà 2022 e ora di fronte alla più alta offerta di case unifamiliari esistenti degli ultimi 10 anni.

L’indicatore delle vendite pendenti della NAR misura i contratti firmati a luglio che non si sono ancora chiusi e che potrebbero ancora essere annullati per qualsiasi motivo; il tasso di cancellazione è rimasto elevato.

Le vendite pendenti sono un’anticipazione di ciò che arriverà in termini di vendite chiuse di case.

Vendite pendenti di case per regione

Una mappa delle quattro regioni del Census è pubblicata in cima ai commenti qui sotto.

Nell’Ovest, le vendite pendenti sono crollate del 7,7% a luglio rispetto a giugno, su base destagionalizzata, a un nuovo minimo storico della serie.

Confronto con luglio degli anni precedenti:

2025: -7,1% (su base annua)

2024: -8,2%

2023: -11,9%

2022: -25,0%

2021: -47,4%

2019: -43,9%.

Nel Sud, le vendite pendenti sono diminuite del 2,2% mese su mese, su base destagionalizzata, con solo altri tre mesi uguali o inferiori.

Confronto con luglio degli anni precedenti:

2025: -3,0% (su base annua)

2024: +0,5% (secondo mese più basso mai registrato).

2023: -9,9%

2022: -20,6%

2021: -36,2%

2019: -32,2%.

Nel Nord-Est, le vendite pendenti sono scese del 2,0% mese su mese, su base destagionalizzata.

Confronto con luglio degli anni precedenti:

2025: -0,2% (su base annua)

2024: -0,3%

2023: +2,2%

2022: -18,6%

2021: -31,2%

2019: -30,7%.

Nel Midwest, le vendite pendenti sono diminuite dello 0,7% mese su mese, dopo il crollo dell’8,9% del mese precedente, su base destagionalizzata.

Confronto con luglio degli anni precedenti:

2025: +1,7% (su base annua)

2024: +5,8%

2023: -4,2%

2022: -20,6%

2021: -30,4%

2019: -26,2%.

I tassi ipotecari a luglio erano nell’intervallo tra il 6,4% e il 6,7%, secondo i dati settimanali medi sui tassi ipotecari di Freddie Mac. I tassi ipotecari sono rimasti in questo intervallo da settembre 2022.

Nei decenni precedenti il 2009, prima che il QE della Fed e la politica dei tassi a zero iniziassero a distorcere i mercati, i tassi ipotecari erano circa altrettanto elevati o molto più alti di oggi. Si tratta, in un contesto storico, di tassi ipotecari abbastanza normali. Non sono troppo alti. Ciò che è troppo alto è l’inflazione. Il mercato immobiliare – acquirenti, venditori e l’intero settore intermedio – deve abituarsi a questi livelli.

Questi tassi ipotecari sono alti solo nel contesto dell’era del QE, quando la Fed ha “stampato” migliaia di miliardi di dollari per acquistare migliaia di miliardi di dollari di titoli del Tesoro e MBS, al fine di comprimere i tassi d’interesse e i tassi ipotecari e quindi gonfiare i prezzi degli asset e delle case, finendo poi per innescare la peggiore inflazione dei prezzi al consumo in 40 anni e il peggior boom dei prezzi delle case mai registrato. Di conseguenza, i prezzi delle case hanno superato ciò che il mercato può sostenere, hanno aumentato i premi dell’assicurazione dei proprietari di casa e altri costi di mantenimento che riducono la spesa dei consumatori altrove, e sono diventati un peso per il mercato immobiliare e per l’economia.

Nel caso ve lo foste perso: Le vendite di case unifamiliari esistenti sprofondano più a fondo nel fango, l’offerta balza al massimo da 10 anni, l’offerta di condomini ai massimi da 14 anni

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