Le scorte di nuove case unifamiliari in vendita sono aumentate a luglio in tutte le regioni — toccando quasi i massimi storici nel Sud e schizzando nel Midwest al livello più alto dal 2008 — mentre il prezzo mediano di vendita è sceso al minimo dal 2021 e le vendite hanno continuato a calare, secondo i dati diffusi dallo U.S. Census Bureau il 25 agosto.

Il prezzo mediano delle nuove case unifamiliari vendute a luglio è diminuito dell'1% su base annua, dell'8,2% rispetto a due anni prima e del 14% rispetto al picco di ottobre 2022, portandosi a 393.800 dollari — il livello più basso da settembre 2021. Questi prezzi non includono gli incentivi né i rilevanti costi dei buydown sui tassi ipotecari che i costruttori utilizzano per sostenere le vendite. I costruttori includono questi costi nei prezzi medi di vendita dichiarati nei loro bilanci, ma essi non sono riflessi nei dati del Census Bureau, che invece rilevano i prezzi scritti nei contratti di vendita.

Il prezzo mediano su base trimestrale, che attenua parte della volatilità mensile, è sceso dell'1,5% su base annua e del 7,2% rispetto a due anni prima, a 404.400 dollari — il minimo da ottobre 2021.

I grandi costruttori — aziende che devono costruire e vendere case per restare in attività — si stanno adattando a questa nuova realtà da quasi quattro anni. Per mantenere i ricavi elevati e proteggere o conquistare quota di mercato, hanno ridotto i prezzi, moltiplicato gli incentivi e sussidiato i tassi ipotecari, una combinazione che ha ridotto sensibilmente i margini lordi e schiacciato gli utili netti e i corsi azionari. Le azioni di DR Horton e Lennar, i due più grandi costruttori, sono crollate rispettivamente del 25% e del 52% da metà settembre 2024. L'indice mensile NAHB/Wells Fargo Housing Market Index, che misura la quota di costruttori che tagliano i prezzi e ricorrono a incentivi, offre un indicatore continuo di questo compromesso tra volumi di vendita e margini.

Le vendite di nuove case unifamiliari a tutti gli stadi di costruzione sono diminuite del 5,7% su base annua a luglio, a 55.000 unità, risultando in calo del 9% rispetto a luglio 2019. La media delle vendite su tre mesi è scesa dello 0,6% su base annua — il settimo mese consecutivo di ribassi su base annua. Poiché il Census Bureau conta una vendita alla firma del contratto, anziché alla chiusura come avviene per le vendite di case esistenti, questa serie è una delle letture più tempestive della domanda abitativa — e quest'anno si è mossa in larga misura in linea con i tassi ipotecari. Di queste vendite totali, il 63% si è registrato nel Sud e il 28% nell'Ovest, per un totale combinato del 91%, con il resto nel Nordest e nel Midwest.

Le scorte di case unifamiliari a tutti gli stadi di costruzione sono balzate a 495.000 unità, il quarto mese consecutivo di aumenti su base mensile. Finora quest'anno, il calo delle vendite e l'aumento delle scorte hanno seguito in larga misura l'ascesa dei tassi ipotecari. Rispetto a luglio 2019, le scorte in vendita sono aumentate del 71%. A livello regionale, il 61% di queste scorte si trovava nel Sud — la regione che ha rappresentato il 63% delle vendite — e il 21% nell'Ovest, che ha rappresentato il 28% delle vendite.

A differenza delle scorte di case esistenti, che arrivano sul mercato solo quando i proprietari attuali decidono di vendere, l'offerta di case nuove può essere creata tramite le costruzioni. Queste nuove aggiunte al patrimonio abitativo statunitense sono esattamente ciò di cui il mercato immobiliare ha più bisogno, sostiene Wolf Street, e i costruttori le stanno costruendo — lasciando il settore con 9,6 mesi di scorte al ritmo di vendita attuale, ben al di sopra dei circa sei mesi che da tempo rappresentano la regola pratica del settore per un mercato in equilibrio. Costruitele e loro verranno, aggiunge la pubblicazione — forse, se il prezzo è abbastanza basso e gli incentivi abbastanza alti.

Le scorte di case in costruzione sono scese a 262.000 unità, in calo del 10% su base annua. Il calo si è verificato in parte perché le case sono state completate e sono passate alla categoria successiva — case completate in vendita — che è aumentata. Rispetto a luglio 2019, le scorte in costruzione sono salite del 32%. Le case di questa categoria sono in corso di costruzione e messe in vendita, ma non ancora vendute; i costruttori vi hanno vincolato parecchio capitale e hanno un forte incentivo a venderle.

Le scorte di case completate in vendita sono salite a 114.000 unità, dopo essere state assorbite dai livelli molto elevati registrati a dicembre. Rispetto a luglio 2019, le scorte di case completate sono in aumento del 50% e, rispetto a luglio 2022, sono schizzate del 170%. I costruttori hanno molto capitale vincolato in queste “spec homes” in gran parte pronte per essere abitate e sono molto motivati a venderle.

Scorte e vendite per regione

Nel Sud, le scorte in vendita sono salite a 301.000 nuove case unifamiliari a tutti gli stadi di costruzione. Si tratta di un calo del 4% rispetto al record storico stabilito a luglio dell'anno scorso, ma di un aumento del 73% rispetto a luglio 2019 — una quantità gigantesca di scorte che i costruttori devono vendere. Le vendite nella regione sono scese del 6% su base annua e del 9% rispetto al 2019, lasciando i costruttori con quasi 10 mesi di scorte.

Nell'Ovest, le scorte in vendita sono salite a 103.000 nuove case unifamiliari, in calo del 6% rispetto a luglio dell'anno scorso e in aumento del 18% rispetto a luglio 2019. Le vendite sono rimaste invariate su base annua e sono scese del 15% rispetto al 2019. Le scorte sono salite a 9,4 mesi al ritmo di vendita attuale.

Nel Midwest, le scorte in vendita sono balzate del 18% su base annua e del 60% rispetto a luglio 2019, a 59.000 nuove case — il livello più alto dal 2008. Le vendite sono scese a 4.000 unità, una cifra arrotondata alla più vicina migliaio dal Census Bureau, il che comporta ampi margini di errore da arrotondamento. Su questa base, le vendite sono crollate del 50% e le scorte sono schizzate a quasi 15 mesi.

Nel Nordest, le scorte in vendita sono aumentate del 3% su base annua e del 14% rispetto al 2019, a 33.000 nuove case unifamiliari. Il Nordest è una piccola area con grandi città densamente popolate, dove l'edilizia multifamiliare — condomini e appartamenti — svolge un ruolo importante, più di quella unifamiliare.

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Fonte: Wolf Street