Il tasso medio dei mutui a tasso fisso trentennali è salito al 6,71%, il livello più alto da luglio dell'anno scorso, secondo l'indagine settimanale di Freddie Mac pubblicata oggi, relativa alla settimana fino a mercoledì 2 settembre. A parte alcuni picchi al rialzo, il tasso si muove in una fascia compresa tra il 6,0% e il 7,0% da settembre 2022.

Storicamente, i tassi ipotecari tra il 6% e il 7% non sono elevati. Appaiono alti solo rispetto ai 14 anni di repressione finanziaria tra il 2008 e il 2022, quando la Federal Reserve ha tagliato i tassi di interesse a breve termine fino quasi a zero e ha spinto al ribasso i tassi ipotecari con acquisti per trilioni di dollari di titoli garantiti da mutui ipotecari (MBS) e di titoli di Stato, finanziati tramite creazione di moneta.

Per i potenziali acquirenti di case e per i proprietari che valutano una surroga, l'effetto pratico è che le rate mensili su un determinato importo di prestito restano di gran lunga più elevate rispetto all'era dei tassi sotto il 3%: uno dei motivi per cui l'accessibilità degli alloggi è diventata un tema politico ed economico ricorrente, anche con i tassi all'interno della loro fascia storica recente.

Lo spread tra rendimenti dei Treasury e tassi ipotecari

Il tasso dei mutui trentennali a tasso fisso segue il rendimento dei Treasury a 10 anni, ma resta superiore. Poiché le case vengono vendute o i mutui surroghati, in media un mutuo trentennale viene estinto in circa 12 anni. Il divario tra i due tassi — lo spread — varia nel tempo.

Nel 2022 e nel 2023 lo spread si è allargato oltre i 3 punti percentuali, il massimo dai primi anni Ottanta, segno che i tassi ipotecari erano insolitamente alti rispetto ai rendimenti dei Treasury a 10 anni. Lo spread ha poi iniziato a restringersi, attestandosi a 2 punti percentuali alla fine del 2025.

Con l'obiettivo di restringere ulteriormente lo spread e abbassare i tassi ipotecari, Fannie Mae e Freddie Mac — entrambe sotto conservatorato governativo dalla crisi finanziaria del 2008, quando furono rilevate dal governo federale — hanno annunciato con grande clamore l'8 gennaio 2026 che avrebbero accelerato sensibilmente i riacquisti degli MBS precedentemente emessi.

Per finanziare questi riacquisti, le due aziende utilizzano flussi di cassa operativi che sarebbero altrimenti destinati all'acquisto di Treasury, e stanno vendendo i titoli di Stato già presenti nei loro bilanci — sostituendo di fatto i Treasury con i propri MBS. Ciò ha trasformato Fannie e Freddie, un tempo grandi acquirenti e detentori di Treasury, in venditori di Treasury, contribuendo a spingere al rialzo i rendimenti. Il risultato è uno spread più stretto ottenuto in parte proprio grazie a rendimenti più alti.

Il rendimento dei Treasury a 10 anni, dopo essere salito all'inizio della settimana, oggi è sceso al 4,77%, nella parte alta della fascia 4-5% in vigore da metà 2023. Prima che la repressione finanziaria della Fed iniziasse nel 2008, quella fascia 4-5% era considerata l'estremo basso dello spettro dei quattro decenni precedenti.

Merita attenzione lo spread stesso: rispetto a ottobre 2023 il rendimento dei Treasury a 10 anni è sostanzialmente invariato, eppure il tasso dei mutui trentennali a tasso fisso è sceso di un punto percentuale pieno nello stesso periodo, e lo spread si è ridotto della stessa entità.

Dove si colloca oggi lo spread

La media settimanale del tasso dei mutui trentennali fino a mercoledì era del 6,71% (secondo la misura di Freddie Mac), mentre la media settimanale del rendimento dei Treasury a 10 anni al mercoledì era del 4,74%, collocando lo spread a 1,97 punti percentuali. È quasi esattamente il livello di fine dicembre 2025 e inizio gennaio 2026, prima che Fannie e Freddie — e Trump — annunciassero il programma su larga scala di riacquisti di MBS. Tutte queste letture, tuttavia, restano circa 1 punto percentuale più strette rispetto alla metà e alla fine del 2023, quando lo spread ha toccato periodi intorno ai 3 punti.

Molti fattori muovono lo spread, tra cui:

• Dinamiche del mercato MBS: acquirenti e venditori nel mercato degli MBS da circa 12.000 miliardi di dollari, il secondo mercato obbligazionario dopo quello dei Treasury.
• La Fed: dismettendo MBS, la Fed contribuisce ad allargare lo spread. Sotto il quantitative tightening (QT), lo spread si è allargato tra la fine del 2022 e il 2023 fino a circa 3 punti percentuali. Sebbene la QT sia terminata a dicembre 2025, il deflusso di MBS è proseguito.
• Fannie e Freddie: dalla fine del 2025, i riacquisti dei propri MBS hanno contribuito a restringere lo spread.

Il tasso medio dei mutui trentennali a tasso fisso era del 6,21% prima che Fannie e Freddie — e Trump — annunciassero il programma di riacquisti ampliato l'8 gennaio. A fine febbraio i tassi ipotecari erano scesi al 6,01%. Poi hanno ripreso a salire con il rialzo del rendimento decennale, e oggi si attestano al 6,71%, il massimo da oltre un anno, con lo spread bloccato intorno ai 2 punti percentuali nonostante i riacquisti. La domanda è: dove sarebbero i tassi senza i riacquisti — sopra il 7%?

Per chi segue gli sviluppi futuri, le variabili da monitorare sono la traiettoria del rendimento dei Treasury a 10 anni, il ritmo del deflusso di MBS della Fed e la scala e la durata del programma di riacquisti di Fannie e Freddie — ciascuna delle quali incide direttamente sullo spread e, attraverso di esso, sul tasso ipotecario effettivamente pagato dai proprietari di casa.

L'impatto della Fed sullo spread

Durante il quantitative easing (QE), la Fed ha acquistato MBS per restringere lo spread tra i rendimenti dei Treasury e i tassi ipotecari e per spingere al ribasso i rendimenti a lungo termine in generale, reprimendo i tassi ipotecari in due modi. Lo spread si è ristretto a meno di 1,5 punti percentuali e, con la discesa anche dei rendimenti dei Treasury, i tassi ipotecari sono scesi sotto il 3% — persino mentre l'inflazione correva verso il 9%.

Quel periodo di repressione finanziaria, secondo l'interpretazione dell'autore, ha prodotto la peggiore inflazione in 40 anni e il più grande boom dei prezzi delle case mai registrato, dando origine a quella che oggi viene chiamata "crisi dell'accessibilità".

La QE è terminata all'inizio del 2022 e la QT è iniziata nel secondo semestre del 2022, quando la Fed ha cominciato a lasciar scadere gli MBS. Continua a smaltire MBS a un ritmo di circa 15-18 miliardi di dollari al mese, un ritmo determinato dai pagamenti di capitale passthrough che i detentori di MBS ricevono quando i mutui sottostanti vengono estinti o ammortizzati tramite le rate mensili di capitale. Dopo la fine della QT a dicembre scorso, la Fed ha iniziato ad acquistare T-bill per sostituire il deflusso di MBS.

Ad oggi, la Fed ha dismesso 827 miliardi di dollari, pari al 30%, degli MBS accumulati durante la QE, inclusi 190 miliardi negli ultimi 12 mesi e 17 miliardi nelle ultime quattro settimane.

La fine della QE all'inizio del 2022 — a partire dalle attese della sua conclusione — seguita dalla QT e dalla dismissione di MBS è stata un fattore determinante dell'allargamento dello spread di quel periodo. Il rallentamento della QT nel 2024 e la sua fine nel 2025 hanno poi alleggerito molta pressione, e lo spread si è ridotto di 1 punto percentuale entro la fine del 2025. Il deflusso di MBS, tuttavia, continua a pesare sullo spread.

Quel 7% ipotecario che incombe

Al 6,71%, i tassi ipotecari non sono lontani dalla soglia del 7% già superata nel 2023, quando lo spread era di 3 punti percentuali. I riacquisti di Fannie e Freddie sembrano contrastare il deflusso di MBS della Fed in termini di spread, anche se potrebbero spingere al rialzo i rendimenti dei Treasury sottraendo le due aziende al mercato dei Treasury.

I riacquisti potrebbero essere l'unico fattore che tiene i tassi ipotecari sotto il 7%, mantenendo lo spread vicino ai 2 punti percentuali invece di lasciarlo allargare. In questo scenario, il tasso dei mutui trentennali a tasso fisso supererebbe il 7% quando il rendimento dei Treasury a 10 anni salirà sopra il 5% e vi resterà — anziché limitarsi a sfiorare il 5% per poi ritirarsi, come fece spettacolarmente nell'ottobre 2023.

Fonte: Wolf Street