Hanno aspettato il boom immobiliare della pandemia, risparmiato più a lungo, affittato più a lungo, rimandato più a lungo—tutto mentre l'età tipica del compratore alla prima casa saliva a un record di 40 anni. Ora, i compratori che hanno fatto tutto nel modo giusto si trovano davanti a un nuovo problema: il Northeast è diventato la regione in più rapida crescita del Paese per le case d'ingresso da un milione di dollari.

Il tempismo è particolarmente sfavorevole per i millennial che entrano negli anni di picco della spesa familiare e iniziano a formare famiglie proprie. Un rapporto Zillow pubblicato a giugno conta un numero record di 242 città statunitensi in cui una casa d'ingresso costa 1 milione di dollari o più—il triplo delle 80 città che avevano superato quella soglia prima della pandemia, e in aumento rispetto alle 226 dell'anno precedente.

Al contempo, la quota di compratori alla prima casa è scesa alla metà della media storica. Per i genitori millennial del Northeast—molti oggi tra i trenta e i quarant'anni, spesso con figli e in cerca di più spazio—i numeri hanno una forma precisa.

Il New Jersey aveva una sola città con case d'ingresso da un milione di dollari prima della pandemia; ora ne ha 26. New York ne aveva 12; ora ne ha 41. Insieme, i due stati hanno aggiunto 15 città alla lista solo nell'ultimo anno—una crescita più rapida che in qualsiasi altra zona del Paese. L'area metropolitana di New York ora guida tutte le metro con 63 città in cui una casa d'ingresso costa 1 milione di dollari o più.

Questa crescita non è avvenuta nel vuoto. Sei dei 10 mercati immobiliari più competitivi del Paese si trovano nel Northeast, secondo l'analisi 2026 di Zillow—una regione dove le nuove costruzioni hanno storicamente faticato a tenere il passo e i deficit di inventario sono più profondi. La California guida ancora il conteggio assoluto con 105 città, ma è nel Northeast che la crisi si sta attivamente diffondendo.

"Una carenza di abitazioni costruita in un decennio si è scontrata frontalmente con una domanda intensa e tassi ipotecari ai minimi storici, facendo salire i valori delle case a un ritmo record", ha scritto Kara Ng, economista senior di Zillow. Per i compratori del Northeast, queste forze si sono sommate.

Il compratore tipico alla prima casa ora ha 40 anni

I compratori alla prima casa sono storicamente più giovani, ma l'età tipica del compratore alla prima casa è salita a un massimo storico di 40 anni, secondo un rapporto della National Association of Realtors pubblicato a novembre 2025. Il mercato è diventato così poco accessibile che il numero di compratori alla prima casa è sceso alla metà della media storica lo scorso luglio.

Un livello di prezzo in aumento per le case d'ingresso non fa che allontanare ulteriormente il primo acquisto immobiliare—un problema che si è aggravato considerevolmente negli ultimi due anni.

"Per i compratori di case, la diffusione delle città da un milione di dollari mette a dura prova—in modo significativo—quella che è già la peggiore accessibilità abitativa dagli anni '80 almeno", ha dichiarato a Fortune nel 2024 Christopher M. Naghibi, vicepresidente esecutivo e chief operating officer di First Foundation Bank, quando Zillow ha pubblicato un rapporto sul numero di città statunitensi con case dal prezzo mediano di 1 milione di dollari. "I potenziali compratori in questi mercati affrontano barriere d'ingresso più alte, con acconti esageratamente grandi e redditi più alti necessari per permettersi una casa."

Quella valutazione è ancora valida oggi. Zillow definisce una casa d'ingresso una casa situata nel terzo più basso dei valori immobiliari di una data regione. A giugno, la tipica casa d'ingresso a livello nazionale valeva 198.649 dollari, in aumento dell'1,7% rispetto all'anno precedente. In ben oltre 200 città statunitensi, i prezzi delle case d'ingresso sono circa cinque volte tale livello. Il fenomeno continua a diffondersi—in zone che prima non toccava—e Zillow lo attribuisce in gran parte agli effetti del boom immobiliare della pandemia.

Non è più solo un problema della California

Prima del 2020, la lista delle città con case d'ingresso da 1 milione di dollari era quasi interamente costiera; il Colorado era l'unico stato non costiero con una di queste città. Ora 26 stati ne hanno almeno una, rispetto ai nove precedenti la pandemia. Texas, Wyoming e Illinois hanno ciascuno più esempi.

La California guida ancora con 105 città, ma la crescita più rapida è nel Northeast. New York e New Jersey hanno aggiunto 15 città complessivamente nell'ultimo anno, con New York salita a 41 dalle appena 12 precedenti la pandemia e New Jersey salita a 26 da una.

Dopo il conteggio di vertice di 63 dell'area metropolitana di New York, seguono San Francisco con 37, Los Angeles con 33, San Jose con 13, e Miami e Seattle con otto ciascuna. Lo schema è in linea con l'analisi 2026 di Zillow sui mercati più caldi, che ha rilevato sei dei 10 mercati immobiliari più competitivi nel Northeast, dove le nuove costruzioni hanno faticato e i deficit di inventario sono profondi.

La pandemia ha riconfigurato il costo dell'acquisto di una casa: una carenza di abitazioni costruita in un decennio si è scontrata con una domanda in forte crescita e tassi ipotecari storicamente bassi, spingendo i valori verso l'alto a un ritmo record. Quegli effetti sono rimasti.

I baby boomer spingono fuori dal mercato immobiliare i compratori più giovani

La stretta sui millennial e sulla Gen Z si sta accumulando da anni. I baby boomer, con case completamente pagate o mutui economici dell'era della pandemia, hanno escluso i compratori più giovani dal mercato in numeri record. Il costo ha spinto alcuni americani a rimandare traguardi come matrimonio e figli, e altri a comprare case insieme ad amici o partner solo per dividere la spesa. Altri hanno fatto l'opposto—prima i figli, affitti più lunghi, e ora sono alla ricerca di spazio in un mercato mosso contro di loro.

"Stiamo assistendo a una ristrutturazione della scala immobiliare", ha dichiarato in precedenza a Fortune Alexandra Gupta, broker immobiliare del Corcoran Group. "Alcuni compratori alla prima casa si stanno rivolgendo all'affitto a lungo termine o persino a modelli di co-living, perché l'idea di possedere una casa è diventata così fuori portata."

Segni modesti di sollievo

Le condizioni stanno lentamente diventando più favorevoli per i compratori. Zillow ha rilevato che il compratore tipico ora raggiunge il pareggio rispetto all'affitto dopo circa sei anni, rispetto a più di otto alla fine del 2023. Con più inventario e una crescita dei prezzi più lenta, i compratori finanziariamente preparati sono in una posizione migliore rispetto al passato.

Ma "finanziariamente preparati" pesa molto nelle 242 città con case d'ingresso da 1 milione di dollari. Per un giovane compratore lì, i costi si accumulano rapidamente: un acconto più grande, una rata mensile più alta e una salita più ripida verso il sogno americano. Per dare un'idea, un acconto del 20% su una casa da 1 milione di dollari ammonta a 200.000 dollari—più del valore della tipica casa d'ingresso a livello nazionale. Non a caso quel sogno si sta realizzando in gran parte in Texas.

Se la mappa delle città con case d'ingresso da un milione di dollari continuerà a espandersi—soprattutto nel Northeast, dove i deficit di inventario sono più profondi—sarà un indicatore da monitorare al prossimo aggiornamento del conteggio da parte di Zillow.

Una versione di questo articolo è stata pubblicata su Fortune.com il 17 giugno 2026.

Fonte: Fortune