Le case da un milione di dollari diventano sorprendentemente comuni negli Stati Uniti con la crescita dei prezzi
Punti chiave
- •Il numero di case di proprietà e occupate dai proprietari negli Stati Uniti con un valore di un milione di dollari o più è passato da circa 1,5 milioni nel 2005 a 6,9 milioni nel 2024, rappresentando ora l'8% del mercato immobiliare.
- •Le Hawaii hanno la più alta concentrazione di case da un milione di dollari con circa il 40%, mentre stati come Mississippi, North Dakota e West Virginia rimangono vicino all'1%.
- •Dal 2015, circa 2,4 volte più case sono state vendute appena sotto la soglia del milione di dollari rispetto a appena sopra, mentre gli acquirenti modificano il proprio comportamento per evitare i costi più elevati legati al superamento di quel limite.
- •La tassa di lusso di New York, che si applica agli acquisti di immobili residenziali di un milione di dollari o più dal 1989, corrisponderebbe a circa 2,7 milioni di dollari oggi dopo aver tenuto conto dell'inflazione.
- •Un recente rapporto di Zillow ha rilevato che la domanda di lusso è in forte crescita mentre le vendite di case per principianti si indeboliscono, riflettendo quella che i professionisti del settore descrivono come un'economia a K che allarga il divario tra acquirenti facoltosi e a basso reddito.
Una casa da un milione di dollari non garantisce più il lusso in gran parte degli Stati Uniti, poiché anni di persistente apprezzamento dei prezzi — alimentato da una cronica carenza di alloggi e dall'eredità dei tassi ipotecari storicamente bassi durante la pandemia — hanno spinto milioni di proprietà nel territorio delle sette cifre.
Il numero di case di proprietà e occupate dai proprietari negli Stati Uniti con un valore di un milione di dollari o più è passato da circa 1,5 milioni nel 2005 a 6,9 milioni nel 2024, secondo un'analisi della National Association of Realtors (NAR). Queste proprietà rappresentano ora l'8% del mercato immobiliare, rispetto a solo il 2% di due decenni prima.
Il cambiamento è più pronunciato nelle regioni ad alto costo. Circa il 40% delle case di proprietà e occupate dai proprietari nelle Hawaii ha un valore di un milione di dollari o superiore, mentre all'incirca un terzo delle case in California e a Washington, D.C. ha raggiunto quella soglia. Al contrario, le case da un milione di dollari rappresentano solo circa l'1% delle proprietà in Mississippi, North Dakota e West Virginia.
Billy Rose, fondatore e vicepresidente della società di intermediazione immobiliare The Agency, ha dichiarato a FOX Business che la soglia del milione di dollari ha cessato di rappresentare il vero lusso a Los Angeles anni fa.
«A Los Angeles, sembra esserci così tanta ricchezza e così tante abitazioni di pregio che la soglia del milione di dollari ora è davvero di livello base», ha detto Rose. Ha osservato che alcuni acquirenti per la prima volta nella regione iniziano le loro ricerche a circa 2,5 milioni o 3 milioni di dollari.
Gli acquirenti devono anche fare i conti con prezzi ostinati e disponibilità limitata in molti mercati. Rose ha affermato che i venditori rimangono ancorati ai valori raggiunti quando i costi di finanziamento erano inferiori, mentre gli acquirenti aspettano condizioni migliori.
«Questo ha creato una sorta di sfida a chi cede prima tra acquirenti e venditori», ha detto.
La soglia del milione di dollari sembra inoltre influenzare il comportamento degli acquirenti in modi misurabili. Dal 2015, circa 2,4 volte più case sono state vendute appena sotto il milione di dollari rispetto a appena sopra, secondo i dati della NAR. Gli acquirenti potrebbero impostare i filtri di ricerca al di sotto del numero tondo, affrontare requisiti ipotecari diversi al di sopra o incontrare tasse che si attivano in corrispondenza del milione di dollari.
In molte aree ad alto costo, il limite federale per i mutui conformi — fissato annualmente dalla Federal Housing Finance Agency e aumentato negli ultimi anni — è ancora inferiore ai prezzi tipici delle case, il che significa che gli acquirenti di proprietà da un milione di dollari spesso devono ottenere mutui jumbo, che comportano requisiti di underwriting più rigorosi e anticipi più consistenti rispetto ai mutui conformi.
La tassa di lusso di New York rappresenta un esempio di costo legato a una soglia. La tassa si applica agli acquisti di immobili residenziali di un milione di dollari o più dal 1989, sebbene quell'importo corrisponderebbe a circa 2,7 milioni di dollari oggi dopo aver tenuto conto dell'inflazione, ha evidenziato il rapporto della NAR. L'imposta dell'1% aggiunge 10.000 dollari al costo di acquisto di una casa da un milione di dollari.
«Penso che si debba valutare se queste soglie debbano essere aumentate e risultare più in linea con i tempi», ha detto Rose.
La ridefinizione del lusso si estende oltre i confini degli Stati Uniti, secondo un recente rapporto di The Agency. Nei mercati nei pressi di Toronto, 1 milione di dollari canadesi — circa 731.000 dollari — non compra più una vera proprietà di lusso, ha affermato Steve Bailey di The Agency. Ha osservato che le case di lusso in quei mercati generalmente iniziano a circa 1,7 milioni o 3 milioni di dollari canadesi, ovvero approssimativamente tra 1,2 milioni e 2,2 milioni di dollari.
Il mercato immobiliare statunitense si sta muovendo simultaneamente in due direzioni. Un recente rapporto di Zillow ha rilevato che la domanda di lusso è in forte crescita mentre le vendite di case per principianti si stanno indebolendo man mano che l'inventario in quel segmento aumenta.
Rose ha descritto la tendenza come riflettente un'economia «a K» più ampia, in cui gli acquirenti facoltosi godono di maggiore flessibilità finanziaria mentre gli acquirenti a basso reddito affrontano pressioni crescenti.
«Sta creando un divario più ampio tra chi ha e chi non ha», ha detto.
Eric Revell di FOX Business ha contribuito a questo report.
