I prezzi di fascia media sono sotto i massimi precedenti in 28 delle 33 grandi e costose città USA

I prezzi delle case di fascia media nei maggiori mercati urbani più costosi d’America restano sotto i massimi precedenti nella netta maggioranza delle città, secondo l’aggiornamento di luglio 2026 di Wolf Street, che monitora i prezzi in 33 grandi città costose con 33 grafici.

I prezzi delle case di fascia media — case unifamiliari, condomini e co-op — a giugno erano inferiori ai rispettivi massimi raggiunti negli anni precedenti in 28 delle 33 città monitorate, guidati da Austin (-27%), Oakland (-25%) e New Orleans (-19%). Nella maggior parte di queste città, i massimi sono stati registrati nel 2022 (17 città) oppure nel 2024 (9 città). In due città, i massimi si sono verificati all’inizio del 2025: Boston (aprile 2025) e San Jose (gennaio 2025). Questa distribuzione è importante perché mostra quanto sia stato disomogeneo il rientro dopo il boom: alcuni mercati stanno ancora assorbendo gli effetti dell’impennata tra metà 2020 e metà 2022, mentre altri stanno già testando massimi più recenti.

Su base annua, i prezzi sono scesi in 24 delle 33 città, guidati da Austin (-4,4%), Las Vegas (-3,1%) e Nashville (-3,0%). In 2 delle 33 città, i prezzi delle case hanno raggiunto nuovi massimi: Chicago e New York City.

San Francisco: la domanda dell’IA si diffonde dalla “mansion shortage” alle case di fascia media

San Francisco, descritta dall’articolo come l’epicentro dell’IA, è il luogo in cui la mania per l’IA si è riversata nel mercato immobiliare. È iniziata nel segmento di lusso, dando origine a quella che viene definita una “mansion shortage”. Negli ultimi mesi, gli effetti si sono estesi al mercato di fascia media monitorato qui, e i prezzi di fascia media hanno iniziato ad accelerare.

A luglio, i prezzi di fascia media a San Francisco sono saliti dell’1,5% rispetto a giugno, portando l’aumento su base annua all’11,6%. Non molto tempo fa, la città era vicina alla parte alta della classifica dei ribassi dei prezzi delle case; nella seconda metà dello scorso anno, i prezzi di fascia media sono passati dal calo a una forte risalita. Nonostante l’impennata successiva, i prezzi di luglio restavano ancora il 6% sotto il massimo storico del 2022. Considerata l’entità dei recenti aumenti, osserva l’articolo, e se la mania per l’IA durerà abbastanza a lungo, i prezzi di fascia media potrebbero stabilire un nuovo massimo entro fine anno per la prima volta dal 2022.

Boston entra nel gruppo delle città in calo

All’inizio di quest’anno, Boston si è aggiunta al gruppo di città con prezzi in calo rispetto ai massimi degli anni precedenti. I prezzi delle case di fascia media sono scesi dello 0,5% a luglio rispetto a giugno, dell’1,4% su base annua e del 2,3% rispetto al massimo raggiunto nell’aprile 2025.

Il boom che ha preceduto i cali

Gli attuali ribassi arrivano dopo un’esplosione dei prezzi in queste città nei due anni tra metà 2020 e metà 2022, inclusi Austin (+62%), Phoenix (+60%), Fort Worth (+50%), Raleigh (+49%) e Sacramento (+39%) — incrementi arrivati su livelli già elevati.

L’articolo attribuisce l’esplosione dei prezzi immobiliari alla politica monetaria della Federal Reserve, che l’autore definisce imprudente: acquisti per migliaia di miliardi di dollari di titoli del Tesoro e mortgage-backed securities (MBS), effettuati con moneta di nuova creazione, che hanno prodotto tassi ipotecari sotto il 3% mentre l’inflazione stava allora salendo verso il 9%. Gli americani reagirono con un comportamento d’acquisto da FOMO fuori scala, racconta l’articolo: una paura di restare fuori concentrata sui tassi dei mutui, con persone che si sono fatte concorrenza a vicenda e hanno spinto i prezzi verso l’alto pur di comprare una casa e bloccare quei mutui.

Nelle città in cui i prezzi sono poi scesi da quei massimi, questi acquirenti oggi hanno mutui sotto il 3% su case il cui prezzo è diminuito, e per loro va bene così, osserva l’articolo, finché restano nella casa acquistata.

Metodologia: il Zillow Home Value Index di fascia media

L’indice dei prezzi utilizzato qui è il Zillow Home Value Index (ZHVI) di fascia media, media mobile di tre mesi e destagionalizzata, per case unifamiliari, condomini e co-op. “Fascia media” significa il terzo intermedio per prezzo in ciascun mercato.

Lo ZHVI è una misura retrospettiva basata su milioni di punti dati nel “Database of All Homes” di Zillow, inclusi dati di transazione da registri pubblici (dati fiscali), MLS, agenzie immobiliari, associazioni locali di agenti immobiliari, agenti immobiliari e famiglie in tutti gli Stati Uniti. Include dati sui prezzi di operazioni fuori mercato e transazioni tra privati.

Per rientrare nell’elenco, una città deve essere tra le più grandi per popolazione e tra le città costose in cui lo ZHVI di tutte le case di fascia media (case unifamiliari, condomini e co-op) abbia raggiunto almeno $300,000 in qualche momento.

Alcune grandi città non rientrano in questo elenco perché lo ZHVI delle case di fascia media non ha mai raggiunto $300,000, nonostante la recente impennata, tra cui Houston, Philadelphia, Memphis, Oklahoma City, Tulsa, Kansas City, Cincinnati, Pittsburgh e molte altre.

In queste città meno costose, cinque case di fascia media messe insieme si vendono per meno di una casa di fascia media a San Francisco. Non tutte le città americane sono mercati immobiliari costosi! Alcune hanno prezzi piuttosto ragionevoli.

Ma Houston e Philadelphia sono incluse comunque perché sono la quarta e la sesta città più grande degli Stati Uniti.

I prezzi delle case in 33 grandi e costose città d’America

Nelle tabelle, MoM = mese su mese; YoY = anno su anno. La colonna più a destra mostra l’aumento percentuale “dal 2000”. Tutti i dati sono destagionalizzati.

Il livello più basso da marzo 2021.

I prezzi si trovavano per la prima volta qui nell’ottobre 2017.

Dove i prezzi si trovavano per la prima volta nel dicembre 2019.

Nel caso ve lo siate perso: Le vendite di case unifamiliari esistenti sprofondano ancora nel fango, l’offerta balza al massimo da 10 anni, l’offerta di condomini tocca il massimo da 14 anni

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