Il mercato immobiliare residenziale di Metro Manila continua la sua ripresa, sebbene i progressi rimangano disomogenei tra i segmenti. Tassi di vacanza elevati, un volume sostanziale di inventario invenduto e colli di bottiglia normativi stanno tutti frenando il ritmo di miglioramento. La domanda è tuttavia rimasta resiliente, in particolare nelle categorie economica e abitativa a prezzi accessibili, evidenziando il bisogno persistente di prodotti residenziali accessibili in un mercato che fa i conti con sfide di affordability e un backlog abitativo ampiamente documentato, stimato in diversi milioni di unità.

Secondo Colliers Philippines, la ripresa del settore residenziale non riguarda più semplicemente la generazione di domanda. L'attenzione si è spostata verso la garanzia che l'offerta raggiunga il mercato in modo efficiente e si allinei alle esigenze e al potere d'acquisto dei compratori di case filippini.

Le abitazioni a prezzi accessibili guidano il mercato

La domanda più forte durante il primo semestre del 2026 è provenuta da progetti residenziali con prezzi compresi tra 1,8 milioni e 3,6 milioni di pesos. I progetti di edilizia economica e a prezzi accessibili hanno rappresentato una quota crescente dell'assorbimento condominiale, riflettendo la maggiore sensibilità dei compratori ai prezzi e ai costi di finanziamento. Questa sensibilità ai prezzi riflette un ambiente più ampio in cui il Bangko Sentral ng Pilipinas ha mantenuto tassi di politica monetaria elevati, mantenendo alti i costi di mutuo per gran parte del periodo.

Il sostegno governativo è stato determinante in questa tendenza. L'iniziativa Pambansang Pabahay para sa Pilipino (4PH), combinata con i tassi mutuo più bassi e i limiti di prestito più alti del Pag-IBIG Fund, ha ampliato l'accesso alla proprietà della casa e stimolato la domanda tra i compratori per la prima volta e gli end-user. Queste misure hanno contribuito a contrastare gli effetti dei tassi di interesse elevati e della più ampia incertezza economica.

I developer adottano una posizione cauta

Sebbene la domanda persista, i developer rimangono prudenti. Metro Manila continua a confrontarsi con un significativo eccesso di inventario, inclusa un'ampia scorta di unità pronte per l'occupazione situate alla periferia dei principali poli aziendali. In risposta, molti developer hanno spostato le priorità dal lancio di nuovi progetti allo smaltimento dell'inventario esistente e alla tutela dei margini. Il modello lease-to-own è emerso come un meccanismo attraente per movimentare le scorte invendute.

I lanci e i completamenti di progetti sono rimasti contenuti, con un solo progetto condominiale residenziale completato durante il secondo trimestre. Le pressioni sui costi di costruzione, le incertezze geopolitiche e le preoccupazioni per l'inventario invenduto hanno tutti contribuito a un ambiente di sviluppo più misurato.

I mercati provinciali acquistano slancio

Mentre i developer di Metro Manila diventano più selettivi, le opportunità di crescita residenziale al di fuori della capitale continuano ad espandersi. Mercati chiave tra cui Cavite, Laguna, Batangas, Pampanga, Bulacan, Cebu, Iloilo, Davao e Negros Occidental registrano forti tassi di assorbimento sia per sviluppi orizzontali che verticali. Una migliore connettività grazie alle continue spese del governo in infrastrutture ha reso diversi di questi corridoi più praticabili sia per i pendolari che per i developer.

I progetti orientati al tempo libero e di tipo resort stanno anche attirando un notevole interesse da parte dei compratori. La domanda per sviluppi in destinazioni turistiche come Batangas, Boracay, Palawan, Bohol, Cebu e Davao segnala che gli investitori e gli end-user stanno sempre più guardando oltre Metro Manila per opportunità di lifestyle e di investimento.

Verso un mercato immobiliare più inclusivo

Il mercato residenziale filippino non è limitato da una mancanza di domanda. Ciò di cui ha bisogno è uno sforzo più coordinato per consegnare alloggi in modo efficiente, migliorare l'accessibilità e ampliare le opportunità oltre Metro Manila.

Colliers Philippines delinea un percorso chiaro: accelerare le approvazioni, rafforzare la collaborazione pubblico-privata, supportare le abitazioni a prezzi accessibili e continuare a sviluppare i mercati regionali emergenti. In questo modo, il settore può superare le sfide legate all'inventario e le pressioni sulle vacanze verso un mercato immobiliare più equilibrato, inclusivo e sostenibile, in grado di supportare una crescita economica a lungo termine.

Nelle aree chiave al di fuori di Metro Manila, la domanda è in attesa. La sfida ora consiste nel garantire che l'offerta possa muoversi abbastanza rapidamente per incontrarla, con forti partnership pubblico-private che giocano un ruolo cruciale.

Joey Roi Bondoc è il Director e Head of Research di Colliers Philippines.