I tassi ipotecari al 6,69% non sono alti. L’inflazione è alta.

Le vendite di case unifamiliari esistenti sono diminuite dell’1,9% a luglio rispetto a giugno, su base destagionalizzata, segnando il secondo calo mensile consecutivo e portando il ritmo annuo a 3,69 milioni di vendite, secondo i dati pubblicati oggi dalla National Association of Realtors. Le vendite sono rimaste ben dentro la fascia bassa in cui si trovano da quattro anni. Questa fascia si è consolidata dopo l’avvio degli aumenti dei tassi della Fed nel 2022 ed è proseguita anche mentre l’economia ha continuato ad aggiungere posti di lavoro, a conferma di come l’effetto di lock-in — i proprietari che esitano a rinunciare a mutui bloccati al 3% o meno — continui a limitare sia l’offerta sia il ricambio.

Rispetto a luglio negli anni precedenti:

2025: +0,8% (su base annua)

2024: +2,5%

2023: +1,9%

2022: -15,4%

2021: -30,6%

2019: -23,3%

2015: -24,1%

2009: -5,1% (Housing Bust)

1996: -3,7%

L’offerta di case unifamiliari è salita a 4,6 mesi a luglio, il livello più alto dall’estate del 2016. L’offerta riflette il rapporto tra inventario e vendite. Con il calo ulteriore delle vendite, l’inventario è salito a 1,4 milioni di case unifamiliari in vendita. Un inventario in aumento insieme a vendite stagnanti è una combinazione che storicamente ha spostato il potere contrattuale verso gli acquirenti, anche se l’effetto sui prezzi è variato notevolmente da mercato a mercato.

Le vendite di condomini e co-op sono rimaste invariate a luglio su base destagionalizzata e arrotondate alle 10.000 unità più vicine, a un ritmo annuo di 370.000, poco sopra il minimo record della serie storica, che inizia solo dalla fine del 2011.

Rispetto a luglio negli anni precedenti:

2025: 0% (su base annua)

2021: -47,9%

2019: -36,2%

2012: -27,5% (primo giugno nella serie storica)

L’offerta di condomini è salita a 6,6 mesi, insieme a maggio, giugno e settembre 2025, il livello più alto dal 2012.

Vendite per regione

Le vendite di case esistenti (case unifamiliari, condomini e co-op combinati) sono diminuite su base mensile nel Sud (-3,1%), per il secondo mese consecutivo di cali, e nel Midwest (-2,0%), anch’esso al secondo mese consecutivo di ribassi, su base destagionalizzata. Le vendite sono rimaste invariate nell’Ovest e sono aumentate nel Nordest (+2,0%).

Rispetto allo stesso mese del 2019, le vendite erano in calo: nell’Ovest (-37%), nel Nordest (-27%), nel Midwest (-24%) e nel Sud (-19%). Una mappa delle quattro regioni si trova sotto l’articolo, in alto nei commenti.

Nel Sud, il tasso annuo destagionalizzato delle vendite è sceso del 3,1% a luglio rispetto a giugno, per il secondo mese consecutivo di calo, a 1.860.000 case.

Rispetto a luglio negli anni precedenti:

2025: 0% (su base annua)

2024: +2,8%

2023: 0%

2022: -14,3%

2019: -19,1%

2018: -17,3%

Nell’Ovest, il tasso annuo destagionalizzato delle vendite è rimasto invariato a luglio a 730.000 case.

Rispetto a luglio negli anni precedenti:

2025: +1,4% (su base annua)

2024: -2,7%

2023: -1,4%

2022: -17,0%

2019: -36,5%

2018: -38,7%

Nel Midwest, il tasso annuo destagionalizzato delle vendite è sceso del 2,0% a luglio, a 970.000 case.

Rispetto a luglio negli anni precedenti:

2025: +2,1% (su base annua)

2024: +4,3%

2023: 0%

2022: -19,2%

2019: -23,6%

2018: -23,6%

Nel Nordest, il tasso annuo destagionalizzato delle vendite è salito del 2,0%, a 500.000 case.

Rispetto a luglio negli anni precedenti:

2025: 0% (su base annua)

2024: +2,0%

2023: +4,2%

2022: -20,6%

2019: -26,5%

2018: -27,5%

I tassi ipotecari non sono alti; l’inflazione è alta.

Il tasso medio sui mutui fissi a 30 anni è salito al 6,69%, secondo la rilevazione settimanale di Freddie Mac dello scorso mercoledì.

I tassi ipotecari seguono in genere il rendimento del Treasury a 10 anni, pari al 4,69% al momento, ma sono più alti e lo spread tra i due varia. L’inflazione è rimasta elevata, tra i timori che non stia tornando su livelli più bassi, motivo per cui il rendimento del Treasury a 10 anni è al 4,69%.

Gli attuali tassi ipotecari sono nella parte bassa dell’intervallo osservato prima che il QE della Fed iniziasse nel 2009. Quel programma prevedeva acquisti per migliaia di miliardi di dollari di titoli garantiti da mutui per comprimere i tassi ipotecari e sostenere i prezzi delle case.

Durante la pandemia, il mega-QE ha contribuito a spingere i tassi ipotecari sotto il 3% mentre l’inflazione saliva verso il 9%, rendendo i tassi ipotecari profondamente negativi in termini reali, cioè corretti per l’inflazione. Questo, insieme alla FOMO degli acquirenti che cercavano di bloccare quei tassi, ha contribuito alla forte impennata dei prezzi delle case da metà 2020 a metà 2022. La strategia della Fed di creazione di moneta ha finito per contribuire all’attuale crisi di accessibilità e a un’inflazione elevata.

Lo stiamo dicendo da anni: il mercato immobiliare — acquirenti, venditori e tutti gli intermediari — deve abituarsi a questi tassi ipotecari.

Prezzo nazionale, prezzo locale, inflazione e aumenti salariali

Il prezzo mediano nazionale delle case unifamiliari è aumentato dell’1,9% su base annua a luglio, non destagionalizzato. Su base mensile, è sceso a $440,300.

Dalla fine del 2022, l’inflazione generale e la crescita dei salari nazionali hanno superato gli aumenti del prezzo mediano nazionale delle case unifamiliari, allentando molto lentamente, nell’arco di molti anni, la crisi di accessibilità causata dall’impennata del 40% del prezzo mediano nazionale nei due anni fino a metà 2022, che si era aggiunta a livelli già elevati.

L’impennata dei prezzi si è conclusa nel giugno 2022. Nei quattro anni successivi:

Prezzo mediano nazionale delle case unifamiliari: +4,6% fino a luglio.

Indice dei prezzi al consumo (CPI): +13,2% fino a giugno.

Retribuzione oraria media: +16,9% fino a luglio.

Ma il prezzo mediano nazionale non è rilevante per chi compra o vende una casa. Per loro contano i prezzi locali, quindi…

I prezzi delle case unifamiliari sono scesi dal 10% al 26% in 15 mercati più grandi, tra cui:

Austin, TX: -26%

Oakland, CA: -25%

New Orleans, LA: -20%

Sarasota County, FL: -17%

In alcune altre grandi città, i prezzi delle case unifamiliari hanno continuato a salire a nuovi massimi; i maggiori aumenti su base annua in quelle città si sono registrati in:

New York City: +4,1%

Chicago: +4,4%

Milwaukee: +3,6%

Il prezzo mediano nazionale di condomini e co-op è salito del 2,2% su base annua.

A livello locale, i prezzi dei condomini sono crollati dal 15% al 33% dai massimi in 30 mercati più grandi, con diversi mercati tornati sotto i massimi del 2006. Dal picco:

Cape Coral, FL: -33%

Oakland, CA: -32%

Petersburg, Fl: -29%

Austin, TX: -28%

Fort Myers, FL: -27%

Sarasota County, FL: -24%

Garland, TX: -21%

Tampa, FL: -21%

Ecco, per esempio, Oakland. Il prezzo mediano nazionale dei condomini non conta davvero per chi compra o vende condomini in mercati specifici (tutti i 30 grafici sono qui):

Nel caso ve lo foste perso: Un altro colpo alla domanda nel mercato immobiliare: gli acquisti da parte di compratori esteri sono crollati del 76% rispetto al picco.