Miami è una città rinomata per lo sfarzo e per cifre a nove zeri, eppure il suo quartiere fronte mare più ambito presenta proprietà a partire da circa 60 milioni di dollari — e la quasi certezza che gli estranei non metteranno mai piede sull'isola.

Indian Creek Island, ampiamente nota come il Bunker dei Miliardari, è una striscia di terra artificiale di 300 acri situata nella Biscayne Bay, appena a nord di Miami Beach. Ha attratto gli ultra-ricchi in gran numero. Tra gli attuali residenti figurano il quarterback della NFL Tom Brady, il fondatore di Amazon Jeff Bezos e Ivanka Trump, figlia del Presidente Donald Trump.

L'isola comprende soltanto 41 lotti, tutti proprietà fronte acqua, che aggiungono un ulteriore livello di esclusività al già elevato costo di ingresso. L'interno dell'isola è occupato dall'Indian Creek Country Club e dal suo campo da golf privato di 18 buche. L'iscrizione richiede presumibilmente una quota di ammissione di 500.000 dollari e un lungo processo di selezione.

All'inizio di quest'anno, il CEO di Meta Mark Zuckerberg è diventato l'ultimo miliardario a presumibilmente acquisire una villa appena completata sull'isola, a un prezzo stimato tra 150 milioni e 200 milioni di dollari. Sebbene alcune proprietà siano state vendute a cifre inferiori, molti acquirenti ultra-ricchi scelgono di demolire le strutture esistenti e costruire ex novo, secondo Michael Martirena, cofondatore dell'Ivan and Mike Team presso la società di intermediazione immobiliare Compass.

Il prezzo dell'esclusività

Con soli 84 residenti al censimento del 2020, Indian Creek Island si colloca tra le enclavi più esclusive degli Stati Uniti. Un fattore principale che determina questa esclusività è lo straordinario livello di privacy e sicurezza che l'isola offre ai suoi abitanti ultra-ricchi.

Indian Creek opera come municipio indipendente con un proprio governo e una forza di polizia dedicata che pattuglia l'isola 24 ore su 24 sia via terra che via mare. Un unico ponte sorvegliato collega l'isola alla terraferma. Tutti i visitatori devono presentare un documento di identità e possono essere sottoposti a ispezione del veicolo, ha affermato Martirena, che ha visitato proprietà sull'isola insieme a clienti.

«È una bolla, e nessuno può entrare o uscire, a meno che non abbia un motivo», ha detto Martirena, specializzato nel settore immobiliare di ultra-lusso.

A differenza delle vicine enclavi di celebrità di South Beach come le isole Palm, Star e Hibiscus — dove i tour in barca passano regolarmente davanti alle ville fronte acqua — le pattuglie marittime di Indian Creek tengono attivamente a distanza i curiosi, ha raccontato Martirena a Fortune.

La posizione geografica dell'isola e una pianificazione paesaggistica strategica fanno sì che pochissime abitazioni nelle zone circostanti, come le Bay Harbor Islands o Surfside, offrano una visuale chiara di Indian Creek Island. Questa combinazione di fattori rende l'isola eccezionalmente privata e altamente desiderabile.

«È il posto dove stare», ha detto Martirena. «Le persone di quel calibro si sentono al sicuro e non disturbate.»

La ricchezza da sola, tuttavia, non garantisce l'accesso. Tutte le inserzioni immobiliari sull'isola sono gestite off-market, ha spiegato Martirena. L'agente di un acquirente deve trattare direttamente con i rappresentanti del proprietario e potrebbe dover prendere contatti ripetuti nel tempo se il proprietario non è ancora pronto a vendere.

«È una piccola comunità, e per mantenere le chiacchiere a un livello minimo gestiscono tutto internamente e in modo molto riservato», ha aggiunto.

All'interno di questo contesto già esclusivo, il lato occidentale dell'isola offre un grado ancora maggiore di isolamento. I lotti su questo lato confinano con la via d'acqua intracostiera che separa l'isola dalla terraferma, secondo Mick Duchon, agente immobiliare con base a Miami Beach del Corcoran Group, che aveva precedentemente parlato con Fortune. Su questo lato — casa di due delle cinque persone più ricche del mondo, Zuckerberg e Bezos — i lotti misurano circa 80.000 piedi quadrati, rispetto alla norma dell'isola di circa 50.000 piedi quadrati, ha riferito Duchon.

Da quando ha annunciato il suo trasferimento da Seattle alla Florida nel 2023, Bezos ha acquisito tre proprietà sull'isola per un totale combinato superiore a 230 milioni di dollari. Sta trasformando due lotti occidentali in un unico compound mentre risiede in una casa in stile mediterraneo situata nel terzo lotto, sul lato opposto dell'isola.

Una migrazione più ampia verso il Sud della Florida

L'afflusso di miliardari a Indian Creek Island riflette una tendenza più ampia nel mercato immobiliare di lusso del Sud della Florida, che Martirena ha descritto come «COVID 2.0». Trainato in parte dall'assenza di un'imposta sul reddito statale in Florida, l'interesse da parte degli acquirenti di fascia alta è in forte crescita anche mentre l'attività nella fascia bassa del mercato immobiliale rallenta. La Florida offre inoltre solide leggi sulla dimora abituale e sulla protezione dei beni che da tempo rendono lo Stato attraente per individui facoltosi che desiderano proteggere le proprietà residenziali dai creditori — un vantaggio strutturale che precede la recente ondata di trasferimenti.

Ad aggiungere ulteriore urgenza alla migrazione è la Proposta 40 della California, una tassa una tantum sul patrimonio dei miliardari che ha recentemente ottenuto l'idoneità per la scheda elettorale di novembre dello Stato. Se approvata dagli elettori, la misura imporrebbe una tassa del 5% sul patrimonio netto degli individui che erano residenti in California al 1° gennaio 2026.

Il cofondatore di Google Larry Page è tra i californiani facoltosi che hanno presumibilmente iniziato a trasferire attività, incluso il suo family office, fuori dalla California. Page ha inoltre recentemente acquistato due ville fronte acqua nel quartiere Coconut Grove di Miami per un totale combinato di 173 milioni di dollari.

La concentrazione di arrivi di alto profilo ha rafforzato l'emergere della contea di Miami-Dade come polo per attività finanziarie, tecnologiche e di family office, con società come Citadel ed Elliott Management che hanno stabilito operazioni significative nella regione negli ultimi anni.

Martirena ha osservato che la sua stessa attività ha registrato un recente aumento, con diverse richieste che ha attribuito direttamente alla potenziale tassa sul patrimonio in California.

«Stano facendo una sorta di pianificazione preventiva. Non vogliono trasferirsi qui», ha detto. «Vogliono restare nello Stato della California, perché amano dove si trovano, e non hanno mai pensato di trasferirsi. Ma lavorano duramente per i loro soldi, e hanno detto che tengono molto di più al loro portafoglio.»