I titoli immobiliari cinesi sono finiti sotto pressione dopo che Pechino ha introdotto nuove regole volte a ridurre la dipendenza degli sviluppatori dai fondi dei compratori di case e a contenere i rischi derivanti da progetti incompiuti. Sebbene le misure potrebbero migliorare la tutela degli acquirenti, gli investitori temono che esse possano esercitare maggiore pressione sugli sviluppatori altamente indebitati e accelerare il consolidamento dell'intero settore.

Le nuove regole si concentrano sul modello di prevendita cinese, in base al quale gli sviluppatori hanno storicamente riscosso i pagamenti dai compratori prima del completamento della costruzione. Questo sistema è da tempo un canale di finanziamento centrale per gli sviluppatori, ma è anche stata una fonte di rischio, poiché gli acquirenti che avevano pagato in anticipo rimanevano esposti quando i progetti si bloccavano. La portata di tale esposizione è emersa chiaramente dopo il 2021, quando i default debitori di grandi sviluppatori — in primo luogo China Evergrande, condannata alla liquidazione da un tribunale di Hong Kong nel gennaio 2024 — hanno lasciato un gran numero di alloggi prevenduti incompiuti e scosso la fiducia dei compratori in tutto il settore. Le ultime misure sono concepite per irrigidire la supervisione su questi fondi di prevendita e ridurre i pericoli associati agli alloggi incompiuti.

Le nuove regole ipotecarie prendono di mira i rischi della prevendita

Le regole introducono nuove disposizioni ipotecarie destinate ad affrontare i rischi strutturali del sistema di prevendita. Limitando il grado di dipendenza degli sviluppatori dai fondi dei compratori, i regolamenti mirano a garantire che il denaro versato dagli acquirenti sia meglio protetto e meno suscettibile di essere assorbito nelle più ampie esigenze di finanziamento degli sviluppatori.

Gli sviluppatori più piccoli affrontano maggiore pressione

Gli investitori hanno reagito vendendo pesantemente i titoli immobiliari, con un ribasso che riflette la preoccupazione che gli sviluppatori altamente indebitati — in particolare quelli più piccoli — affrontino tensioni maggiori secondo i nuovi requisiti. Gli analisti citati dal rapporto suggeriscono che le regole potrebbero affrettare il consolidamento del settore, poiché i giocatori più deboli faticano ad adattarsi a condizioni di finanziamento più strette, mentre gli sviluppatori più grandi e meglio capitalizzati sono in una posizione migliore per assorbire i cambiamenti.

Durate ipotecarie più lunghe offrono un certo sostegno

Il pacchetto non è uniformemente restrittivo. Le durate ipotecarie massime più lunghe sono state indicate come un elemento di supporto, offrendo ai compratori di case una flessibilità aggiuntiva e un potenziale contrappeso alle condizioni più strette presenti in altre parti delle regole.

I modelli di business potrebbero subire cambiamenti importanti

Al di là della reazione immediata dei mercati, le misure sollevano questioni più ampie su come operano gli sviluppatori cinesi. La ridotta possibilità di attingere ai fondi dei compratori potrebbe costringerli a rivedere i propri modelli di business, abbandonando la forte dipendenza dai proventi delle prevendite che ha caratterizzato il settore per anni.

Prospettive per il settore immobiliare cinese

Le regole arrivano sullo sfondo di una recessione pluriennale nel mercato immobiliare cinese, che ha pesato sugli sviluppatori, sulla fiducia dei compratori e sull'economia nel suo complesso. Il settore ha storicamente rappresentato una quota consistente dell'attività economica cinese, includendo le industrie correlate, motivo per cui il suo declino ha pesato sulla crescita, sui conti dei governi locali e sulla ricchezza delle famiglie. Pechino ha introdotto una serie di misure di sostegno negli ultimi anni, tra cui la riduzione dei tassi ipotecari e dei requisiti di acconto e un programma che indirizza le banche a finanziare il completamento di progetti immobiliari bloccati idonei. Le ultime regole riflettono un continuo sforzo per stabilizzare il settore affrontando al contempo i rischi che hanno portato alla crisi. Gli investitori osserveranno come gli sviluppatori adegueranno le proprie strutture di finanziamento e se il settore si muoverà verso il consolidamento che gli operatori di mercato ora anticipano.

Fonte: Economic Times Markets