L'aumento dei costi di finanziamento successivo all'ultimo rialzo dei tassi della Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP) potrebbe indebolire la domanda di immobili residenziali, sebbene i prestiti agevolati per l'abitare possano offrire qualche sollievo agli acquirenti idonei, secondo i consulenti immobiliari.

"Avrà davvero un impatto dannoso sugli acquisti, perché tassi di interesse più alti si tradurranno probabilmente in tassi ipotecari più elevati. Stiamo già vedendo molti ritiri", ha dichiarato Joey Roi Bondoc, direttore e responsabile della ricerca di Colliers Philippines, a BusinessWorld ai margini della briefing di mercato sul terzo trimestre della società, martedì.

Il Monetary Board ha innalzato il tasso di riferimento — il tasso reverse repurchase overnight che ancoraggi i costi di finanziamento in tutto il sistema bancario — di 50 punti base, portandolo al 5,5%, il 22 ottobre. Gli analisti hanno osservato che tassi politici più alti potrebbero alla fine riflettersi in un aumento dei costi dei mutui, in particolare per i nuovi mutuatari e per coloro i cui prestiti esistenti sono in scadenza per la rivalutazione. La rapidità con cui le banche trasferiranno il tasso più alto sui prezzi dei mutui è ora una variabile chiave per gli acquisti residenziali.

Cresce il credito agevolato

Come contropunto, i prestiti per l'edilizia popolare erogati dall'Home Development Mutual Fund, meglio noto come Pag-IBIG Fund, sono quasi triplicati nei primi nove mesi dell'anno, secondo il Dipartimento degli Insediamenti Umani e dello Sviluppo Urbano (DHSUD).

Il finanziamento dell'edilizia popolare è salito del 172%, a 12,10 miliardi di pesos da 4,45 miliardi di pesos un anno prima, mentre il numero di abitazioni finanziate è aumentato del 173%, a 10.904 da 3.987.

Nell'ambito del programma 4PH ampliato (Expanded Pambansang Pabahay para sa Pilipino) — il programma abitativo di punta del governo che affronta il cronico deficit abitativo del paese — i mutuatari idonei che acquistano unità di edilizia popolare possono accedere a un tasso di interesse agevolato del 3%. Il Pag-IBIG Fund offre anche tassi promozionali del 4,5% sui prestiti abitativi idonei superiori alla soglia dell'edilizia popolare e fino a 4,9 milioni di pesos, e del 5,75% per i prestiti oltre i 4,9 milioni e fino a 10 milioni di pesos. Entrambi i tassi promozionali sono fissi per i primi tre anni del prestito.

Questo mix conta per il mercato più ampio: mentre i prezzi dei mutui prevalenti subiscono pressioni al rialzo, le finestre agevolate e promozionali offrono ai mutuatari idonei un grado di protezione, dividendo sempre più i risultati in termini di accessibilità tra chi si qualifica per i tassi garantiti dal governo e chi prende credito alle condizioni di mercato.

Dino Palanca, direttore della ricerca di Savills Philippines, ha detto che i tassi dei prestiti agevolati per l'abitare potrebbero contribuire ad alleggerire le rate mensili dei mutui, anche se l'aumento delle spese di vita e dei costi di costruzione continua a pesare sull'accessibilità economica.

"Tassi di interesse più bassi possono fare una differenza significativa riducendo le amortizzazioni mensili", ha scritto il signor Palanca in un messaggio su Viber. "Tuttavia, i tassi di interesse sono solo una parte dell'equazione dell'accessibilità. L'inflazione continua a incidere sui budget familiari attraverso cibo, trasporti, utenze e altre spese quotidiane. Anche i costi di costruzione influenzano i prezzi che gli sviluppatori possono offrire."

Gli sviluppatori ricalibrano l'offerta

Anche gli sviluppatori immobiliari stanno rivedendo le loro proposte abitative mentre i costi più alti e la domanda in evoluzione rimodellano il mercato residenziale.

Christopher Ryan T. Tan, presidente e amministratore delegato di Hausland Holdings, Inc., ha detto che gli sviluppatori a Pampanga e nell'area di Clark stanno affrontando pressioni economiche simili.

"Penso che a Pampanga, e in particolare nell'area di Clark, non siamo immuni. Stiamo affrontando anche noi gli stessi problemi", ha detto il signor Tan durante una conversazione informale alla briefing di Colliers.

Ha spiegato che l'azienda offre opzioni abitative in diverse fasce di prezzo per rispondere alle diverse esigenze degli acquirenti. Hausland ha inoltre innalzato i propri impegni pianificati nel settore dell'edilizia popolare attraverso Fiesta Communities, Inc., portandoli da 21.000 a 27.000 unità, rispetto a un impegno precedente di 9.000 unità.

"Abbiamo aumentato il volume dei nostri progetti di edilizia popolare di Fiesta Communities. [In precedenza] ci eravamo impegnati per 9.000 unità, [ma ora] l'abbiamo portato fino a [tra] 21.000 e 27.000 unità", ha detto.

Terreni e costi di costruzione

Oltre ai costi di finanziamento, gli sviluppatori devono fare fronte a sfide legate alla disponibilità di terreni, alle spese di costruzione e alle approvazioni dei progetti, secondo i consulenti immobiliari.

"La disponibilità di terreni e i costi di costruzione continueranno a essere considerazioni importanti, in particolare nelle aree in cui la domanda cresce ma i terreni idonei diventano più costosi", ha detto il signor Palanca.

Un flusso costante di progetti abitativi, ha aggiunto, richiederebbe processi di approvazione efficienti, sviluppo infrastrutturale e accesso a terreni edificabili.

Il signor Bondoc ha detto che gli sviluppatori fuori da Metro Manila potrebbero prendere in considerazione l'acquisto di terreni prima del completamento delle principali opere infrastrutturali per gestire i costi di acquisizione. "Fuori da Metro Manila, l'ideale sarebbe avviare una strategia di land banking", ha detto. Acquisire siti prima del completamento delle nuove reti stradali, ha osservato, potrebbe consentire agli sviluppatori di assicurarsi i terreni prima di potenziali aumenti di prezzo.

Per la sua parte, il signor Tan ha citato il Corridoio Economico di Luzon, un'iniziativa che coinvolge Filippine, Stati Uniti e Giappone, come fattore a sostegno della domanda abitativa a Pampanga e Tarlac.

"Il supporto del governo degli Stati Uniti, poi quello del governo giapponese per sviluppare davvero Clark e New Clark City sta attirando molta domanda, non solo a Pampanga, ma anche a Tarlac City e nella provincia di Tarlac", ha detto.

Ha indicato tra le aree che beneficiano dell'interesse per lo sviluppo regionale Clark, Mabalacat, Angeles e San Fernando a Pampanga, oltre a New Clark City a Tarlac. Il modo in cui progrediranno gli impegni infrastrutturali transfrontalieri del corridoio, e se il sussidio 4PH ampliato manterrà la sua spinta creditizia attraverso il Pag-IBIG, sono tra i segnali da monitorare mentre il mercato assorbe il tasso politico più alto della BSP.

Fonte: BusinessWorld — servizio di Juliana Chloe A. Gonzales.