La storia della crescita delle Filippine negli ultimi 25 anni è stata una delle più durature al mondo. Fattori chiave, tra cui il settore della tecnologia dell’informazione e della gestione dei processi aziendali (IT-BPM), le rimesse dei filippini all’estero e una forza lavoro giovane e anglofona, hanno sostenuto questa espansione.

In particolare, il settore IT-BPM ha ampliato l’occupazione oltre Metro Manila. Ha contribuito alla creazione di township integrate in tutto il Paese e ha alimentato la domanda di spazi per uffici, residenziali e commerciali nei distretti emergenti. Ora l’intelligenza artificiale (IA) sta cambiando questa dinamica e richiede al mercato di riconfigurarsi per massimizzare i benefici che può generare.

L’IA viene spesso descritta come un motore della crescita economica oppure come una forza in grado di eliminare posti di lavoro e rendere obsolete intere industrie. Il settore IT-BPM è centrale in questo dibattito. Nel 2025 ha contribuito per circa l’8% al prodotto interno lordo e sostenuto 1,89 milioni di posti di lavoro, generando inoltre effetti moltiplicatori in altri comparti.

Le implicazioni per il mercato immobiliare filippino sono significative per utilizzatori, sviluppatori, investitori e proprietari, le cui decisioni dipendono in ultima analisi dall’origine della domanda. L’IA sta trasformando la struttura sottostante attraverso la quale si crea la domanda immobiliare. Più che una contrazione diretta del mercato, l’esito più probabile è una riconfigurazione articolata in più fasi.

Il Work Trend Index 2025 di Microsoft Corp. descrive un’evoluzione simile. Il rapporto illustra il passaggio dall’IA come assistente per il lavoro esistente alla gestione, da parte degli esseri umani, di team di agenti, fino alla riprogettazione di flussi di lavoro e intere organizzazioni attorno a team composti da persone e agenti. Sebbene il modello si concentri sui team, ha implicazioni anche per il mercato immobiliare: prima vengono creati i sistemi, poi aumenta la produttività e infine segue una trasformazione economica più ampia.

Espansione attraverso la digitalizzazione

In tutti i settori, le aziende stanno ancora gettando le basi per l’adozione dell’IA digitalizzando i documenti, standardizzando i flussi di lavoro e costruendo sistemi in grado di acquisire, archiviare e utilizzare i dati in modo efficace. In questa fase, l’IA accelera la trasformazione digitale, ma non sostituisce il giudizio umano.

La maggior parte delle organizzazioni si trova ancora nelle prime fasi dell’adozione, con iniziative che comprendono progetti pilota e implementazioni parziali. Microsoft descrive questo periodo come una fase in cui l’IA svolge principalmente la funzione di assistente, aiutando le persone a lavorare in modo più efficiente senza modificare radicalmente la struttura delle organizzazioni. Ciò è coerente con gli attuali modelli di adozione, poiché le aziende continuano a costruire la base digitale necessaria per integrare l’IA.

I risultati generati dall’IA dipendono da come vengono formulate le richieste e interpretati gli esiti, soprattutto quando i dati sono incompleti o ancora in fase di organizzazione. Le persone sono quindi ancora necessarie per chiarire gli input, interpretare i risultati e collegarli alle condizioni del mondo reale. I lavoratori restano inoltre responsabili dell’organizzazione dei dati, della definizione dei processi e della valutazione dei risultati.

Per il mercato immobiliare, ciò significa che l’occupazione rimane un importante motore del fabbisogno di spazi nelle prime fasi dell’adozione dell’IA. Per ora, la transizione riguarda soprattutto il reindirizzamento del fabbisogno di manodopera. Il capitale umano è necessario per costruire sistemi capaci di sostenere un utilizzo più ampio dell’IA, e queste basi determineranno l’efficacia con cui la tecnologia potrà essere utilizzata in futuro.

Compressione attraverso l’efficienza dei sistemi

Con la maturazione e la stabilizzazione dei sistemi, la natura del lavoro cambierà. Le attività che inizialmente richiedevano l’intervento umano saranno svolte sempre più da strumenti di IA con maggiore autonomia. Le attività che un tempo dipendevano dall’inserimento manuale, tra cui l’immissione, la gestione e l’analisi di base dei dati, diventeranno più efficienti.

Nel tempo, si prevede una diminuzione del coinvolgimento umano nel lavoro routinario, con lo spostamento della manodopera verso la supervisione e il controllo. Le proiezioni del settore riflettono già alcuni aspetti di questa tendenza: i ricavi continuano a crescere mentre l’aumento dell’organico rallenta, indicando una maggiore produttività per dipendente.

Ciò è in linea con l’osservazione di Microsoft secondo cui l’intelligenza è sempre più disponibile on demand, consentendo alle organizzazioni di aumentare la produzione senza un incremento proporzionale della manodopera. In termini pratici, la crescita dipende meno dal numero di dipendenti e più dall’efficacia con cui persone e sistemi di IA collaborano.

Per il settore immobiliare, questo indebolisce il rapporto di lunga data tra occupazione e domanda di spazi. La domanda di uffici generata da dipendenti impegnati in attività routinarie ad alta densità potrebbe ridursi, mentre è probabile che rimanga la domanda associata al lavoro ad alto valore aggiunto e alla specializzazione. Ciò creerà esigenze di spazio diverse per utilizzatori e sviluppatori di uffici.

Nuova domanda nell’economia dell’IA

Sebbene l’IA possa ridurre il fabbisogno di manodopera per alcune funzioni, può anche creare nuove fonti di domanda. Con l’aumento dei volumi di dati, crescerà la domanda di infrastrutture per i dati. Ciò comprende strutture fisiche come data center, infrastrutture server e reti di supporto che consentono le attività digitali.

Questi asset creano nuove fonti di domanda immobiliare oltre gli utilizzatori tradizionali. Sono strutture ad alta intensità immobiliare con specifici requisiti di ubicazione, connettività e regolamentazione, tutti destinati a continuare a evolversi.

Un’indicazione di come potrebbe svilupparsi questa domanda è l’iniziativa Pax Silica, alla quale le Filippine hanno aderito all’inizio di quest’anno. Nell’ambito dell’iniziativa, New Clark City è stata individuata come sede di un proposto polo industriale di 4.000 acri focalizzato sull’IA. Il progetto mira ad attrarre aziende tecnologiche, attività manifatturiere avanzate, istituti di ricerca e investimenti legati all’IA.

I piani sono ancora nelle fasi iniziali e la domanda effettiva dipenderà dall’esecuzione e dall’attuazione. Per il mercato immobiliare, lo sviluppo del polo proposto sarà quindi un indicatore importante della capacità dell’attività legata all’IA pianificata di tradursi in domanda di infrastrutture e immobili di supporto. Tuttavia, il progetto illustra il tipo di opportunità che potrebbe emergere se le industrie legate all’IA consolidassero una presenza maggiore nelle Filippine.

Tali opportunità potrebbero estendersi oltre i data center e comprendere parchi industriali, strutture di ricerca, abitazioni, logistica, esercizi commerciali e altri sviluppi di supporto che comunemente sorgono intorno ai principali centri occupazionali e di investimento.

L’energia è un’altra considerazione importante. I sistemi e le infrastrutture di IA richiedono energia affidabile e scalabile, generando una maggiore domanda di infrastrutture energetiche, dalla produzione allo stoccaggio.

Al contempo, la natura del lavoro sta diventando più complessa. Sebbene possano servire meno persone per i ruoli tradizionali, si prevede un aumento della domanda di posizioni specializzate e orientate alla creazione di valore. Satya Nadella, Chief Executive Officer di Microsoft, ha affermato che l’IA non riduce l’importanza del capitale umano. Al contrario, giudizio, competenza, relazioni, ingegno e riconoscimento dei modelli diventano più preziosi con l’espansione delle capacità dell’IA e con la crescente combinazione, da parte delle organizzazioni, del capitale umano con quello che definisce “capitale di token”.

Questi sviluppi ridistribuiranno di fatto la domanda. La crescita economica sostenuta dipende dall’ampiezza della distribuzione dei suoi benefici. Se il reddito si concentra nelle mani di pochi, il potere d’acquisto diminuisce, incidendo sulla domanda di asset per uffici, abitazioni, commercio e industria.

Il settore immobiliare è particolarmente sensibile a questo problema perché dipende da impegni di lungo periodo direttamente collegati alla capacità finanziaria e alla fiducia degli investitori. Una sfida centrale per il mercato consiste nell’individuare nuovi ruoli in grado di sostenere i redditi e compensare il calo dell’organico necessario per le funzioni tradizionali.

Con l’integrazione dell’IA nei sistemi economici, nuove industrie, competenze e ruoli diventeranno fondamentali per mantenere la domanda che sostiene il mercato immobiliare. Microsoft definisce questo sviluppo l’emergere della “Frontier Firm”, nella quale nuove forme di valore economico derivano dalla combinazione tra competenza umana e capacità dell’IA.

Invece di limitarsi a sostituire l’attività economica, l’IA modifica il luogo in cui viene creato il valore e il modo in cui viene generata la crescita.

Riconfigurazione del mercato

La rivoluzione dell’IA sta spingendo il mercato immobiliare a ristrutturarsi. La fase iniziale si concentra sulla costruzione dei sistemi, seguita da aumenti di efficienza che possono indebolire alcuni tipi di domanda. Nel tempo, può emergere nuova domanda derivante da infrastrutture, tecnologia e attività economiche in evoluzione.

Questo processo ridistribuirà la domanda tra tipologie di asset, località e funzioni. Inciderà non solo su dove saranno necessari gli spazi, ma anche sui tipi di sviluppo richiesti dal mercato. I segmenti degli uffici, residenziale, commerciale, alberghiero e industriale rispondono a fattori diversi con l’evolversi delle esigenze. Il mercato si riconfigurerà quindi per adattarsi alle condizioni mutevoli.

Alcuni potrebbero considerare l’IA una minaccia per i ruoli esistenti, ma essa sta anche inaugurando la prossima fase della crescita. I fattori che hanno definito gli ultimi 25 anni delle Filippine stanno evolvendo e dipendono sempre più dal valore aggiunto e dalla specializzazione. Come suggerisce la ricerca di Microsoft, le organizzazioni si stanno orientando verso un modello operativo in cui la crescita è trainata sempre più dalla combinazione tra giudizio umano e capacità dell’IA, anziché dalla sola manodopera.

Il mercato attraverserà diverse fasi: espansione con la costruzione dei sistemi, aggiustamento con lo sviluppo dell’efficienza e, infine, riallocazione con l’emergere di nuove forme di domanda.

Per gli operatori di un settore caratterizzato da impegni di lungo periodo, la sfida consiste nel riconoscere i ruoli emergenti, anticipare cosa creerà la domanda, dove emergerà e quale forma assumerà, e posizionarsi abbastanza presto da poter partecipare. Per sviluppatori, investitori e utilizzatori, la domanda non è più semplicemente quanto spazio sarà necessario. È quale tipo di spazio richiederà la prossima fase della crescita e dove emergerà la domanda.

David Leechiu è Chief Executive Officer e fondatore di Leechiu Property Consultants, Inc. (LPC).