Il mercato immobiliare di San Francisco sta attraversando un'inversione di tendenza drammatica. Una città un tempo sinonimo di declino urbano dell'era pandemica è diventata il mercato immobiliare più caldo degli Stati Uniti, trainata dal boom dell'intelligenza artificiale. I dipendenti facoltosi delle aziende di IA si contendono in modo così aggressivo le abitazioni pronte da abitare che offerte in contanti di 25 milioni di dollari sono ora considerate insufficienti in alcuni segmenti del mercato.

Da uffici vuoti a case aperte con 50 offerte

Tre anni fa, San Francisco era un'altra città. Ha perso oltre 60.000 residenti tra il 2020 e il 2022, mentre il lavoro a distanza esplodeva durante la pandemia. Il prezzo mediano di vendita delle abitazioni era sceso a 1,28 milioni di dollari entro gennaio 2023, rispetto a un picco di 1,68 milioni nella primavera precedente.

Quella fase di recessione è ormai finita. Il prezzo mediano delle abitazioni è salito del 25% negli ultimi dodici mesi, e l'agente immobiliare Paul Kitchen racconta che alcune proprietà hanno attirato fino a 50 offerte.

"Devi ridere perché è così assurdo e così fuori da ogni logica", ha detto Kitchen, descrivendo situazioni in cui acquirenti di fascia alta offrono 25 milioni di dollari in contanti ma non riescono comunque ad aggiudicarsi una casa.

Perché i soldi dell'IA sono diversi

San Francisco ha beneficiato dei precedenti boom tecnologici, ma quello dell'IA si distingue perché concentra la ricchezza nelle mani di un gruppo relativamente ristretto. La maggior parte delle aziende di IA non è ancora quotata in borsa, il che significa che la ricchezza resta nelle mani di un insieme limitato di dipendenti e investitori. Ciò rappresenta un contrasto con i cicli precedenti, quando le società appena quotate distribuivano i guadagni azionari a basi ampie di azionisti e dipendenti in una sola volta; qui, gran parte della potenziale fortuna rimane ancora bloccata in mani private fino al verificarsi delle attese quotazioni.

La scala della ricchezza cartolare coinotta è enorme. Gli attuali ed ex dipendenti di OpenAI potrebbero detenere circa 135 miliardi di dollari in equity post-tasse se l'azienda si quotasse alla valutazione attesa, mentre i dipendenti di Anthropic ne aggiungerebbero circa 63 miliardi. Insieme, queste due fortune equivalgono a quasi il 33% del valore del patrimonio immobiliare di San Francisco — un confronto che evidenzia quanto poco di quella ricchezza dovrebbe fluire nel mercato immobiliare locale per muovere i prezzi in una città dove l'offerta è notoriamente limitata dalla geografia e da decenni di restrizioni urbanistiche.

Sia OpenAI che Anthropic intendono quotarsi in borsa. Ciascuna ha affittato circa 1 milione di metri quadrati di spazi per uffici a San Francisco negli ultimi due anni, riportando i dipendenti negli uffici — uno spostamento che ha iniziato a invertire lo svuotamento del centro città dell'era pandemica, dove la vacanza degli uffici ha toccato il 34,4% alla fine del 2025.

Affittuari e acquirenti a basso reddito esclusi dal mercato

La pressione si estende oltre il segmento di lusso. Giovani tecnici altamente retribuiti pagano 10.000 dollari al mese di affitto e alcuni annunci immobiliari raccolgono centinaia di richieste entro poche ore. L'affitto medio a San Francisco è aumentato di oltre 1.000 dollari in un anno, fino a circa 4.600 dollari, rendendo la città il mercato degli affitti più costoso del Paese, appena sopra New York.

Le famiglie con redditi ordinari affrontano barriere ancora più ripide. Secondo un'analisi di maggio 2026 di Realtor.com e della National Association of Realtors, solo il 2,1% degli annunci di marzo era accessibile a una famiglia con un reddito di 75.000 dollari annui — l'equivalente di appena 2.475 abitazioni. Per insegnanti, infermieri e altri lavoratori da cui la città dipende, la riduzione del numero di annunci accessibili accentua le preoccupazioni di lunga data sull'esodo della classe media emerse con le perdite di popolazione durante la pandemia.

Un racconto di due poli tecnologici

Il boom dell'IA non ha sollevato tutti i poli tecnologici. Seattle ha visto i prezzi delle abitazioni scendere del 3,6% a 809.479 dollari, appesantita dai licenziamenti di Amazon e Microsoft.

Al contrario, il prezzo mediano di vendita di luglio a San Francisco è salito del 6% su base annua a 1,6 milioni di dollari, mentre gli annunci attivi sono calati del 18,4% — il calo di inventario più brusco del Paese.

Nel primo trimestre, il flusso di trasferimenti da San Francisco a Seattle è sceso a 369 persone, rispetto a più di 5.100 nel 2021. "L'IA sta riorganizzando il mercato del lavoro tecnologico, con San Francisco e Seattle che rappresentano due facce di questa transizione", ha detto Chen Zhao, responsabile della ricerca economica di Redfin.

Qual è la prossima mossa di San Francisco?

Le autorità cittadine si stanno muovendo per ampliare l'offerta di alloggi. Nel dicembre 2025, San Francisco ha approvato la legge Family Zoning Plan, aprendo più quartori a un'edilizia più densa. La normativa consente anche riforme che aiuterebbero a convertire gli spazi per uffici vuoti — che alla fine del 2025 avevano un tasso di vacanza del 34,4% — in abitazioni, affrontando l'eccedenza di immobili commerciali lasciata dal lavoro a distanza proprio mentre la domanda di alloggi cresce.

Se le nuove costruzioni arriveranno abbastanza rapidamente da fare la differenza resta una domanda aperta, poiché la domanda continua a superare il numero di case in vendita. Le attese quotazioni di OpenAI e Anthropic si profilano come un'ulteriore prova di quanta della ricchezza cartolare del settore si trasformerà in potere d'acquisto negli anni a venire.