Des règles de crédit plus strictes chassent les spéculateurs du marché des enchères

Kim Yu-ji, 26 ans, a laissé échapper un soupir. « C'est raté, » a-t-elle déclaré. « J'y croyais vraiment. »

C'était le matin du 24 août dans la salle d'audience 101 du tribunal de district oriental de Séoul, dans l'arrondissement de Songpa. Le bien mis aux enchères était une maison multifamiliale de faible hauteur, communément appelée « villa » en coréen, située à Amsa-dong, dans l'arrondissement de Gangdong, et évaluée à 504 millions de wons (370 000 dollars). Elle a attiré 11 enchérisseurs — plus que toute autre affaire entendue ce jour-là. Kim avait pris sa matinée pour accompagner son frère aîné, Kim Beom-jun, 31 ans, qui participait pour la première fois à une enchère immobilière. Il estimait ses chances à environ 80 pour cent.

Puis le juge a annoncé le résultat. « L'enchère la plus élevée dans cette affaire est de 436,07 millions de wons, » a-t-il déclaré. Kim Beom-jun avait proposé 370 millions de wons, soit 66,07 millions de moins que l'enchère gagnante. Aucun des deux ne s'est attardé sur cette défaite ; ils devaient retourner travailler cet après-midi-là.

Ils n'étaient pas les seuls jeunes enchérisseurs dans la salle. Une dizaine de personnes de 20 à 39 ans étaient présentes, parmi elles Kang Ji-yun, 27 ans, qui a perdu une enchère pour une villa à Garak-dong.

« Les logements à Séoul sont si chers que j'ai cherché un moyen d'acheter le moins cher possible, et c'est comme ça que j'ai découvert les enchères, » a-t-elle expliqué. « J'ai perdu aujourd'hui, mais je ne suis pas trop déçue, car acquérir de l'expérience pourra peut-être déboucher sur une bonne opportunité et un bon logement. »

La hausse des prix immobiliers et le durcissement de la réglementation foncière poussent un nombre croissant de Coréens de 20 à 39 ans vers les tribunaux. Sans l'aide de leurs parents, ils sont loin de pouvoir acheter un appartement à Séoul, même en étirant leurs finances à l'extrême. Alors ils achètent plutôt une villa aux enchères et attendent une occasion d'améliorer leur situation. Le marché des enchères immobilières est complexe et risqué, et pendant des années il a appartenu à des spécialistes d'âge mûr qui savaient le décoder. La question est de savoir pourquoi les jeunes y entrent désormais.

Les données des tribunaux confirment la tendance. De janvier à juillet, 20 619 acheteurs ont enregistré la propriété de biens acquis aux enchères, selon la Place de l'information du registre judiciaire. Parmi eux, 5 556 — soit 26,9 pour cent du total — étaient âgés de 19 à 39 ans, une hausse de 18,3 pour cent par rapport à la même période un an plus tôt. La part des acheteurs de 19 à 29 ans a augmenté encore plus vite, de 24,8 pour cent, contre une moyenne de 17,2 pour cent toutes tranches d'âge confondues. Sur une plus longue période, la bascule est plus nette : les acheteurs de 19 à 39 ans sont passés de 5 759 en 2021 à 8 361 l'an dernier.

Deux forces sont à l'œuvre derrière ce changement : la hausse des prix des appartements et le resserrement des règles de crédit qui a suivi.

« Avec la poursuite de la hausse des prix des appartements et le resserrement des règles de crédit, les candidats à l'achat semblent s'être tournés vers les enchères à la recherche d'un moyen d'acheter plus abordable, » a déclaré Lee Ju-hyun, conseiller expert principal chez GG Auction.

Les annonces disponibles en jeonse — le système coréen de location par dépôt forfaitaire, dans lequel les locataires versent un important dépôt remboursable au lieu d'un loyer mensuel — se sont également raréfiées, accentuant la pression.

Un responsable de la Master Auction Academy à Suwon, dans la province de Gyeonggi, a indiqué qu'environ la moitié des nouveaux élèves récents de l'école ont entre 20 et 39 ans, signe d'un intérêt croissant des jeunes. « À mesure que les annonces en jeonse disparaissent, les gens semblent se tourner vers les enchères en se disant qu'ils feraient aussi bien d'acheter, » a-t-il expliqué.

Un agent immobilier de Hwagok-dong, dans l'arrondissement de Gangseo, a décrit la même évolution. « Les jeunes mariés demandaient surtout des logements en jeonse, mais les demandes d'achat ont aussi augmenté au cours des quatre ou cinq derniers mois, » a-t-il dit.

Des logements à habiter, pas à revendre

Les jeunes acheteurs qui entrent aujourd'hui aux enchères cherchent des logements à occuper. Jusqu'au premier semestre de l'an dernier, le marché des enchères attirait des enchérisseurs plus jeunes pratiquant l'investissement à gap — où l'acheteur couvre l'essentiel du prix d'un bien avec le dépôt jeonse d'un futur locataire — et la revente rapide à court terme de maisons multifamiliales de faible hauteur. Les règles de crédit étaient alors plus souples sur le marché des enchères, et aucune obligation d'occupation ne s'appliquait.

La tendance a changé avec les mesures de crédit annoncées le 27 juin 2025 et entrées en vigueur le lendemain. Les règles ont plafonné à 600 millions de wons les prêts servant à payer le solde du prix après une adjudication réussie, et exigé des adjudicataires qu'ils emménagent dans le logement sous six mois. Le marché s'est réorienté vers les acheteurs riches en liquidités et les occupants-propriétaires.

Les acheteurs de 20 à 39 ans ont rarement beaucoup de liquidités, mais ils peuvent prétendre au prêt destiné aux primo-accédants, qui favorise ceux qui n'ont jamais été propriétaires. Ce prêt exige également que l'acheteur habite le logement.

« Quand les réglementations immobilières sont aussi étendues qu'aujourd'hui, le financement est décisif, et les jeunes non-propriétaires ont un avantage, » a déclaré Sim Yu-sun, directeur de l'Eduwill Real Estate Academy. « On observe une tendance de jeunes acheteurs qui utilisent le financement sur le marché des enchères, relativement accessible, pour obtenir des logements qu'ils peuvent occuper eux-mêmes. »

Ce que ces acheteurs peuvent réellement s'offrir, ce sont des appartements de bas à milieu de gamme et des maisons multifamiliales de faible hauteur en périphérie de Séoul — une carte dessinée par les contraintes budgétaires. Selon GG Auction, société spécialisée dans les données d'enchères judiciaires et de ventes publiques, les enchères gagnantes pour les appartements de Séoul dépassent 100 pour cent des valeurs d'expertise depuis quatre mois consécutifs, ce qui signifie que la décote traditionnelle des enchères a effectivement disparu. Cette décote était depuis longtemps le principal attrait du marché pour les acheteurs prêts à en accepter les risques en échange d'un prix inférieur à la valeur estimée.

« Acheter un appartement dans les principaux quartiers de Séoul exige au moins 300 à 400 millions de wons de fonds propres, l'entrée est donc tout simplement hors de portée, » a déclaré Kim Beom-jun. « J'ai envisagé une villa comme compromis réaliste. »

Certains gagnent. Noh Hyun-jung, 24 ans, connue en ligne sous le pseudonyme « Hyunfree02 », a acheté fin d'année dernière une maison multifamiliale de faible hauteur dans l'arrondissement de Gangseo pour près de 200 millions de wons, environ 20 pour cent en dessous des prix de biens comparables à proximité. Le bien se situe dans une zone promue à la rénovation urbaine dans le cadre de Moa Town, le modèle séoulite de renouvellement de quartier à petite échelle. Sa stratégie correspond à ce que les Coréens appellent le « momtech » — vivre dans un logement modeste en attendant que sa valeur ou ses perspectives de rénovation s'améliorent.

« Je suis très satisfaite de la proximité d'une station de métro, des infrastructures environnantes et, surtout, de la sécurité de ne plus avoir à me soucier du jeonse ou du loyer mensuel, » a-t-elle déclaré. « Maintenant que j'ai un logement, je vais économiser et décider plus tard si j'y reste ou si je le vends. »

L'intérêt grandit ; les risques aussi

Cet intérêt ne devrait pas s'estomper. Yoiddang, une plateforme d'analyse des enchères judiciaires alimentée par l'IA, a indiqué que les utilisateurs de 45 à 64 ans représentaient 63 pour cent de sa base d'utilisateurs au cours des trois derniers mois, contre 22 pour cent pour les 18-34 ans. La société affirme que la croissance chez les jeunes utilisateurs est la tendance démographique la plus marquée.

« Les jeunes utilisateurs intègrent activement dans leurs décisions des données générées par l'IA et des outils similaires, » a déclaré un responsable de l'entreprise.

Davantage de biens devraient arriver aux enchères judiciaires dans les mois à venir. Des experts, dont Kim Won-young, formateur en enchères immobilières qui enseigne pour les administrations de district de Séoul et d'autres organisations, estiment que ces biens comprennent des appartements achetés par la première vague d'acquéreurs fortement endettés sous le gouvernement de l'ancien président Moon Jae-in.

Des maisons multifamiliales de faible hauteur devraient également apparaître en grand nombre, entraînées par les difficultés du jeonse prononcées depuis 2023. Deux schémas en rendent compte pour l'essentiel : le jeonse « kkangtong », où le dépôt d'un bien approche ou dépasse ce que le logement rapporterait en vente, et le jeonse inversé, où les dépôts en vigueur tombent en dessous du dépôt que le propriétaire doit encore rembourser à un locataire existant.

Cette vague d'offre est un avertissement autant qu'une opportunité. Les biens arrivent aux enchères parce que quelque chose leur est arrivé, et ce quelque chose n'est pas toujours visible dans l'annonce.

« Les enchères augmentent clairement, mais le potentiel de problèmes croît tout aussi vite, » a déclaré Sim. « Les acheteurs qui n'analysent pas les privilèges cachés, les droits des locataires et autres intérêts juridiques peuvent payer un lourd tribut ; ils devraient donc étudier minutieusement le processus avant d'enchérir. »

Pour les jeunes acheteurs exclus du marché des appartements séoulites, le tribunal des enchères est l'un des derniers points d'entrée.

« Si le gouvernement régule sans s'attaquer aux causes profondes de la hausse des prix immobiliers, la demande trouvera toujours une brèche, » a déclaré Yang Ji-young, conseillère experte en immobilier chez Shinhan Securities. « Parce que les enchères sont effectivement le seul moyen d'investir dans le logement avec peu d'argent, les jeunes s'y ruent en sachant pertinemment que les risques sont élevés. »

Cet article du Hankook Ilbo, publication sœur de The Korea Times, est traduit par un système d'IA générative et édité par The Korea Times.