Les États-Unis ont ajouté 1,507 million d’unités de logement, après déduction des démolitions des nouvelles constructions, au cours des 12 mois se terminant au T2, portant le parc total de logements à 149,45 millions d’unités, selon des données du Census Bureau publiées mardi.

Ces unités comprennent des maisons individuelles, des maisons de ville, des duplex, des unités d’habitation accessoires, des copropriétés et des appartements. En utilisant la taille moyenne des ménages aux États-Unis, soit 2,3 personnes par unité de logement, cette hausse représente des logements pour 3,47 millions de personnes supplémentaires.

La croissance démographique, toutefois, a ralenti. Pour la période de 12 mois se terminant en juillet 2026, la population américaine est estimée n’avoir augmenté que de 757,000 personnes, selon d’autres données du Census Bureau publiées plus tôt cette année.

Au cours des cinq dernières années, le parc total de logements aux États-Unis a augmenté de 7,51 millions d’unités, ce qui, à la taille moyenne des ménages, fournirait des logements à 17,3 millions de personnes supplémentaires. Sur la même période se terminant en juillet 2026, la population américaine est estimée avoir augmenté de 10,4 millions de personnes, y compris le pic record de deux décennies observé en 2023 et 2024, selon l’analyse de l’article.

Le résultat est que le parc de logements a augmenté plus vite que la population sur la période de cinq ans, et ce déséquilibre apparaît dans les données sur la vacance.

Le parc de logements vacants augmente

Il y avait 15,64 millions d’unités de logement vacantes au T2. Parmi elles, 12,22 millions étaient classées comme « vacantes toute l’année », soit 8,2 % du parc total de logements, et 3,44 millions comme « vacantes saisonnières ».

« Vacantes toute l’année » ne signifie pas vacantes pendant une année entière. Cela désigne plutôt des unités destinées à être occupées à n’importe quel moment de l’année, par opposition aux unités destinées à une occupation saisonnière.

Les unités vacantes toute l’année sont réparties en plusieurs catégories :

• vacantes à louer
• vacantes à vendre
• louées ou vendues mais dont les nouveaux locataires ou propriétaires ne sont pas encore installés
• retirées du marché, y compris pour usage occasionnel, temporairement occupées par des personnes dont la résidence habituelle est ailleurs, ou vacantes pour d’autres raisons

Les unités vacantes mises sur le marché à la vente ou à la location ont augmenté de 5,5 % sur un an, soit de 249,000 unités, pour atteindre 4,75 millions, leur plus haut niveau depuis le T3 2017. Cela importe, car il s’agit des unités les plus directement exposées aux conditions actuelles du marché et aux prix.

Au cours des cinq dernières années, les unités vacantes toute l’année à louer et à vendre ont augmenté de 1,10 million.

L’article note que certaines maisons initialement mises en vente mais non vendues sont ensuite transférées vers le marché locatif, ce qui réduit le stock vacant à vendre et augmente le stock vacant à louer. Si les propriétaires parviennent effectivement à les louer, ils deviennent ce que le secteur appelle des « accidental landlords », et les unités passent de la liste des logements vacants à celle des logements occupés.

Les unités vacantes toute l’année peuvent aussi être retirées du marché et placées dans la catégorie « retirées du marché ».

Les unités vacantes sur le marché locatif, y compris des logements réorientés par des « accidental landlords », ont augmenté de 5,1 % sur un an, soit de 181,000 unités, pour atteindre 3,73 millions, leur plus haut niveau depuis 2013. Au cours des cinq dernières années, les unités vacantes toute l’année à louer ont augmenté de 807,000.

Les unités vacantes sur le marché à la vente ont bondi de 7,2 % sur un an, soit de 68,000 unités, pour atteindre 1,02 million. Ces chiffres excluent les logements mis en vente mais encore occupés, qui sont comptés parmi les logements occupés. Comme ces données ne sont pas corrigées des variations saisonnières, on observe une certaine saisonnalité dans le stock à vendre.

Sur la période de cinq ans, les unités vacantes à vendre ont augmenté de 41 %, soit de 297,000.

Et il faut se rappeler qu’une partie des logements à vendre au sens large est « occupée » et ne figure pas dans cette liste des logements vacants toute l’année, mais dans la liste des logements occupés. Il s’agit uniquement des logements vacants à vendre.

Une partie des logements autrefois vacants à vendre est désormais vacante à louer, ces « accidental landlords » ayant transféré leurs biens vers le graphique ci-dessus des logements vacants à louer.

Les logements vacants mais déjà loués ou vendus et pas encore occupés ont augmenté de 5,8 % sur un an pour atteindre 1,00 million d’unités. Au cours des cinq dernières années, ce nombre a diminué de 10 %.

Le stock retiré du marché recule

Parmi les 12,22 millions d’unités vacantes toute l’année, 6,55 millions étaient retirées du marché pour diverses raisons, dont une partie constitue le stock fantôme vacant qui apparaîtra un jour sur le marché de la vente ou de la location — et dont une partie est déjà apparue.

Cette catégorie de logements vacants « retirés du marché » comprend ceux conservés pour usage occasionnel, ceux temporairement occupés par des personnes dont la résidence habituelle est ailleurs, et ceux vacants pour d’autres raisons (comme le règlement d’une succession ou un retrait du marché pour des raisons personnelles du propriétaire).

À mesure que le nombre de logements vacants à vendre et vacants à louer a bondi au cours des cinq dernières années, le nombre de logements vacants toute l’année « retirés du marché » a diminué. En d’autres termes, une partie de ce stock fantôme est devenue au fil des ans un stock réel à vendre ou à louer, et a basculé dans ces deux catégories.

Quelques points connexes fondés sur d’autres données résument la situation : place aux nouvelles constructions :

Dans le Sud, le stock à vendre de nouvelles maisons individuelles était en hausse de 71 % par rapport à 2019, tandis que les ventes avaient reculé de 8 %. Dans l’Ouest, le stock de nouvelles maisons individuelles était en hausse de 22 % par rapport à 2019 et les ventes avaient diminué de 50 %. Les promoteurs sont très motivés pour conclure des affaires. Lire : New Single-Family Home Prices Drop Further amid once again Growing Inventory Glut and Declining Sales .

Et sur le marché locatif, l’écart entre les loyers des maisons individuelles et ceux des logements collectifs s’est fortement creusé. Analyse de 14 grands marchés. Lire : Single-Family \u0026 Multifamily Rents in Face of an Onslaught of New Supply \u0026 Fading Population Growth .

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