Une étude publiée dans la revue de politique de l'AEA examine les effets économiques de la réforme du zonage à São Paulo, au Brésil, qui a relevé les niveaux de construction maximale autorisés le long de couloirs de transport désignés. La recherche, menée par Santosh Anagol, Fernando Ferreira et Jonah Rexer, utilise un modèle d'équilibre des marchés du logement pour quantifier les résultats. São Paulo est l'une des plus grandes zones métropolitaines du monde, comptant plus de 12 millions d'habitants dans la ville proprement dite, ce qui rend l'ampleur des effets mesurés particulièrement pertinente pour d'autres villes à croissance rapide envisageant des politiques de densification similaires.

Selon les conclusions, les promoteurs ont réagi à l'assouplissement des restrictions en augmentant les dépôts de demandes de construction de logements collectifs dans les îlots directement concernés par la réforme. Cette offre supplémentaire a contribué à faire baisser les prix du logement dans les quartiers où une plus grande densification était autorisée. Le modèle estime une augmentation globale de 1,6 pour cent du parc de logements de la ville et une réduction de 0,4 pour cent des prix du logement.

Les chercheurs notent que ces évolutions ont entraîné d'importants transferts de patrimoine immobilier des propriétaires actuels vers les futurs propriétaires, à mesure que les valeurs immobilières se modéraient dans les zones concernées. Cette dimension distributive est un thème récurrent en économie urbaine : l'assouplissement des restrictions de construction tend à bénéficier aux futurs résidents et aux promoteurs tout en réduisant la valeur des actifs des propriétaires existants, créant ainsi des tensions politiques autour des efforts de réforme. Dans l'ensemble, la réforme a produit des gains de bien-être équivalant à 0,65 pour cent du PIB de la ville de São Paulo. Ces gains ont été attribués principalement aux bénéfices des promoteurs et aux avantages pour les consommateurs tirés du nouvel environnement bâti.

L'étude contribue à un corpus plus large de recherches économiques sur la manière dont les réglementations d'utilisation des sols façonnent les marchés du logement urbains. Les réformes du zonage permettant une construction à plus haute densité à proximité des infrastructures de transport — une stratégie souvent décrite comme un développement orienté vers le transport en commun — sont fréquemment étudiées pour leur potentiel à élargir l'abordabilité du logement et à améliorer le bien-être urbain, bien que les résultats varient considérablement selon les villes et les conceptions politiques. Des réformes comparables dans des villes comme Auckland, en Nouvelle-Zélande, ont attiré l'attention des économistes cherchant à déterminer si l'autorisation de davantage de logements collectifs se traduit par des augmentations mesurables de l'offre et une modération des prix.

Source : Marginal Revolution, référençant la revue de politique de l'AEA.