Par Juliana Chloe A. Gonzales

Le programme gouvernemental de délivrance accélérée de licences pourrait permettre de mettre des projets immobiliers sur le marché plus tôt, mais ses exigences de séquestre risquent d’avantager les grands promoteurs bien capitalisés, car les produits des ventes sur plan doivent rester bloqués jusqu’à l’émission d’une licence de vente régulière, ont indiqué des analystes immobiliers.

Dans le cadre des règles révisées du temporary license to sell (TLS), les promoteurs qualifiés peuvent commencer à vendre des unités en attendant certains permis d’autres agences gouvernementales — mais l’ensemble des produits doit être versé sur un compte séquestre et ne peut être retiré qu’une fois que le promoteur obtient une licence de vente régulière.

Le régime de licence de vente remonte lui-même au Presidential Decree No. 957, la loi de 1976 sur la protection des acheteurs de lotissements et de condominiums, qui exige que les projets soient enregistrés auprès du régulateur du logement et approuvés par celui-ci avant que des unités ne soient proposées au public.

« Un promoteur ne peut plus considérer les préventes à l’époque du TLS comme un fonds de roulement gratuit ; il lui faut désormais une marge suffisante pour couvrir les remboursements si un projet n’aboutit pas à temps », a déclaré Dino Palanca, responsable de la recherche chez Savills Philippines, dans un message Viber.

Cette exigence de séquestre accroît le niveau de capitalisation nécessaire pour lancer un projet, favorisant probablement les promoteurs aux bilans plus solides, a-t-il ajouté.

En vertu du Memorandum Circular No. 2026-012, les promoteurs qui ont déjà rempli les conditions de licence régulière peuvent demander un TLS tout en attendant d’autres exigences, notamment un certificat de conformité environnementale et un plan d’arpentage approuvé par le Department of Environment and Natural Resources, ainsi qu’un permis de construire délivré par le gouvernement local.

Le Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD) a indiqué que cette mesure vise à empêcher que des projets de logement admissibles soient retardés par des blocages réglementaires, tout en protégeant les acheteurs.

Un mécanisme de calendrier, pas un catalyseur

M. Palanca a déclaré que le TLS accélérerait l’arrivée des logements sur le marché, mais qu’il servirait davantage de mécanisme de calendrier pour les projets déjà engagés que de catalyseur pour de nouveaux développements.

« Sa véritable valeur est de permettre à des projets déjà bien avancés de commencer les préventes au lieu de rester inactifs pendant les procédures d’autorisation, ce qui devrait modestement raccourcir, avec le temps, la chaîne d’approvisionnement », a-t-il dit.

La réforme ne créerait pas nécessairement de nouveaux projets immédiatement, a-t-il ajouté, car elle permet surtout aux projets avancés de commencer les préventes plus tôt.

Le TLS est valable un an et peut être prolongé une dernière fois de six mois si le retard dans l’obtention des exigences restantes n’est pas imputable au promoteur. M. Palanca a qualifié la durée maximale de 18 mois de « faisable » pour les projets techniquement avancés, même si elle peut être serrée pour les développements nécessitant l’approbation de plusieurs agences gouvernementales.

Si un TLS expire sans être converti en licence régulière, le promoteur doit rembourser tous les paiements, y compris les intérêts et les taxes, dans un délai de 30 jours. M. Palanca a déclaré que la règle du « one-strike », qui interdit d’autres prolongations, constitue un important facteur dissuasif pour les promoteurs qui chercheraient à utiliser le TLS comme solution permanente de contournement.

Décentralisation des approbations

Joey Roi Bondoc, directeur de la recherche chez Colliers Philippines, a déclaré que les règles du TLS, combinées à la décentralisation des approbations réglementaires, pourraient atténuer les retards de longue date dans la délivrance des licences et accélérer les lancements de logements en dehors de Metro Manila.

En vertu du Memorandum Circular No. 2026-012, le DHSUD a transféré le traitement et l’approbation des demandes réglementaires de son bureau central vers les bureaux régionaux, à l’exception de la Negros Island Region. Les bureaux régionaux disposent de 15 jours à compter du paiement des frais pour approuver ou rejeter une demande réglementaire.

Le DHSUD lui-même a été créé en 2019 en vertu de la Republic Act No. 11201, qui a regroupé les principales agences publiques du logement sous un seul département.

« Même les bureaux régionaux constatent qu’il existe une forte demande dans leur région ; ils devraient donc vraiment accélérer le traitement. Il est vraiment nécessaire de lever les blocages réglementaires », a déclaré M. Bondoc à BusinessWorld lors d’un entretien téléphonique.

Des approbations plus rapides pourraient aider à répondre aux enjeux d’offre, de demande et d’accessibilité du logement en permettant aux promoteurs de procéder aux lancements malgré les retards dans les permis délivrés par d’autres agences, a-t-il ajouté. La réforme intervient alors que le gouvernement cherche à résorber un retard national du logement qu’il estime à plus de six million d’unités.

Appel à la consultation

M. Bondoc a également indiqué que le DHSUD devrait s’assurer que les promoteurs de petite et moyenne taille comprennent les règles révisées et disposent d’un moyen de faire remonter les difficultés de mise en œuvre.

« Une meilleure consultation avec ces petits acteurs sera cruciale. Bien sûr, nous en sommes encore aux premières phases et nous n’avons pas encore vraiment vu le succès de sa mise en œuvre. Mais étant donné qu’il s’agit encore des phases initiales, je pense qu’il devrait exister un mécanisme de retour d’information constant entre les promoteurs », a-t-il dit.

Le DHSUD exige également que les publicités indiquent clairement le numéro TLS afin que les acheteurs potentiels sachent qu’un projet ne dispose que d’une licence temporaire. Les analystes ont estimé que cette information devrait être appliquée de manière cohérente sur toutes les plateformes marketing et expliquer clairement la nature temporaire de la licence.