La demande industrielle est restée robuste au premier semestre (S1) 2026, portée par les fabricants de semi-conducteurs, de produits alimentaires et boissons et de biens de grande consommation (FMCG) à la recherche d'installations aux spécifications modernes et d'un accès stratégique aux ports et aux autoroutes, dans un contexte de hausse des coûts du carburant. Le segment des semi-conducteurs revêt une importance particulière pour l'économie philippine, l'électronique constituant depuis longtemps la principale catégorie d'exportation du pays, ce qui explique le poids des acteurs industriels de ce secteur dans la demande d'espaces industriels. Le centre de Luzon devrait être un contributeur majeur aux nouveaux espaces industriels au-delà de 2026, ce qui devrait bénéficier aux sociétés immobilières disposant d'empreintes industrielles importantes et croissantes dans la région.

Le profil industriel du centre de Luzon se développe de plus en plus, des acteurs industriels à plus forte valeur ajoutée s'installant et se développant dans les vastes et sophistiqués parcs industriels de la région. Au cours des dernières années, des acteurs majeurs tels qu'Ajinomoto Philippines Corp. et Coca-Cola Beverages Philippines, Inc. ont occupé des espaces industriels dans la région. Parmi les autres nouveaux entrants de premier plan figurent des fabricants de véhicules électriques et de ciment-fibre.

L'offre s'est élargie avec 230 hectares (ha) de nouveaux développements industriels dans le sud et le centre de Luzon, notamment TARI Estate à Tarlac, tandis que 190 ha supplémentaires sont attendus d'ici la fin de l'année, principalement à Cavite.

Les taux de location ont fléchi pour les entrepôts traditionnels à Cavite, Laguna, Batangas (Calaba), dans le centre de Luzon et le Grand Manille, mais les loyers des entrepôts modernes ont continué d'augmenter. Le taux de vacance industrielle s'est amélioré, tombant à 13,1 % contre 14,1 % à fin 2025 grâce à une absorption plus forte. La divergence entre les loyers des entrepôts traditionnels et modernes reflète une tendance plus large sur les marchés logistiques régionaux, où les occupants privilégient de plus en plus des installations capables de supporter l'automatisation et des délais d'exploitation plus rapides plutôt que des bâtiments anciens à moindre coût.

Demande croissante d'entrepôts modernes

Au S1 2026, Colliers a enregistré une correction de 3 % des loyers moyens des entrepôts traditionnels dans le sud de Luzon, le centre de Luzon et le Grand Manille en glissement semestriel (HoH). Dans le même temps, les taux de location moyens des entrepôts modernes dans ces zones ont progressé de 8 % en HoH sur la période. Colliers estime qu'il s'agit d'un moment opportun pour les propriétaires et les promoteurs de moderniser et de rénover les installations existantes, compte tenu de la demande accrue pour les entrepôts modernes.

Les caractéristiques de ces entrepôts modernes comprennent une hauteur sous plafond comprise entre 12 et 14 mètres (m), une capacité de charge au sol allant jusqu'à 5 tonnes, un système d'extinction automatique par sprinkleurs et un éclairage. Certains opérateurs d'entrepôts automatisent davantage leurs installations grâce à l'intégration de robots avancés et de systèmes de convoyage. Selon Colliers, l'adoption accrue d'innovations technologiques est cruciale pour les propriétaires et les opérateurs d'entrepôts afin d'améliorer leurs services et de sécuriser une forte pré-location d'installations à la pointe de la technologie.

Mettre en avant les installations à proximité des grandes infrastructures

Les données de l'Autorité philippine de la statistique (PSA) montrent que l'inflation des coûts logistiques dans le pays a atteint 16,8 % au deuxième trimestre (T2) 2026, un niveau record depuis 21 ans. Les inefficacités des transports, la congestion portuaire et les perturbations de la chaîne d'approvisionnement ont considérablement augmenté les coûts d'exploitation. Les coûts logistiques élevés sont depuis longtemps cités comme un défi de compétitivité pour les Philippines par rapport à certains voisins d'Asie du Sud-Est, ce qui rend l'efficacité de la localisation un facteur encore plus déterminant dans le choix des sites industriels.

Colliers recommande aux promoteurs et aux opérateurs d'entrepôts de mettre en avant la proximité de leurs installations avec les grandes infrastructures. Le cabinet s'attend à ce que davantage d'entreprises, en particulier celles du commerce électronique et orientées vers l'exportation, s'installent dans des micro-entrepôts, des centres de distribution et des usines situés dans les grands corridors industriels offrant un accès direct aux autoroutes, aux routes à péage et aux ports. Bien que les entrepôts de Calaba et du centre de Luzon restent des localisations privilégiées, les installations du Grand Manille sont également bien positionnées pour les opérations de micro-entreposage et de logistique du dernier kilomètre, ce qui les rend idéales pour les entreprises cherchant à minimiser les coûts de livraison urbaine.

Maximiser l'élan manufacturier

Les Philippines demeurent une destination manufacturière attrayante pour les fabricants internationaux cherchant à développer et à diversifier leurs chaînes d'approvisionnement en Asie du Sud-Est. Le gouvernement philippin s'est activement employé à attirer des investissements de partenaires commerciaux traditionnels et non traditionnels tels que Taïwan, le Japon, Singapour, la Thaïlande, la Suède et le Brésil.

Colliers Philippines estime que les promoteurs peuvent maximiser les opportunités en participant activement aux foires commerciales à l'étranger et aux missions d'investissement organisées par les agences de promotion des investissements (IPA) telles que l'Autorité philippine des zones économiques (PEZA) et le Conseil des investissements (BoI). Les promoteurs peuvent profiter de ces événements pour promouvoir les Philippines comme un pôle manufacturier et mettre en avant les avantages d'une implantation dans les parcs industriels du pays.

Changeur de donne ou frein majeur ?

Le secteur industriel du centre de Luzon devrait également bénéficier de l'initiative Pax Silica. Colliers considère que ce hub manufacturier de semi-conducteurs et de matériel avancé de 4 000 acres complètera le corridor économique de Luzon, en stimulant les activités industrielles à Clark, Subic, Batangas et Manille. Selon Colliers, le marché immobilier dans son ensemble bénéficiera de cette initiative et, à mesure que l'activité économique s'accélère, le projet devrait avoir un effet d'entraînement positif sur les segments résidentiel, de bureaux et hôtelier. L'orientation du projet vers les semi-conducteurs s'inscrit dans les efforts mondiaux de diversification géographique de la production de puces, positionnant les Philippines pour capturer une partie de ces flux d'investissement si les risques d'exécution sont maîtrisés.

Cependant, Colliers signale plusieurs risques que le gouvernement doit traiter afin d'assurer la durabilité à long terme de l'initiative. l'Autorité de conversion et de développement des bases (BCDA) a récemment précisé que Pax Silica n'accueillera pas de centres de données hyperscale et se concentrera sur les activités de fabrication de semi-conducteurs. Si cela atténue les préoccupations concernant les énormes besoins en électricité et en eau associés aux centres de données, le projet reste confronté à des risques tels que les questions environnementales, l'approvisionnement en minéraux critiques et les conflits géopolitiques découlant de tensions commerciales potentielles — compte tenu notamment de la forte dépendance de l'industrie des semi-conducteurs à des chaînes d'approvisionnement mondiales complexes. Colliers estime également que le gouvernement devrait mettre en œuvre une vaste campagne d'information pour répondre aux préoccupations des Philippins.

Joey Roi Bondoc est directeur et responsable de la recherche chez Colliers Philippines (joey.bondoc@colliers.com).