Les promoteurs immobiliers industriels aux Philippines délaissent de plus en plus la construction spéculative — des projets lancés sans locataires garantis — au profit d'installations de type build-to-suit et pré-engagées, alors que la hausse des coûts de financement et de développement pousse le secteur vers un déploiement de capital plus discipliné, selon les consultants immobiliers.

« Les installations build-to-suit et pré-engagées remplacent progressivement la construction spéculative, car les occupants des secteurs du commerce électronique, de la distribution et de la chaîne du froid privilégient des espaces conçus sur mesure et conformes à leurs spécifications. À mesure que la demande s'intensifie, un corridor de croissance septentrional émerge pour compléter la ceinture méridionale établie », a déclaré Cushman & Wakefield dans son rapport MarketBeat Industrial du deuxième trimestre publié en août. La ceinture méridionale désigne le corridor Calaba au sud de Manille, qui a historiquement dominé le développement industriel ; le corridor septentrional émergent est centré sur le Luzon central, positionné à proximité de l'axe logistique Subic-Clark et des ports desservant le nord de Luzon.

En sécurisant les engagements des locataires avant le début de la construction, cette évolution réduit l'exposition des promoteurs aux risques de location et de financement, tout en alignant la nouvelle offre sur les occupants recherchant des installations adaptées à leurs besoins opérationnels. Elle marque également un contraste avec le boom des entrepôts de l'ère pandémique, lorsque les promoteurs s'empressaient d'ajouter des surfaces à titre spéculatif pour capter la demande croissante du commerce électronique et de la logistique.

Joy Rosario-Bautista, directrice des marchés industriels auprès du cabinet de conseil immobilier PRIME Philippines, a indiqué que les propriétés industrielles sont restées résilientes malgré un ralentissement de la croissance économique, une inflation plus élevée, des coûts de financement élevés et la hausse des prix du carburant.

« Vous avez entendu parler du ralentissement du PIB, de l'inflation plus élevée, des coûts financiers élevés et de la hausse des prix du carburant. Ce sont naturellement les facteurs qui génèrent des coûts opérationnels pour la fabrication, la logistique et le commerce électronique. Mais l'immobilier industriel s'est comporté différemment. Les entrepôts, les installations de fabrication et les centres de distribution sont des actifs opérationnels », a déclaré Mme Rosario-Bautista lors de la présentation du marché du deuxième trimestre de PRIME Philippines fin juillet.

Elle a souligné que les promoteurs privilégient de plus en plus des stratégies à faible risque, telles que les développements pré-loués, les entreprises cherchant des installations qui améliorent l'efficacité opérationnelle.

« Les entreprises veulent un site pré-loué qui a réellement du sens sur le marché, car le marché recherche désormais l'efficacité. Elles voulaient quelque chose de plus personnalisé, mieux aligné sur leurs opérations, car, en fin de compte, elles veulent des installations rentables qui soutiennent leurs opérations », a déclaré Mme Rosario-Bautista.

Selon Cushman & Wakefield, le marché philippin de l'immobilier industriel dispose d'un inventaire total de 9 400 hectares (ha), avec 400 ha supplémentaires dont le développement est prévu de 2026 à 2028. Environ 860 ha de zones industrielles sont planifiés ou en construction dans tout le pays.

Le Luzon central représente la plus grande part du pipeline de développement avec 560 ha, suivi de la région Cavite-Laguna-Batangas (Calaba) avec 190 ha et du Grand Davao avec 110 ha.

Cushman & Wakefield a également indiqué que les engagements d'investissement témoignent d'une demande continue pour les propriétés industrielles malgré des coûts de développement plus élevés. L'Autorité philippine des zones économiques (Philippine Economic Zone Authority) a approuvé 140,7 milliards de pesos d'investissements au premier semestre, en hausse de 94,42 % par rapport à l'année précédente, selon le cabinet.

« Les engagements approuvés ont été menés par l'industrie manufacturière (45 %), suivie de la logistique (15 %) et des développements d'écozones (9 %), ce qui reflète la forte confiance des investisseurs dans la capacité productive du secteur et annonce un pipeline robuste de projets qui devraient stimuler la croissance de l'emploi jusqu'à la fin de l'année », a déclaré Cushman & Wakefield.

Le cabinet a ajouté que ce pipeline d'investissements, conjugué à la demande des opérateurs de la fabrication, de la logistique, du commerce électronique et de la chaîne du froid, soutient l'expansion des installations pré-engagées et build-to-suit, même si les promoteurs se montrent plus sélectifs quant aux projets spéculatifs. — Juliana Chloe A. Gonzales