L'investissement de type fix-and-flip constitue depuis longtemps le pilier du prêt privé à New York, mais ce modèle évolue alors que la hausse des coûts et le resserrement des marges poussent les investisseurs vers des projets plus ambitieux. Ruben Izgelov, PDG et fondateur de We Lend, un prêteur direct privé basé à New York, indique qu'une part croissante du volume de prêts de l'entreprise finance désormais des travaux de construction bien au-delà des rénovations standard — une tendance qu'il s'attend à voir se poursuivre jusqu'à la fin de l'année.

Historiquement connue pour financer des prêts fix-and-flip à rotation rapide à New York et dans le New Jersey, We Lend origine de plus en plus de prêts pour des constructions neuves, des conversions en copropriété, ainsi que des extensions verticales et horizontales de bâtiments. L'approche classique du fix-and-flip — acquérir une propriété, y consacrer de 50 000 à 100 000 dollars en améliorations esthétiques, puis la revendre — ne génère plus les rendements d'autrefois, selon Izgelov.

« Les rendements de nos emprunteurs n'ont cessé de se comprimer », a déclaré Izgelov. « Le modèle général du fix-and-flip ne fonctionne plus autant qu'avant, donc les investisseurs ont dû faire preuve de créativité, ce qui exige des travaux de construction et de réhabilitation plus lourds et plus substantiels. »

Cette transformation se reflète dans la taille des transactions. Izgelov a noté que les budgets de construction des prêts traités par We Lend sont passés de la fourchette de 100 000 à 200 000 dollars à celle de 1 à 2 millions de dollars. Dans certains cas, le budget de construction dépasse désormais le prix d'achat de la propriété. Ce changement modifie la nature du risque de crédit : les plans de construction plus vastes peuvent dépendre davantage des permis, de la performance de l'entrepreneur, de la gestion des déboursés, du portage des intérêts et de l'exécution finale du refinancement ou de la vente qu'une simple rénovation esthétique.

Pour gérer le risque accru associé aux projets de plus grande envergure, We Lend maintient un processus de souscription rigoureux. L'entreprise se concentre sur des marchés qu'elle connaît bien et exige une documentation que de nombreux prêteurs négligent. Avant de financer une conversion ou une extension, la société exige une lettre d'architecte confirmant que les travaux prévus peuvent être réalisés de plein droit — sans nécessité de rezonage ni de dérogation. En matière de développement immobilier, cette distinction est importante car les projets nécessitant des approbations discrétionnaires peuvent être soumis à un examen supplémentaire, à des retards ou à une incertitude avant que la construction puisse débuter. Pour les chantiers plus importants, les entrepreneurs généraux doivent signer des garanties d'achèvement.

« Nous voulons que les entrepreneurs généraux soient autant engagés dans le projet que l'emprunteur, sans avoir à garantir personnellement le prêt. Ils garantissent que le projet sera mené à son terme », a expliqué Izgelov. « Cela maintient un terrain équitable entre l'emprunteur et l'entrepreneur général, surtout lorsque l'emprunteur n'a jamais travaillé à cette échelle. »

Deux transactions récentes illustrent l'éventail des projets que We Lend finance désormais. Dans la première, un emprunteur a acquis un immeuble de huit unités appartenant à une banque après que le prêteur précédent a refusé de financer les améliorations. We Lend a financé la conversion de cet immeuble en 16 unités entièrement louées. L'emprunteur discute actuellement avec plusieurs banques d'un refinancement qui libérerait une partie des fonds propres initiaux pour un projet ultérieur.

Dans une autre transaction située dans une banlieue aisée du New Jersey, un emprunteur avait terminé environ 85 % de la construction d'une maison spéculative de 22 000 pieds carrés lorsqu'une vente de ligne de lot à un voisin a nécessité le remboursement d'un prêt privé existant. We Lend a restructuré et refinancé ce prêt, en fournissant le remboursement ainsi qu'une modeste injection de trésorerie pour achever les travaux de construction restants.

Izgelov a mis en garde contre l'erreur de calcul la plus courante chez les investisseurs en fix-and-flip qui se lancent dans des projets plus importants : les attentes concernant les délais. Alors qu'un prêt fix-and-flip typique s'étale sur six à huit mois, les constructions neuves, les conversions majeures et les extensions nécessitent souvent considérablement plus de temps. Il a conseillé aux emprunteurs de « budgéter soigneusement les intérêts qui devront être payés sur cette période. Des options d'extension intégrées avec votre prêteur sont utiles, ou mieux, commencez avec une durée supérieure à 12 mois. Nous proposons des durées de 18 mois, et nous avons accordé au moins un prêt sur 24 mois. »

Il a également mis en garde contre la poursuite de tendances plutôt que contre la demande réelle du marché. « S'il y a de la demande pour un projet de cette taille ou de ce calibre, tant mieux. Mais ne construisez pas une méga-mansion dans un quartier qui ne peut pas la soutenir simplement parce que c'est la tendance », a-t-il déclaré.

Des informations complémentaires sur la manière dont We Lend structure ses prêts sont disponibles sur la page How It Works de l'entreprise. Source : Citybuzz.