Le taux moyen des prêts hypothécaires fixes sur 30 ans a grimpé à 6,71 %, son plus haut niveau depuis juillet de l'année dernière, selon l'enquête hebdomadaire de Freddie Mac publiée aujourd'hui et couvrant la semaine allant jusqu'au mercredi 2 septembre. Hormis quelques pointes à la hausse, le taux évolue dans une fourchette de 6,0 % à 7,0 % depuis septembre 2022.

Par rapport aux normes historiques, des taux hypothécaires compris entre 6 et 7 % ne sont pas élevés. Ils ne paraissent hauts qu'en regard des 14 années de répression financière entre 2008 et 2022, durant lesquelles la Réserve fédérale a ramené ses taux directeurs à court terme presque à zéro et fait baisser les taux hypothécaires par des achats de milliers de milliards de dollars de titres adossés à des crédits hypothécaires (MBS) et de titres du Trésor, financés par la création monétaire.

Pour les acheteurs potentiels et les propriétaires envisageant un refinancement, l'effet concret est que les mensualités pour un montant d'emprunt donné restent bien plus élevées que pendant l'ère des taux inférieurs à 3 %, ce qui explique en partie pourquoi l'accessibilité au logement demeure un sujet récurrent du débat politique et économique, même si les taux se situent dans leur fourchette historique récente.

L'écart entre les rendements du Trésor et les taux hypothécaires

Le taux des prêts fixes sur 30 ans suit le rendement du Trésor américain à 10 ans, mais se situe au-dessus. Parce que les logements sont vendus ou refinancés, un prêt hypothécaire de 30 ans est en moyenne remboursé en environ 12 ans. L'écart entre les deux taux — le spread — varie dans le temps.

En 2022 et 2023, cet écart s'est élargi à plus de 3 points de pourcentage, du niveau le plus large depuis le début des années 1980, ce qui signifie que les taux hypothécaires étaient inhabituellement élevés par rapport aux rendements du Trésor à 10 ans. L'écart a ensuite commencé à se resserrer et s'établissait à 2 points à la fin de 2025.

Dans le but de le réduire davantage et de faire baisser les taux hypothécaires, Fannie Mae et Freddie Mac — toutes deux sous tutelle publique depuis la crise financière de 2008, lorsqu'elles ont été placées sous le contrôle du gouvernement fédéral — ont annoncé en grande pompe, le 8 janvier 2026, qu'elles accéléreraient considérablement les rachats de MBS qu'elles avaient précédemment émis.

Pour financer ces rachats, les deux entreprises utilisent des flux de trésorerie d'exploitation qui auraient autrefois servi à acheter des titres du Trésor, et elles se dessaisissent des titres du Trésor déjà présents à leur bilan — remplaçant en effet les titres du Trésor par leurs propres MBS. Cela a transformé Fannie et Freddie, autrefois grands acheteurs et détenteurs de titres du Trésor, en vendeurs de titres du Trésor, ce qui contribue à pousser les rendements à la hausse. Résultat : un écart plus étroit obtenu en partie grâce à des rendements du Trésor plus élevés.

Le rendement du Trésor à 10 ans, après avoir monté en début de semaine, a légèrement reculé aujourd'hui à 4,77 %, dans la partie haute de la fourchette de 4 à 5 % qui prévaut depuis mi-2023. Avant que la répression financière de la Fed ne commence en 2008, cette fourchette de 4 à 5 % était considérée comme le bas du spectre des quatre décennies précédentes.

L'écart lui-même mérite attention : le rendement du Trésor à 10 ans est quasiment inchangé par rapport à octobre 2023, alors que le taux fixe sur 30 ans a baissé d'un point de pourcentage complet sur la même période, et que l'écart entre les deux s'est resserré d'autant.

Où en est l'écart aujourd'hui

La moyenne hebdomadaire du taux hypothécaire sur 30 ans jusqu'à mercredi s'établissait à 6,71 % (selon la mesure de Freddie Mac), tandis que le rendement moyen hebdomadaire du Trésor à 10 ans au mercredi était de 4,74 %, plaçant l'écart à 1,97 point de pourcentage. C'est presque exactement là où il se situait fin décembre 2025 et début janvier 2026, avant que Fannie et Freddie — et Trump — n'annoncent le vaste programme de rachats de MBS. Toutes ces valeurs restent toutefois inférieures d'environ 1 point de pourcentage à celles de mi-2023 à fin 2023, période où l'écart avoisinait parfois 3 points.

De nombreux facteurs influencent l'écart, notamment :

• La dynamique du marché des MBS : les acheteurs et les vendeurs sur le marché des MBS d'environ 12 000 milliards de dollars, le deuxième marché obligataire derrière celui du Trésor.
• La Fed : en réduisant ses MBS, la Fed contribue à un écart plus large. Sous l'effet du resserrement quantitatif (QT), l'écart s'était élargi fin 2022 et tout au long de 2023 jusqu'à environ 3 points. Bien que le QT ait pris fin en décembre 2025, l'écoulement des MBS s'est poursuivi.
• Fannie et Freddie : depuis fin 2025, leurs rachats de leurs propres MBS contribuent à un écart plus étroit.

Le taux moyen des prêts fixes sur 30 ans s'établissait à 6,21 % avant que Fannie et Freddie — et Trump — n'annoncent l'extension du programme de rachats le 8 janvier. Fin février, les taux hypothécaires étaient descendus à 6,01 %. Ils ont ensuite recommencé à monter à mesure que le rendement à 10 ans s'envolait, et se situent désormais à 6,71 %, leur plus haut niveau en plus d'un an, l'écart restant bloqué autour de 2 points malgré les rachats. La question est de savoir où se situeraient les taux hypothécaires sans ces rachats — au-dessus de 7 % ?

Pour les lecteurs qui suivent la suite des événements, les variables à surveiller sont la trajectoire du rendement du Trésor à 10 ans, le rythme de l'écoulement des MBS par la Fed, ainsi que l'ampleur et la durée du programme de rachats de Fannie et Freddie — chacune de ces variables alimentant directement l'écart et, à travers lui, le taux hypothécaire que les propriétaires paient réellement.

L'impact de la Fed sur l'écart

Pendant l'assouplissement quantitatif (QE), la Fed achetait des MBS pour réduire l'écart entre les rendements du Trésor et les taux hypothécaires, et aussi pour faire baisser les rendements longs en général, réprimant ainsi les taux hypothécaires de deux manières. L'écart s'était resserré à moins de 1,5 point de pourcentage et, les rendements du Trésor baissant également, les taux hypothécaires étaient passés sous les 3 % — alors même que l'inflation flambait vers 9 %.

Selon l'auteur, cette période de répression financière a produit la pire inflation en 40 ans et la plus forte envolée des prix immobilières jamais enregistrée, donnant naissance à ce que l'on appelle aujourd'hui la « crise de l'accessibilité ».

Le QE a pris fin début 2022, et le QT a commencé au second semestre 2022, lorsque la Fed a laissé ses MBS s'écouler. Elle continue de réduire ses MBS à un rythme d'environ 15 à 18 milliards de dollars par mois, un rythme déterminé par les remboursements de principal transmis aux détenteurs de MBS lorsque les prêts sous-jacents sont soldés ou amortis via les mensualités. Depuis la fin du QT en décembre dernier, la Fed achète des bons du Trésor à court terme (T-bills) pour remplacer cet écoulement de MBS.

À ce jour, la Fed s'est dessaisie de 827 milliards de dollars, soit 30 %, des MBS accumulés pendant le QE, dont 190 milliards de dollars au cours des 12 derniers mois et 17 milliards de dollars au cours des quatre dernières semaines.

La fin du QE début 2022 — à commencer par les anticipations de sa fin en amont —, puis le QT et la réduction des MBS ont été des facteurs majeurs de l'élargissement antérieur de l'écart. Le ralentissement du QT en 2024 puis sa fin en 2025 ont levé une grande partie de cette pression, et l'écart s'est resserré de 1 point de pourcentage jusqu'à fin 2025. L'écoulement des MBS, toutefois, continue de peser sur l'écart.

Ce taux hypothécaire de 7 % qui menace

À 6,71 %, les taux hypothécaires ne sont pas loin de la ligne des 7 % qu'ils avaient déjà franchie en 2023, lorsque l'écart était de 3 points. Les rachats de Fannie et Freddie semblent neutraliser l'écoulement des MBS de la Fed en matière d'écart, même s'ils peuvent pousser les rendements du Trésor à la hausse en retirant les deux entreprises du marché du Trésor.

Ces rachats pourraient être le seul facteur maintenant les taux hypothécaires sous les 7 %, en maintenant l'écart proche de 2 points plutôt que de le laisser s'élargir. Dans ce scénario, le taux fixe sur 30 ans franchirait 7 % lorsque le rendement du Trésor à 10 ans dépassera 5 % et s'y maintiendra — plutôt que d'effleurer brièvement les 5 % avant de reculer, comme il l'avait fait de façon spectaculaire en octobre 2023.

Source : Wolf Street