Des prix de gamme intermédiaire inférieurs à leurs sommets précédents dans 28 des 33 grandes et chères villes américaines

Selon la mise à jour de juillet 2026 de Wolf Street, qui suit les prix dans 33 grandes villes chères à travers 33 graphiques, les prix des logements de gamme intermédiaire dans les plus grands et plus chers marchés urbains américains restent inférieurs à leurs sommets précédents dans une nette majorité de villes.

Les prix des logements de gamme intermédiaire — maisons individuelles, copropriétés et coopératives d'habitation — étaient en baisse par rapport à leurs sommets respectifs des années précédentes dans 28 des 33 villes suivies, les reculs les plus marqués étant observés à Austin (-27 %), Oakland (-25 %) et La Nouvelle-Orléans (-19 %). Dans la plupart de ces villes, les sommets ont été atteints soit en 2022 (17 villes), soit en 2024 (9 villes). Dans deux villes, les sommets sont survenus début 2025 : Boston (avril 2025) et San Jose (janvier 2025). Cette répartition compte, car elle montre à quel point la correction consécutive au boom a été inégale : certains marchés absorbent encore les effets de la flambée de mi-2020 à mi-2022, tandis que d'autres testent déjà des sommets plus récents.

Sur un an, les prix ont reculé dans 24 des 33 villes, avec les baisses les plus fortes à Austin (-4,4 %), Las Vegas (-3,1 %) et Nashville (-3,0 %). Dans 2 des 33 villes, les prix de l'immobilier ont grimpé vers de nouveaux sommets : Chicago et New York.

San Francisco : la demande liée à l'IA déborde de la « pénurie de manoirs » vers les logements de gamme intermédiaire

San Francisco, décrite par l'article comme l'épicentre de l'IA, est l'endroit où la frénésie de l'IA a déteint sur le marché immobilier. Le phénomène a débuté dans le segment du luxe, engendrant ce que l'on appelle une « pénurie de manoirs ». Ces derniers mois, les effets se sont répercutés sur le marché intermédiaire suivi ici, et les prix de gamme intermédiaire ont commencé à flamber.

En juillet, les prix de gamme intermédiaire à San Francisco ont bondi de 1,5 % par rapport à juin, portant la hausse sur un an à 11,6 %. Il n'y a pas si longtemps, la ville figurait près du haut du classement des baisses de prix immobiliers ; au second semestre de l'année dernière, les prix de gamme intermédiaire sont passés d'un recul à une envolée. Malgré la flambée depuis lors, les prix de juillet restaient 6 % sous le record historique de 2022. Compte tenu de l'ampleur des hausses récentes, observe l'article, et si la frénésie de l'IA dure assez longtemps, les prix de gamme intermédiaire pourraient établir un nouveau sommet d'ici la fin de l'année pour la première fois depuis 2022.

Boston rejoint la liste des villes en déclin

Plus tôt cette année, Boston a rejoint la liste des villes affichant des baisses de prix par rapport aux sommets des années précédentes. Les prix des logements de gamme intermédiaire y ont reculé de 0,5 % en juillet par rapport à juin, de 1,4 % sur un an et de 2,3 % par rapport au sommet atteint en avril 2025.

Le boom qui a précédé les baisses

Les baisses actuelles font suite à une explosion des prix dans ces villes au cours des deux années entre mi-2020 et mi-2022, notamment à Austin (+62 %), Phoenix (+60 %), Fort Worth (+50 %), Raleigh (+49 %) et Sacramento (+39 %) — des hausses venues se greffer sur des prix déjà élevés.

L'article attribue cette explosion des prix à la politique monétaire de la Réserve fédérale, que l'auteur qualifie d'imprudente : des achats de titres du Trésor et de titres adossés à des hypothèques (MBS) pour des milliers de milliards de dollars, réalisés avec de la monnaie nouvellement créée, ce qui a produit des taux hypothécaires inférieurs à 3 % alors même que l'inflation s'envolait à l'époque vers 9 %. Les Américains ont réagi par un comportement d'achat FOMO hors norme, raconte l'article — une peur de rater le train centrée sur les taux hypothécaires, les gens se bousculant et surenchérissant pour acheter un logement et verrouiller ces prêts.

Dans les villes où les prix ont depuis reculé par rapport à ces sommets, ces acheteurs détiennent désormais des prêts hypothécaires à moins de 3 % sur des logements dont les prix ont baissé — et ils s'en sortent bien, note l'article, tant qu'ils restent en place.

Méthodologie : l'indice Zillow Home Value Index de gamme intermédiaire

L'indice de prix utilisé ici est l'indice Zillow Home Value Index (ZHVI) de gamme intermédiaire, corrigé des variations saisonnières et calculé en moyenne sur trois mois, pour les maisons individuelles, les copropriétés et les coopératives d'habitation. « Gamme intermédiaire » désigne le tiers central par prix sur chaque marché.

Le ZHVI est une mesure rétrospective fondée sur des millions de points de données tirés de la « Database of All Homes » de Zillow, comprenant des données de transactions issues des registres publics (données fiscales), des MLS, des agences immobilières, des associations locales de Realtors, des agents immobiliers et des ménages partout aux États-Unis. Il intègre des données de prix pour les transactions hors marché et les ventes directes de propriétaire (for-sale-by-owner).

Pour figurer sur la liste, une ville doit compter parmi les plus grandes par la population et faire partie des villes chères où le ZHVI pour l'ensemble des logements de gamme intermédiaire (maisons individuelles, copropriétés et coopératives d'habitation) a atteint au moins 300 000 dollars à un moment donné. Certaines grandes villes ne remplissent pas ces critères parce que leur ZHVI de gamme intermédiaire n'a jamais atteint 300 000 dollars malgré la hausse des dernières années — parmi elles Memphis, Oklahoma City, Tulsa, Kansas City, Cincinnati, Pittsburgh et bien d'autres. Houston et Philadelphie sont néanmoins incluses, car ce sont respectivement la quatrième et la sixième plus grande ville des États-Unis.

Dans ces villes moins chères, note l'article, cinq logements de gamme intermédiaire réunis se vendent moins cher qu'un seul logement de gamme intermédiaire à San Francisco. Toutes les villes américaines ne sont pas des marchés immobiliers chers ; certaines affichent des prix tout à fait raisonnables.

Lire les graphiques

Les 33 graphiques de prix par ville figurent dans l'article d'origine. Dans les tableaux qui les accompagnent, MoM signifie l'évolution par rapport au mois précédent et YoY l'évolution par rapport à l'année précédente ; la colonne la plus à droite indique le pourcentage de hausse « depuis 2000 ». Toutes les données sont corrigées des variations saisonnières. Parmi les légendes accompagnant certains graphiques de villes dans l'original figurent « Plus bas depuis mars 2021 », « Les prix sont au niveau atteint pour la première fois en octobre 2017 » et « Là où les prix s'étaient établis pour la première fois en décembre 2019 ».

Couverture liée de Wolf Street : Les ventes de maisons individuelles existantes s'enfoncent un peu plus dans la boue, l'offre bondit à un plus haut de 10 ans, l'offre de copropriétés à un plus haut de 14 ans

Source : Wolf Street