Une veuve du Michigan dont le défunt mari a servi 21 ans dans l'armée américaine craignait de perdre sa maison au bord du lac alors que la hausse des dépenses pesait sur son faible revenu de retraite — jusqu'à ce qu'elle découvre les avantages financiers accessibles aux conjoints survivants de militaires éligibles.

Marlene Garvey a confié à FOX Business que le refinancement de son prêt hypothécaire via un prêt garanti par la VA lui a permis de découvrir une exonération d'impôt foncier du Michigan dont elle ignorait l'existence, lui permettant de rester dans la maison dont elle rêvait depuis son enfance. Sans cette aide financière, a-t-elle déclaré, la hausse des impôts fonciers et des autres coûts était devenue de plus en plus difficile à gérer avec son revenu fixe.

Une vie militaire et une maison longuement attendue

Le mari de Garvey est diplômé de l'Académie militaire américaine de West Point en 1962 et a quitté l'armée en 1983. Il est décédé en 1994, et Garvey a attribué son décès à une exposition à l'Agent Orange pendant son service au Vietnam.

Après des années de déménagements avec son mari vers des lieux incluant Leavenworth, au Kansas, Garvey s'est installée dans le Michigan en 2004, près du lac où le couple avait passé sa lune de miel. « Il savait, lorsqu'il nous a quittés, où j'irais, mais j'ai toujours pensé que nous serions tous les deux », a-t-elle dit.

Retraitée et vivant avec un revenu fixe, Garvey a déclaré avoir eu du mal à suivre l'augmentation des dépenses liées au logement, y compris les impôts fonciers, tout en remboursant un prêt hypothécaire classique. Après avoir vu une publicité télévisée pour le refinancement de prêts hypothécaires VA, elle a contacté Rocket Mortgage, où le représentant Sean Park l'a aidée à refinancer en un prêt garanti par la VA. Les prêts hypothécaires garantis par la VA sont émis par des prêteurs privés et garantis par le Department of Veterans Affairs.

Du refinancement à l'exonération fiscale

Au cours du processus, Park a identifié une exonération d'impôt foncier du Michigan à laquelle Garvey pouvait prétendre en raison du décès lié au service de son mari. Garvey a déclaré avoir soumis des documents, travaillé avec son évaluateur local et comparu devant un comité de trois membres avant d'obtenir l'approbation.

Selon le Michigan Department of Treasury, l'État accorde une exonération d'impôt foncier aux vétérans handicapés éligibles et à certains conjoints survivants non remariés qui possèdent et occupent leur maison comme résidence principale. Cette exonération prévue par la loi du Michigan est distincte du programme fédéral de prêts hypothécaires VA, ce qui signifie que les propriétaires recourant à un financement VA ne bénéficient pas automatiquement de l'allègement fiscal immobilier de l'État ; les deux avantages impliquent des demandes séparées et des autorités d'approbation distinctes. À partir de 2025, les exonérations approuvées restent généralement en vigueur sans demande annuelle de renouvellement, sauf retrait ou révocation.

Garvey estime que le processus de refinancement et d'exonération a pris environ six mois, bien qu'elle ne puisse se souvenir des dates exactes ni des montants. Elle attribue cette aide combinée le fait d'avoir pu conserver sa maison.

« Je n'aurais pas pu y arriver sans Rocket Mortgage, qui m'a accordé un prêt VA et un refinancement, et sans cet avantage dans l'État du Michigan », a déclaré Garvey.

L'activité de prêt de la VA en hausse

Le Department of Veterans Affairs a garanti 528 340 prêts hypothécaires pour un total de plus de 206 milliards de dollars au cours de l'exercice 2025, soit une hausse de près de 27 % du volume de prêts par rapport à l'exercice précédent, selon des données fédérales. Le refinancement a représenté 38,7 % des prêts garantis par la VA durant l'année — le même type d'opération qui a d'abord mis Garvey en contact avec les avantages qu'elle a finalement obtenus.

Le programme permet aux emprunteurs éligibles de refinancer leurs prêts hypothécaires existants, bien que les conditions de prêt et les coûts d'emprunt varient. Selon le U.S. Department of Veterans Affairs, certains conjoints survivants — notamment ceux dont les conjoints sont décédés de handicaps liés au service — peuvent être éligibles aux prêts garantis par la VA. Les candidats éligibles doivent généralement obtenir un certificat d'éligibilité et satisfaire aux exigences du prêteur. Les prêts garantis par la VA peuvent offrir des taux d'intérêt compétitifs et ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire privée, bien que les coûts d'emprunt et l'éligibilité varient.

Garvey a déclaré avoir d'abord été incertaine quant à son éligibilité, compte tenu du nombre d'années écoulées depuis le décès de son mari. « Voyez combien de temps mon mari était parti, et avant de réaliser que je pouvais même obtenir un prêt VA, je n'étais même pas sûre de pouvoir le faire », a-t-elle dit.

Son expérience met en lumière les avantages liés au logement que des vétérans et conjoints survivants éligibles peuvent méconnaître, particulièrement alors que les impôts fonciers et les autres dépenses liées à la propriété pèsent sur les budgets des ménages. Garvey a encouragé les autres familles militaires éligibles à explorer l'aide à laquelle elles ont droit. Pour les familles dans des situations comparables, cette démarche comporte deux voies distinctes : le prêt garanti par la VA via un prêteur, et l'allègement fiscal immobilier de l'État via le bureau de l'évaluateur local.

« Je n'hésiterais pas à conseiller à toute personne éligible à un prêt VA de se lancer », a-t-elle déclaré.

Cet article est basé sur un reportage de FOX Business.