Le marché immobilier résidentiel de Métro Manila poursuit sa reprise, bien que les progrès restent inégaux selon les segments. Des taux de vacance élevés, un volume substantiel de stocks invendus et des obstacles réglementaires pès tous sur le rythme de l'amélioration. La demande est néanmoins restée résiliente, en particulier dans les catégories du logement économique et abordable, soulignant le besoin persistant de produits résidentiels accessibles dans un marché aux prises avec des défis d'abordabilité et un arriéré de logement largement documenté, estimé à plusieurs millions d'unités.

Selon Colliers Philippines, la reprise du secteur résidentiel ne consiste plus simplement à générer de la demande. L'attention s'est déplacée vers la nécessité d'assurer un approvisionnement efficace du marché et un alignement avec les besoins et le pouvoir d'achat des acheteurs philippins.

Le logement abordable porte le marché

La demande la plus forte au cours du premier semestre 2026 provient des projets résidentiels prix entre 1,8 million et 3,6 millions de pesos. Les projets de logements économiques et abordables ont représenté une part croissante des ventes de condominiums, reflétant la sensibilité accrue des acheteurs aux prix et aux coûts de financement. Cette sensibilité aux prix reflète un environnement plus large dans lequel le Bangko Sentral ng Pilipinas a maintenu des taux directeurs élevés, maintenant les coûts d'emprunt hypothécaire à un niveau élevé pendant une grande partie de la période.

Le soutien du gouvernement a été déterminant dans cette tendance. L'initiative Pambansang Pabahay para sa Pilipino (4PH), combinée aux taux hypothécaires plus bas et aux limites d'emprunt plus élevées du Pag-IBIG Fund, a élargi l'accès à la propriété et stimulé la demande parmi les primo-accédants et les utilisateurs finaux. Ces mesures ont contribué à contrebalancer les effets des taux d'intérêt élevés et d'une incertitude économique plus large.

Les promoteurs adoptent une posture prudente

Bien que la demande persiste, les promoteurs restent sur leurs gardes. Métro Manila continue de faire face à un important excédent de stocks, comprenant un grand nombre d'unités prêtes à habiter situées en périphérie des principaux pôles d'affaires. En réponse, de nombreux promoteurs ont réorienté leurs priorités, passant du lancement de nouveaux projets à l'écoulement des stocks existants et à la préservation de leurs marges. Le modèle de location avec option d'achat s'est imposé comme un mécanisme attractif pour écouler les stocks invendus.

Les lancements et les achèvements de projets sont restés atones, avec un seul projet de condominium résidentiel achevé au cours du deuxième trimestre. Les pressions sur les coûts de construction, les incertitudes géopolitiques et les préoccupations liées aux stocks invendus ont tous contribué à un environnement de développement plus mesuré.

Les marchés provinciaux prennent de l'ampleur

À mesure que les promoteurs de Métro Manila deviennent plus sélectifs, les opportunités de croissance résidentielle en dehors de la capitale continuent de se développer. Des marchés clés tels que Cavite, Laguna, Batangas, Pampanga, Bulacan, Cebu, Iloilo, Davao et Negros Occidental affichent des taux d'absorption élevés pour les développements horizontaux et verticaux. Une meilleure connectivité grâce aux dépenses continues du gouvernement en matière d'infrastructures a rendu plusieurs de ces corridors plus viables pour les navetteurs comme pour les promoteurs.

Les projets à vocation de loisirs et de type resort attirent également un intérêt considérable de la part des acheteurs. La demande pour les développements dans des destinations touristiques telles que Batangas, Boracay, Palawan, Bohol, Cebu et Davao indique que les investisseurs et les utilisateurs finaux se tournent de plus en plus au-delà de Métro Manila pour des opportunités de qualité de vie et d'investissement.

Vers un marché du logement plus inclusif

Le marché résidentiel philippin n'est pas freiné par un manque de demande. Ce dont il a besoin, c'est d'un effort mieux coordonné pour fournir du logement de manière efficace, améliorer l'abordabilité et élargir les opportunités au-delà de Métro Manila.

Colliers Philippines trace une voie claire : accélérer les approbations, renforcer la collaboration public-privé, soutenir le logement abordable et continuer à développer les marchés régionaux émergents. Ce faisant, le secteur peut dépasser les défis de stocks et les pressions sur la vacance pour tendre vers un marché du logement plus équilibré, inclusif et durable, capable de soutenir une croissance économique à long terme.

Dans les zones clés en dehors de Métro Manila, la demande est là. Le défi consiste désormais à s'assurer que l'offre peut se déplacer assez rapidement pour la rencontrer, les partenariats public-privé solides jouant un rôle crucial.

Joey Roi Bondoc est Directeur et Responsable de la Recherche chez Colliers Philippines.