Le marché locatif de luxe de Manhattan bat des records, avec des appartements désormais loués plus de 100 000 dollars par mois, alors que la nouvelle taxe sur les résidences secondaires de la ville de New York donne aux acheteurs fortunés une raison supplémentaire de louer plutôt que d'acheter.

Eddie Shapiro, PDG de Nest Seekers International, a un message direct pour quiconque est stupéfait par ces prix spectaculaires.

« Ne soyez pas fâché si quelqu'un d'autre peut se le permettre et choisit de le faire », a déclaré Shapiro à Fox News Digital. « Dans ce monde libre, cette économie libre, on en a le droit. Cela s'appelle le capitalisme. C'est ce que c'est. »

Des chiffres locatifs record

Sept fois plus d'appartements à Manhattan se louent plus de 100 000 dollars par mois que l'an dernier, tandis que le nombre de locations au-dessus de 50 000 dollars a plus que doublé, selon des données de marché citées par CNBC.

Le loyer moyen des 10 % les plus élevés du marché a bondi de 35 % sur un an, à 17 464 dollars par mois, soit environ 121 dollars par pied carré et par an. Le loyer médian de Manhattan a également atteint un record de 5 295 dollars en juillet, en hausse de 6 % sur un an, selon un rapport de marché du Corcoran Group. Ce record de juillet prolonge une série plus large de loyers élevés à Manhattan, qui ont atteint de nouveaux sommets à plusieurs reprises ces dernières années alors que l'offre locative de l'arrondissement restait tendue.

Cette envolée intervient alors que la ville déploie sa nouvelle taxe sur les résidences secondaires visant les logements haut de gamme qui ne constituent pas la résidence principale de leur propriétaire. La politique s'applique aux maisons d'une à trois familles dont la valeur de marché dépasse 5 millions de dollars, ainsi qu'à certains condominiums et copropriétés dont la valeur évaluée dépasse 1 million de dollars.

Une bataille judiciaire autour du déploiement de la taxe

Le déploiement a déjà déclenché un contentieux. Trois propriétaires ont poursuivi l'administration Mamdani, estimant que la ville avait imposé à tort aux New-Yorkais de prouver qu'ils vivaient dans leur logement au lieu de déterminer d'abord quelles propriétés devaient être soumises à la taxe.

La ville a envoyé des avis initiaux à environ 17 000 propriétaires. Un juge de première instance a temporairement empêché les autorités d'aller de l'avant sur la base des avis contestés et d'une liste de propriétés bien plus vaste, mais une cour d'appel a ensuite autorisé la reprise du processus alors que la bataille judiciaire se poursuit.

« Je continue de croire que la surtaxe sur les résidences secondaires rapportera 500 millions de dollars sur une base annuelle », a déclaré Mamdani en août. « Et l'importance de cette taxe, c'est qu'elle permettra d'assurer que nos rues soient plus propres, que notre ville soit plus sûre et que nos écoles soient mieux soutenues. »

Pourquoi les fortunés choisissent de louer

Pour certains acheteurs fortunés, la facture qui se profile change le calcul. Louer leur permet de conserver leur résidence principale ailleurs tout en évitant la nouvelle surtaxe et les autres coûts liés à la possession d'un appartement à plusieurs millions de dollars à Manhattan.

Shapiro a reconnu que la taxe est « certainement un facteur », mais a indiqué qu'elle amplifie une tendance déjà engagée plutôt qu'elle ne crée à elle seule le marché locatif à six chiffres.

« C'est une progression naturelle des loyers, de l'inflation, de l'état de l'économie, de New York et de la demande », a déclaré Shapiro. « La taxe joue certes un certain rôle, mais nous voyions des loyers à New York dépassant les six chiffres dès 2019 et 2020, au sommet du marché. »

Il a souligné que ces prix ne concernent qu'une très petite part du marché.

« On parle de tours. On parle d'appartements de 5 000 à 10 000 pieds carrés uniques dans leurs micro-marchés et leurs immeubles spécifiques, qui commandent ces loyers », a-t-il dit. « Ce n'est pas tous les immeubles. »

Des options moins chères existent pour les locataires prêts à renoncer à une adresse de premier ordre.

« Vous n'êtes pas obligé de dépenser 120 000 dollars par mois, mais vous ne serez pas non plus à 15 pas de Central Park », a déclaré Shapiro. « Il faudra peut-être prendre le métro. »

Shapiro a noté que les clients fortunés ressentent la taxe différemment selon leur gamme de prix. Les acheteurs au sommet disposent souvent de liquidités suffisantes pour l'absorber, tandis que ceux qui cherchent entre 5 et 10 millions de dollars examineront plus attentivement les taux d'intérêt, les taxes foncières et les charges mensuelles d'immeuble.

Un marché boursier en plein essor et l'intelligence artificielle ont également créé une nouvelle vague de millionnaires en quête de logements à New York, selon Shapiro. Certains préfèrent garder leur argent investi et louer pour plus de flexibilité.

Il est encore trop tôt pour dire, a-t-il ajouté, si la taxe sur les résidences secondaires transformera durablement le marché. Les propriétaires pèsent le pour et le contre : augmenter les loyers, déclarer New York comme résidence principale, ou absorber des dizaines de milliers de dollars de taxes supplémentaires — des décisions qui détermineront aussi comment les nouvelles recettes fiscales et le procès en cours évolueront dans les mois à venir.

« Dans certains cas, c'est vraiment une conversation quand on est assis avec des propriétaires qui se demandent : “Waouh, je viens de recevoir encore 40 000, 50 000 dollars de taxes par an. Qu'est-ce que je fais ? Puis-je augmenter le loyer ? Est-ce que je reste ici ? Est-ce que je déclare maintenant New York comme ma résidence principale ?” », a-t-il dit.

Louer ou acheter

Malgré la ruée vers la location, Shapiro demeure un fervent partisan de l'achat. Les locataires peuvent dépenser moins à court terme, a-t-il dit, mais les propriétaires ont la possibilité de rembourser leur prêt et de se constituer un patrimoine.

« À un moment donné, les gens se poseront la question : “Pourquoi est-ce que je verse tout cet argent chaque mois au bénéfice de quelqu'un d'autre ? Pourquoi ne pas le faire moi-même et récupérer au moins une partie de cette valeur ?” », a-t-il dit.

Shapiro a également réfuté les prédictions selon lesquelles les taxes, la criminalité ou l'incertitude politique chasseront définitivement les résidents fortunés de New York. Des gens partent lors des périodes difficiles, a-t-il dit, mais d'autres attendent toujours de prendre leur place.

Il a rappelé un titre publié après les attentats du 11 septembre prédisant que New York ne construirait plus jamais de gratte-ciel.

« Depuis, nous en avons construit d'innombrables, et nous nous sommes relevés », a déclaré Shapiro. « Nous avons une tendance à nous rétablir, comme toujours, plus vite qu'avant. C'est tout simplement la plus grande ville du monde. »

Shapiro pense que les locataires fortunés finiront par revenir vers le marché de la vente à mesure que les taux d'intérêt baissent et que l'argent issu de la technologie, de l'IA et des futures introductions en bourse se dirige vers l'immobilier.

Interrogé sur le titre qu'il attend dans un an, Shapiro n'a pas hésité.

« Le marché est en feu », a-t-il dit. « Le marché de la vente bat de nouveaux records et de nouveaux sommets. »

Son conseil aux acheteurs : ne pas attendre que le marché reparte en flèche.

« Quand vous pensez que les choses sont un peu difficiles, c'est le moment d'entrer », a déclaré Shapiro. « Vous ne voulez pas attendre que ça redevienne chaud pour vous retrouver dans des guerres d'enchères. »

« New York est bien vivante », a-t-il ajouté, « et elle ne va nulle part. »