Assise en face de moi autour d'un thé, Coretta — un pseudonyme utilisé pour protéger son identité — a décrit son désarroi face à la vie dans sa communauté du centre de la Floride, où, selon elle, l'association de propriétaires, ou HOA, exerce un pouvoir de contrôle sur les résidents.

Mère noire de trois enfants, issue du secteur immobilier, Coretta vit depuis plus de 20 ans dans ce qui est devenu une communauté majoritairement hispanique. La colère qu'elle ressentait autrefois, dit-elle, a depuis longtemps laissé place à l'apathie.

« Je ne pense pas que [les promoteurs de la communauté] aient voulu qu'elle soit majoritairement hispanique. … Ils s'attendaient à une certaine classe économique. Je pense qu'ils essayaient d'expulser ceux qu'ils jugeaient n'appartenant pas ici. Je pense qu'ils le font et l'ont fait. »

Coretta était l'une des 47 résidents de la communauté interrogés entre 2017 et 202 par la sociologue Stephanie A. Dhuman, professeure adjointe au Hamilton College, dans le cadre d'une étude examinant le vécu des personnes de couleur vivant sous le contrôle d'un HOA. Toutes les personnes interrogées s'identifiaient comme latino, caribéennes ou noires.

Encore et encore, les résidents ont raconté la même histoire : les responsables du HOA leur ont clairement signifié qu'ils n'étaient pas les bienvenus, tandis que la hausse des prix de l'immobilier les empêchait de partir. Beaucoup craignaient également qu'un déménagement ne résolve pas le problème.

Près de la moitié des résidents de Floride vivent dans des communautés supervisées par des HOA — la proportion la plus élevée de tous les États américains. Le phénomène ne se limite d'ailleurs pas à la Floride. Aux États-Unis, 80 % des nouvelles maisons individuelles dans les lotissements et 60 % des nouvelles maisons individuelles en général sont régies par des HOA, ce qui signifie que des familles comme celle de Coretta finiraient probablement dans un autre HOA même si elles déménageaient.

Sur la base de ses recherches, Dhuman soutient que les associations de propriétaires fonctionnent comme ce que les sociologues appellent des organisations racialisées. De telles organisations, tout en paraissant — voire en visant — à être neutres, peuvent créer et maintenir les inégalités. Elles peuvent réduire la capacité d'action des groupes racialisés, c'est-à-dire les groupes perçus comme différents de la majorité raciale blanche, et légitimer répartition inégale des ressources. Au sein de ces organisations, être perçu comme blanc confère souvent des avantages et du pouvoir, et ce qu'une organisation énonce formellement comme règles peut différer fortement de ce qu'elle fait réellement, selon des modalités souvent façonnées par la race. Selon l'analyse de Dhuman, les HOA remplissent tous ces critères dans leur structure même.

Règles et réglementations

Les HOA sont une forme de gouvernement privé, dirigée par un conseil élu de directeurs bénévoles. Ces conseils supervisent souvent les choix esthétiques des résidents afin de maintenir une apparence homogène dans le quartier, mais leur pouvoir va bien au-delà de la réglementation des couleurs de peinture et de l'emplacement des clôtures.

Agissant comme décideurs politiques, les conseils de HOA adoptent et appliquent des restrictions communautaires, des amendes et des sanctions. Dans certains cas, ils détiennent même l'autorité légale de saisir des biens immobiliers lorsqu'un propriétaire ne paie pas les frais ou cotisations du HOA.

Les politiques créées par les HOA — et leur choix de les appliquer — sont parfois controversées. En 2019, un HOA de Floride a fait la une des journaux en ordonnant à une ancienne combattante de retirer son drapeau portoricain — un épisode qui illustre le schéma au cœur du cadre analytique de Dhuman, dans lequel des règles formellement neutres divergent de la pratique selon des modalités façonnées par la race.

Le champ de compétence d'une association dépasse souvent les règles relatives aux drapeaux ou aux décorations sur les biens personnels pour englober des questions telles que le parrainage d'événements et d'activités liés aux célébrations culturelles et aux services communautaires. Cela donne à de nombreux HOA un certain contrôle sur la décoration des maisons et les rassemblements publics des résidents — défilés, festivals et fêtes de fin d'année — y compris sur les fêtes célébrées en général.

Exclusion par nature

Il existe environ 373 000 HOA aux États-Unis, affectant le logement de plus de 78 millions d'Américains. Pourtant, aucune législation cohérente d'un État à l'autre ne régit l'élection des membres du conseil ni l'obligation de résider au sein du HOA. Et même dans les États où des lois existent, les lignes directrices réglementaires varient souvent d'une association à l'autre.

Bien que les lois fédérales limitent le pouvoir absolu des HOA, ces organisations agissent généralement comme des entités gouvernementales privées disposant d'un contrôle considérable. Les recherches ont montré qu'elles fonctionnent également comme des espaces d'exclusion, entretenant la ségrégation résidentielle et favorisant les personnes de statut socio-économique plus élevé.

Une enquête de 2024 a révélé que moins de la moitié des Américains vivant sous un HOA estiment que leur quartier s'en porte mieux, et qu'une personne sur dix avait envisagé de vendre sa maison pour des raisons liées au HOA.

Les HOA prélèvent des cotisations — une médiane de 230 dollars par mois en Floride, certains propriétaires payant plus de 500 dollars par mois — généralement liées à des équipements supplémentaires. C'est pourquoi elles peuvent être exclusionnaires par nature : le revenu supplémentaire nécessaire pour assumer ces cotisations peut constituer une barrière à l'entrée pour de nombreux acheteurs potentiels. Cette exclusion suit souvent des lignes raciales et devient un moyen de maintenir la ségrégation raciale — qui, en pratique, est considérée comme un moyen de préserver la valeur des propriétés.

Suppression du droit de vote

À l'autre extrémité de cette dynamique se trouvent les familles mises à l'écart. Tout au long de ses recherches, Dhuman a entendu à maintes reprises parler du manque de capacité d'action ressenti par les résidents. Aucune des personnes interrogées n'assistait actuellement aux réunions du HOA ; celles qui y avaient participé par le passé avaient depuis longtemps cessé, jugeant que cela ne changeait rien.

De nombreux résidents ont exprimé leur frustration face à ce qu'ils percevaient comme une suppression du droit de vote au sein de leur HOA. Les associations fixent les règles relatives à la manière et au moment où les propriétaires peuvent voter pour les représentants du conseil. Dans cette communauté de Floride, le HOA avait décidé de ne pas autoriser le vote par procuration, qui permettrait à un propriétaire de désigner un voisin pour voter en son nom. Chaque propriétaire devait donc voter en personne le jour et à l'heure fixés par le conseil — toujours un mardi, un calendrier que les résidents jugeaient inaccessible.

Le HOA n'autorisait également que le propriétaire figurant sur le titre de propriété à voter, excluant les autres membres du foyer et les locataires. En vertu des statuts de l'association, les locataires n'étaient même pas autorisés à assister aux réunions, cette étant une « privilège » réservé aux propriétaires.

Les statuts excluaient de même les résidents vivant dans des foyers multigénérationnels, comme une femme que Dhuman appelle Elena. De telles dispositions sont plus courantes parmi les familles latinos comme celle d'Elena, et bien qu'Elena payât le crédit immobilier de la maison, elle restait interdite de vote pour un représentant du HOA.

Exaspérée, elle a déclaré : « Je n'ai pas le droit de voter. On n'a pas le droit de voter par procuration. Mon fils, [qui figure comme propriétaire], travaille des horaires de fou. Il se lève à 3 heures du matin pour travailler, rentre, dîne et se couche directement … il n'y arrive jamais. Ils devraient organiser ça le week-end. »

Même la communication du jour et de l'heure des votes aux résidents était contrôlée par le HOA. Selon les statuts, l'association n'était pas tenue de rendre cette information accessible ailleurs que dans ses bureaux physiques, situés à une extrémité de la communauté.

Un rêve américain restreint

Cette histoire dépasse les questions de couleurs de peinture et de clôtures. Des pratiques discriminatoires historiques telles que la redlining ont entravé l'accès à la propriété pour les familles noires et latinos à travers le pays depuis les années 1930. Plus d'un demi-siècle après l'adoption de la loi fédérale sur le logement équitable de 1968, qui a interdit la discrimination raciale dans le logement, les taux de propriété augmentent pour tous les groupes, mais de manière inégale. Le taux de propriété des Noirs, à 45 %, reste inférieur à celui de tous les autres groupes raciaux selon les données du recensement, tandis que le taux de propriété des Blancs non hispaniques s'élève à 73 % — un écart persistant entre les deux.

Alors que l'écart de richesse racial continue de se creuser, les résidents noirs et latinos restent plus susceptibles d'être locataires que propriétaires. Dans le même temps, le nombre de HOA aux États-Unis continue d'augmenter année après année, soulevant la question de l'avenir du logement.

Les minorités racialisées résideront de plus en plus au sein des HOA, tant comme propriétaires que comme locataires. L'accès à la propriété a longtemps été un marqueur du rêve américain, mais ce rêveuppose l'autonomie, une voix et un traitement équitable. Lorsque les HOA excluent la participation et la culture des résidents des minorités, ils limitent la valeur de la propriété pour ces résidents.

Par Stephanie A. Dhuman, professeure adjointe de sociologie, Hamilton College.

Cet article est republié de The Conversation sous licence Creative Commons. Cette histoire a été initialement publiée sur Fortune.com.