Les marchés immobiliers locaux évoluent rarement au même rythme. Cette analyse suit les grands marchés où les prix des maisons individuelles de milieu de gamme ont nettement reculé par rapport à leurs pics des années précédentes — autrement dit, où la crise de l’accessibilité s’est un peu atténuée.

Jusqu’en juillet, les prix des maisons individuelles de milieu de gamme dans les 15 grandes villes et comtés figurant sur cette liste avaient baissé de 11 % à 26 % en données corrigées des variations saisonnières par rapport à leurs pics, survenus pour la plupart à la mi-2022, deux marchés ayant atteint leur sommet en 2024. Ces pics de mi-2022 coïncidaient avec la hausse des coûts d’emprunt qui a suivi la première augmentation de taux de la Réserve fédérale en mars 2022 : le taux moyen d’un prêt hypothécaire fixe sur 30 ans est passé d’environ 3 % au début de 2022 à plus de 7 % à l’automne, détériorant fortement l’accessibilité pour les acheteurs qui dépendent du financement.

Le seuil d’inclusion a été relevé à -11 % contre -10 % pour juillet afin de garder la liste lisible. Lorsque cette série ponctuelle a débuté il y a un an, le seuil était de 8 %, ce qui donnait une liste compacte de seulement 10 marchés, avec une baisse maximale de 22 %. Cinq autres grandes villes ont enregistré des baisses de 10 %. Ces replis de prix s’inscrivent aussi dans un contexte de demande globalement affaiblie — les ventes de logements en attente à l’échelle nationale sont tombées à leur deuxième plus bas niveau jamais enregistré, comme le montre l’article مرتبط ci-dessous.

Texas

Austin arrive en tête avec une baisse de 26 %. L’immense zone de Dallas-Fort Worth place deux villes sur la liste : McKinney (-14 %) et Fort Worth (-11 %). D’autres grandes villes de l’agglomération n’y figurent pas, notamment Frisco (-10 %), Garland (-9 %), Plano (-9 %), Arlington (-7 %) et la ville de Dallas (-7 %).

La région de Dallas-Fort Worth attire depuis des années de nombreuses entreprises et de nombreux habitants et a été une cible privilégiée pour les promoteurs, avec de nouveaux projets apparus dans le cadre de ce qu’on appelle le « Texas Miracle ». Ces logements neufs concurrencent désormais les logements existants à la vente. Les promoteurs, qui doivent vendre ce qu’ils ont construit dans un marché de plus en plus difficile, rachètent des points de taux hypothécaires, proposent des prix plus bas et multiplient les incitations pour les acheteurs — et le marché de l’ancien en ressent la pression. Ce type d’incitation est devenu courant dans le secteur de la construction résidentielle, les taux hypothécaires restant élevés bien après le pic de 2022, offrant au neuf un levier de prix et de financement que les vendeurs particuliers de l’ancien n’ont généralement pas.

Ailleurs au Texas, San Antonio (-10 %) a de justesse manqué le seuil relevé, tandis que Houston (-5 %) et Corpus Christi (-3 %) restent à bonne distance.

Californie

La Californie compte trois marchés sur la liste : Oakland (-24 %) ; Hayward (-13 %), sur la rive est de la baie de San Francisco ; et le comté de Contra Costa (-12 %) dans l’East Bay, qui comprend Concord, Antioch, Pittsburg, Walnut Creek, Richmond, San Ramon et de nombreuses autres petites villes. Ces trois marchés de l’East Bay ont tous connu de fortes hausses de prix pendant la pandémie avant d’atteindre leur sommet.

San Francisco, en revanche, a quitté la liste. En juillet de l’an dernier, la ville occupait la quatrième place avec une baisse de 15 % ; cette année, son recul n’est plus que de 6 %, alors que l’argent des entreprises d’IA comme Anthropic se déversait de partout et que le marché commençait à partir dans tous les sens — un changement que Wolf Street décrit comme une manie de l’IA qui fait tourner le marché immobilier.

Parmi les autres villes californiennes encore à une distance sûre du seuil figurent Sacramento (-9 %), Stockton (-8 %), San Jose (-6 %), San Diego (-4 %) et Los Angeles (-4 %).

Floride

La Floride compte trois comtés sur cette liste. Les villes situées dans ces comtés — dont beaucoup sont bien connues — sont individuellement trop petites pour y figurer, mais les comtés sont assez grands. Le marché des maisons individuelles en Floride n’est pas aussi faible que celui des condos, où le marché s’est effondré dans plusieurs zones. Cette faiblesse des condos reflète des pressions propres à ce segment, notamment l’envolée des primes d’assurance dans tout l’État et, après l’effondrement du condo de Surfside en 2021, des règles imposant aux bâtiments anciens de passer des inspections structurelles et de constituer des réserves — des coûts qui pèsent en particulier sur les propriétaires et les associations de copropriété.

En dessous du seuil

Il existe de nombreuses autres grandes villes où les prix des maisons individuelles de milieu de gamme ont reculé par rapport à leurs pics des années précédentes, mais de moins de 11 %. Parmi les grands marchés, San Antonio et Frisco, tous deux à -10 %, sont les plus proches du seuil actuel — et la composition de la liste a déjà nettement changé depuis le début de la série, San Francisco ayant occupé la quatrième place il y a un an avant d’en sortir complètement.

Méthodologie et données

Ces prix sont des moyennes mobiles trimestrielles corrigées des variations saisonnières de maisons individuelles de milieu de gamme — le segment intermédiaire des logements en termes de valeur dans chaque marché — dans des « villes » ou des « comtés ». Toutes les données proviennent du Zillow Home Value Index (ZHVI), fondé sur des millions de points de données issus de la « Database of All Homes » de Zillow, à partir notamment des registres publics (données fiscales), des MLS, des agences immobilières, des associations locales d’agents immobiliers, des agents et des ménages à travers les États-Unis. Il inclut des données de prix pour les transactions hors marché et les ventes de particuliers à particuliers. Il ne s’agit pas de prix médians.

Pour les 15 grandes villes dont la baisse de prix va de 11 % à 26 %, les indicateurs présentés pour chaque marché, de gauche à droite, sont : la baisse par rapport au pic, la variation mensuelle (MoM), la variation sur un an (YoY) et la hausse restante depuis janvier 2000.

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Source : Wolf Street