Les associations de copropriétaires (HOA) à travers les États-Unis adoptent une posture de plus en plus agressive à l'égard des cotisations impayées, intensifiant les procédures de saisie contre les propriétaires défaillants alors que les communautés sont confrontées à des difficultés financières croissantes. Environ 75 millions d'Américains vivent dans des communautés régies par une association, selon la Foundation for Community Association Research, ce qui signifie que l'ampleur des pratiques de recouvrement des HOA touche une part importante du marché du logement américain.

Les experts immobiliers attribuent ces efforts de recouvrement renforcés à la hausse des coûts d'exploitation, à la diminution des fonds de réserve et aux préoccupations croissantes selon lesquelles les cotisations impayées pourraient laisser les associations incapables de faire face à leurs obligations essentielles.

Selon la firme d'analyse immobilière ATTOM, les saisies liées aux HOA ont bondI de près de 40 % par rapport à deux ans plus tôt, a rapporté The Wall Street Journal. Les résultats ont également indiqué que les saisies de HOA augmentent à un rythme plus rapide que le taux global de saisies hypothécaires.

« Les HOA sont contraintes d'adopter des recouvrements plus agressifs pour éviter leur propre effondrement financier », a déclaré Brian Fox, cofondateur de la société de technologie immobilière Benutech, qui suit les tendances de défaillance des HOA et les saisies, au WSJ.

Les HOA dépendent généralement des cotisations mensuelles ou annuelles des résidents pour financer l'entretien, les réparations, l'assurance, le paysagisme et d'autres services communautaires. Cependant, alors que certains propriétaires sont aux prises avec des coûts de la vie plus élevés et des dépenses croissantes, un nombre grandissant d'associations constatent une hausse des comptes en retard.

Plutôt que d'accorder des délais de grâce prolongés, certaines associations transmettent les comptes défaillants aux avocats plus rapidement ou déposent des privilèges contre les propriétaires qui prennent du retard dans le paiement de leurs cotisations. Le durcissement s'étend à un large éventail de communautés, des complexes de condominiums en banlieue aux quartiers de luxe. L'intensité de l'application varie également considérablement selon l'État : certains autorisent des procédures de saisie extra-judiciaires qui contourne la surveillance des tribunaux, tandis que d'autres exigent une procédure judiciaire avant qu'une propriété puisse être saisie pour des cotisations impayées.

Benutech Data Insights a constaté que les associations de copropriétaires ont enregistré une forte augmentation des dépôts de privilèges — des créances légales placées sur une propriété lorsqu'un propriétaire prend du retard sur les cotisations, frais ou amendes. Dans de nombreux États, les privilèges impayés peuvent finalement entraîner une saisie.

En 2025, les HOA ont déposé 284 933 privilèges contre des propriétaires, soit environ un toutes les 90 secondes. Ce chiffre représente une augmentation de 8,6 % par rapport à 2024, selon les registres immobiliers compilés par Benutech Data Insights.

La pression financière s'est également intensifiée au sein des associations elles-mêmes. Un rapport de fin 2025 de Reserve Study a révélé que près des trois quarts des communautés régies par une association sont sous-financées. Plus précisément, 74 % des associations étaient financées à moins de 70 %, ce qui signifie qu'elles pourraient ne pas disposer d'épargne de réserve suffisante pour couvrir les réparations prévues et les projets d'investissement.

Les préoccupations concernant les réserves sous-financées se sont intensifiées après l'effondrement en 2021 de Champlain Towers South à Surfside, en Floride, qui a tué 98 personnes et a attiré l'attention nationale sur l'entretien différé et l'insuffisance de l'épargne des associations. En réponse, la Floride a promulgué une législation exigeant des inspections structurelles ponctuelles et des études de réserve structurelle entièrement financées pour les immeubles de condominiums plus anciens, et plusieurs autres États ont envisagé des mandats similaires en matière d'étude de réserve.

Parallèlement, les HOA ont été frappées par des coûts croissants de personnel, de paysagisme, d'entretien et de matériaux de construction.

L'assurance est devenue l'un des facteurs de coûts les plus importants. Selon la Foundation for Community Association Research, 93 % des associations sondées ont signalé des augmentations de leurs primes d'assurance dommages et responsabilité. Plus de la moitié de ces associations ont vu leurs primes augmenter entre 11 % et 25 %, tandis qu'environ 10 % ont signalé des hausses supérieures à 100 % — ajoutant une pression supplémentaire sur les budgets des HOA et intensifiant la nécessité de percevoir les cotisations des propriétaires à temps. Ces dernières années, les législateurs d'États tels que le Colorado, la Floride et le Texas ont pris des mesures pour imposer des restrictions supplémentaires au pouvoir de saisie des HOA ou exiger des options de médiation et de plans de paiement avant que les associations ne puissent engager des procédures de saisie, reflétant un contrôle législatif croissant des pouvoirs d'application des HOA.