L’investissement guidé par la foi a un problème de communication marketing. À mesure que le secteur s’est développé, l’étiquette s’est répandue plus vite que la substance qui la sous-tend. Les opérateurs qui intègrent réellement des infrastructures communautaires à leurs actifs et ceux qui utilisent le langage de l’impact comme outil de collecte de fonds sont de plus en plus difficiles à distinguer de l’extérieur. Selon Steven Libman, fondateur de Investing With Purpose, la différence tient à une seule chose : un impact mesuré, documenté et vérifiable, que la plupart des opérateurs revendiquant cette étiquette ne peuvent pas produire.

« Je ne pense pas que ce soit toujours volontairement malhonnête », dit Libman. « Je pense que les gens croient vraiment faire le bien. Mais je crains le moment où cela devient une étiquette marketing. »

Le secteur ESG est l’exemple à ne pas suivre. Une décennie de discours sur l’impact, de rendements inférieurs aux références et de résultats vérifiables limités a rendu les investisseurs sceptiques à l’égard des arguments fondés sur les valeurs dans leur ensemble. L’immobilier guidé par la foi risque de reproduire le même schéma si les opérateurs ne peuvent pas répondre à une question simple : comment prouvez-vous que vous faites ce que vous dites faire ?

Les états financiers audités constituent le minimum

Les questions de diligence raisonnable de base pour tout opérateur immobilier s’appliquent également aux opérateurs guidés par la foi : états financiers audités, historique des distributions, reporting trimestriel, profil de risque global, antécédents de rendement. Ces éléments ne sont pas facultatifs simplement parce qu’un opérateur met en avant un discours de mission. Ils constituent le standard minimum, et tout opérateur qui ne peut pas les fournir doit être abordé avec scepticisme, quelle que soit la qualité de son histoire.

Libman est très clair sur ce point. La dimension religieuse d’une opération ne remplace pas la discipline d’investissement. Elle doit s’y ajouter, en étant soumise au même niveau de transparence et de responsabilité.

« Est-ce qu’ils produisent des états financiers audités ? Il faut examiner ces éléments comme le ferait un bon conseiller en investissement en termes de risque total, de rendement total, d’états financiers audités, de fréquence des distributions, d’apparence des rapports financiers trimestriels », explique Libman. « Pour nous, ces éléments ne diffèrent pas des indicateurs d’impact que nous suivons. Nous devons fournir les deux à nos investisseurs afin qu’ils puissent voir toute la complexité de ce qui se passe. »

À quoi ressemble réellement un impact mesuré

Au-delà de la base financière, Libman met en avant un signal structurel précis qui distingue les opérateurs disposant d’une véritable infrastructure communautaire de ceux qui en sont dépourvus : la capacité de publier des indicateurs d’impact avec la même régularité et la même précision que les indicateurs financiers.

Chez Investing With Purpose, cela prend la forme des Purposed Care Indicators, un cadre de reporting qui suit les résultats communautaires trimestre par trimestre, en parallèle des KPI financiers standard. Combien de résidents ont été mobilisés grâce aux programmes sur site. Combien d’actes de soin ont été réalisés. Combien d’invitations à des événements communautaires ont été envoyées et acceptées. Combien d’enfants ont reçu des fournitures scolaires, un soutien en tutorat ou des programmes périscolaires.

Il ne s’agit pas de chiffres aspirants dans un dossier de présentation. Ils sont communiqués aux investisseurs chaque trimestre, avec le revenu net d’exploitation, les taux d’occupation et les résumés de distribution. Ce reporting à double volet crée une responsabilité sur les deux plans, financier et communautaire, et donne aux investisseurs une image vérifiable de l’exécution réelle de la mission, ou de sa simple revendication.

« Combien de personnes avons-nous rencontrées, combien de personnes avons-nous priées avec, combien d’actes de soin ont été réalisés sur site, nous reportons tout cela à nos investisseurs », dit Libman. « C’est ainsi que votre investissement nous a aidés à financer ce niveau d’impact. »

La question que chaque évaluateur devrait poser

Pour quiconque évalue un opérateur immobilier multifamilial guidé par la foi, Libman résume la question de diligence raisonnable à son essence : cet opérateur peut-il vous montrer, de façon précise et cohérente, que les résultats communautaires qu’il décrit se produisent réellement au sein de l’actif ?

Une bonne histoire n’est pas une preuve. Une déclaration de valeurs dans un pitch deck n’est pas une preuve. Des rapports trimestriels qui suivent à la fois la performance financière et l’impact communautaire, produits de manière constante dans le temps, sont une preuve. Les opérateurs capables de fournir ces deux éléments, et prêts à communiquer les risques en plus des résultats, sont ceux dont les affirmations peuvent être prises au sérieux.

« Un reporting honnête », dit Libman. « Avez-vous la capacité de le communiquer de manière continue et correcte ? Et les opérateurs diront-ils aussi quels sont les risques de ce que cela représente à l’intérieur de cet investissement ? »

Le secteur immobilier guidé par la foi est en croissance. L’étiquette continuera de se répandre. Les investisseurs qui navigueront le plus efficacement dans cet espace seront ceux qui demandent des preuves et savent à quoi ressemblent réellement ces preuves.

À propos de Investing With Purpose : Investing With Purpose est une société immobilière multifamiliale guidée par la foi, basée à Bluffton, SC. La société investit dans des actifs multifamiliaux à l’échelle nationale, en combinant une gestion d’investissement de niveau institutionnel avec un cadre de valeurs intentionnel où le capital rencontre l’appel. Pour en savoir plus : iwpurpose.com.

Avertissement : Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, financier ou en investissement. Les opinions exprimées ici reflètent celles des personnes citées et ne représentent pas une approbation de toute entreprise, produit ou service mentionné. Les lecteurs doivent effectuer leur propre diligence raisonnable et consulter des professionnels qualifiés avant de prendre toute décision d’investissement.

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