Un logement offre aux familles une sécurité et une base sur laquelle construire leur avenir. Pour de nombreux Philippines, cependant, en posséder un reste difficile, car les prix de l'immobilier et les coûts du logement continuent de dépasser ce que les ménages peuvent se permettre. Les Philippines font face à un déficit de 3,7 millions de logements, ce qui souligne la nécessité d'élargir l'accès à des habitations décent, en particulier pour les familles actives et les ménages à faible revenu.

Combler cet écart exige des solutions de logement qui tiennent compte non seulement de la disponibilité des logements, mais aussi de la capacité des familles à les payer. Sans ces deux considérations, une offre abondante de logements ne se traduira pas nécessairement par l'accession à la propriété pour ceux qui en ont le plus besoin.

La réponse du gouvernement est le Pambansang Pabahay Para sa Pilipino Program, également connu sous le nom de 4PH, qui vise à rendre l'accession à la propriété plus accessible et à élargir les opportunités de logement dans tout le pays. Le programme visait initialement la construction de 1 million de logements par an, avec l'objectif plus large d'éliminer les campements informels d'ici 2028. Il s'est depuis étendu au-delà des copropriétés pour inclure l'habitat horizontal, les options locatives, le financement communautaire et des partenariats avec des promoteurs privés et des institutions gouvernementales, permettant au gouvernement de poursuivre un éventail plus large de solutions pour des Philippines aux revenus, modes de vie et situations financières différents.

Le programme 4PH élargi s'appuie sur cette approche en conjuguant foncier, développement immobilier et financement abordable afin de rendre les logements décents plus accessibles aux travailleurs philippins et aux familles à faible revenu.

Rendre l'accession à la propriété plus abordable

Les mensualités, les taux d'intérêt et la disponibilité du financement déterminent si une famille peut soutenir sa propriété sur le long terme. Le Pag-IBIG Fund, organisme gouvernemental de prêts au logement, a cherché à réduire ces obstacles par des prêts immobiliers subventionnés dans le cadre du 4PH. Les emprunteurs éligibles peuvent bénéficier d'un taux d'intérêt annuel préférentiel de 3 % — destiné particulièrement aux salariés au salaire minimum et aux membres à faible revenu — tandis que les emprunteurs réguliers éligibles peuvent accéder à un taux de 5 %. L'écart entre les deux taux est là où la subvention intervient, se traduisant par des mensualités réduites pour les emprunteurs éligibles au régime préférentiel.

Dans le cadre du programme élargi, le taux de 3 % s'applique aux membres éligibles gagnant 34 000 P ou moins par mois hors Metro Manila et 47 000 P ou moins à Metro Manila. Le taux préférentiel est destiné aux primo-accédants ne possédant pas de bien enregistré et s'applique généralement pendant les cinq premières années du prêt.

Les emprunteurs éligibles dans le cadre de l'Early Bird Promo du Pag-IBIG — couvrant les 30 000 emprunteurs — peuvent bénéficier de ce taux pendant les 10 premières années de leur prêt immobilier, soit le double de la période habituelle de cinq ans.

Le programme élargi a également ouvert des opportunités pour les développements d'habitat horizontal, notamment des formules maison-terrain au prix de 950 000 P. Ces développements offrent aux futurs propriétaires une alternative à la vie en copropriété, répondant aux préférences des familles qui souhaitent une maison et un terrain leur appartenant. Les membres qui ne remplissent pas les conditions du taux d'intérêt préférentiel peuvent néanmoins accéder aux projets participants et à leurs prix de formule réduits, sous réserve des conditions applicables.

Logement locatif et propriété communautaire du foncier

Le logement abordable nécessite également des solutions pour les personnes qui ne sont pas encore financièrement prêtes à acheter un bien. Conscient de cela, le programme 4PH élargi a intégré le logement locatif dans son périmètre, créant une autre voie pour les travailleurs, les étudiants et les autres Philippines ayant besoin de logements abordables. Pour les étudiants des universités et collèges d'État, le loyer et les dépenses quotidiennes peuvent alourdir considérablement le coût des études, tandis que les travailleurs peuvent avoir du mal à trouver un logement à prix raisonnable près de leur lieu de travail — les contraignant à dépenser davantage en transport et à supporter de longs trajets.

Pour encourager le développement du logement locatif, le Pag-IBIG Fund propose un financement pour les projets de construction et de développement éligibles à un taux d'intérêt annuel de 3 % pendant les 10 premières années, avec des durées de prêt allant jusqu'à 30 ans. Ces conditions placent le développement locatif sous le même régime de financement préférentiel que les prêts à l'accession.

Le programme intègre également le Enhanced Community Mortgage Program (ECMP), qui aide des groupes organisés de familles vivant dans des campements informels à acquérir le terrain qu'elles occupent ou à se relocaliser sur des sites appropriés grâce à un financement abordable. Plutôt que de s'appuyer exclusivement sur la construction de nouveaux logements, ce mécanisme soutient les communautés cherchant à obtenir la propriété formelle du foncier et une amélioration de leurs conditions de vie. Il offre également une alternative aux familles qui vivent depuis des années sans titres fonciers formels et font face à l'incertitude quant à leur maintien sur place.

En septembre, le Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD) a annoncé l'attribution de 913 titres fonciers à des familles bénéficiaires dans le cadre de l'ECMP, profitant à plus de 3 000 personnes. Le DHSUD a également indiqué que 47 projets ECMP avaient été approuvés, bénéficiant à environ 8 000 familles dans tout le pays. Grâce à ce programme, des groupes organisés peuvent rechercher collectivement un financement et un soutien gouvernemental, offrant aux familles une autre voie vers la propriété foncière formelle sans nécessairement quitter leur quartier d'implantation.

Renforcer les partenariats

L'emplacement d'un logement peut être aussi déterminant que son prix. Un logement situé loin des centres d'emploi peut exposer les travailleurs à des frais de transport plus élevés et à des temps de trajet plus longs. Un partenariat entre le Pag-IBIG Fund et la Bases Conversion and Development Authority (BCDA) vise à résoudre ce problème en explorant des développements de logement sur des propriétés publiques situées à proximité des bassins d'emploi.

En vertu d'un mémorandum d'accord signé le 8 octobre, les deux agences poursuivront des opportunités de logement et d'autres développements sur des propriétés BCDA identifiées. L'attention initiale porte sur environ 14 hectares à New Clark City, comprenant une propriété de 10 hectares à Bamban, Tarlac, et une propriété de 4 hectares à Capas, Tarlac. Camp John Hay, Morong Discovery Park et la Poro Point Freeport Zone ont également été identifiés comme sites possibles pour des projets futurs. Les deux agences entendent explorer d'autres opportunités de développer des logements sur d'autres propriétés publiques appropriées, créant potentiellement un modèle pour des partenariats similaires avec des institutions publiques et des acteurs du secteur privé.

En outre, le DHSUD collabore avec le Pag-IBIG Fund pour attirer davantage de promoteurs privés dans le programme 4PH élargi. À ce jour, cinq grands promoteurs ont signé des protocoles d'accord avec le Pag-IBIG Fund : Megawide Construction Corp. ; Ayala Land, Inc., via les marques de logement Amaia et Avida ; SM Development Corp. ; Filinvest Land, Inc. ; et Robinsons Land Corp. le cadre de ces accords, les promoteurs participants proposeront des taux préférentiels et d'autres incitations pour des projets de logement sélectionnés aux membres éligibles du Pag-IBIG Fund.

Le gouvernement prévoit également d'introduire un dispositif de financement couvrant les unités en copropriété au prix inférieur ou égal à 3 millions P dans des emplacements de premier ordre. Ce dispositif, ainsi que l'identification de nouvelles propriétés dans le cadre de l'accord Pag-IBIG–BCDA et l'arrivée de nouveaux promoteurs dans le programme, fait partie des évolutions qui indiqueront comment le 4PH élargi prend forme sur le terrain.

Pour les familles philippines, la portée de ces efforts réside dans la possibilité d'avoir un logement qu'elles peuvent appeler le leur. Sa valeur à long terme, en revanche, se mesurera à l'efficacité avec laquelle ces plans se traduiront en logements que les familles peuvent se permettre et apprécier.

— Mhicole A. Moral, BusinessWorld (Bworldonline)