La hausse des coûts d'emprunt consécutive à la dernière augmentation de taux d'intérêt de la Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP) pourrait affaiblir la demande de biens résidentiels, bien que les prêts de logement subventionnés puissent apporter un certain soulagement aux acheteurs éligibles, selon les consultants immobiliers.

« Cela aura vraiment un impact préjudiciable sur les ventes, car des taux d'intérêt plus élevés se traduiront probablement par des taux hypothécaires plus élevés. Nous constatons déjà de nombreux désistements », a déclaré Joey Roi Bondoc, directeur et responsable de la recherche chez Colliers Philippines, à BusinessWorld en marge de la présentation de marché du troisième trimestre de la firme, mardi.

Le Conseil monétaire a relevé son taux directeur — le taux de prise en pension au jour le jour qui sert de référence aux coûts de crédit dans l'ensemble du système bancaire — de 50 points de base à 5,5 % le 22 octobre. Les analystes ont souligné que des taux directeurs plus élevés pourraient finir par se répercuter sur les coûts hypothécaires, en particulier pour les nouveaux emprunteurs et ceux dont les prêts existants arrivent à échéance de révision. La rapidité avec laquelle les banques répercuteront la hausse du taux directeur dans la tarification des prêts immobiliers est désormais une variable clé pour la demande résidentielle.

L'expansion des prêts subventionnés

En contrepoint, les prêts de logement socialisé octroyés par le Home Development Mutual Fund, mieux connu sous le nom de Pag-IBIG Fund, ont presque triplé au cours des neuf premiers mois de l'année, selon le Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD).

Le financement du logement socialisé a bondi de 172 % pour atteindre 12,10 milliards de pesos, contre 4,45 milliards un an plus tôt, tandis que le nombre de logements financés a augmenté de 173 % pour s'établir à 10 904, contre 3 987.

Dans le cadre du programme élargi Pambansang Pabahay para sa Pilipino (4PH) — le programme phare du gouvernement destiné à remédier au déficit de logement persistant du pays —, les emprunteurs qualifiés achetant des logements de logement socialisé peuvent bénéficier d'un taux d'intérêt subventionné de 3 %. Le Pag-IBIG Fund propose également des taux promotionnels de 4,5 % pour les prêts de logement éligibles supérieurs au plafond du logement socialisé et allant jusqu'à 4,9 millions de pesos, et de 5,75 % pour les prêts excédant 4,9 millions de pesos et allant jusqu'à 10 millions de pesos. Ces deux taux promotionnels sont fixes pendant les trois premières années du prêt.

Cette combinaison importe pour l'ensemble du marché : alors que la tarification hypothécaire en vigueur subit une pression à la hausse, les fenêtres subventionnées et promotionnelles offrent une certaine protection aux emprunteurs qualifiés, creusant progressivement un écart d'accessibilité entre ceux qui bénéficient de taux soutenus par l'État et ceux qui empruntent aux conditions du marché.

Dino Palanca, directeur de la recherche chez Savills Philippines, a déclaré que les taux de prêts de logement subventionnés pourraient contribuer à alléger les mensualités hypothécaires, même si la hausse des dépenses courantes et des coûts de construction continue de peser sur l'accessibilité.

« Des taux d'intérêt plus bas peuvent faire une différence significative en réduisant les mensualités », a indiqué M. Palanca dans un message Viber. « Toutefois, les taux d'intérêt ne représentent qu'une partie de l'équation de l'accessibilité. L'inflation continue d'affecter les budgets des ménages à travers l'alimentation, les transports, les services publics et autres dépenses quotidiennes. Les coûts de construction influencent également les prix que les promoteurs peuvent proposer. »

Les promoteurs réajustent leur offre

Les promoteurs immobiliers réévaluent également leur offre de logement à mesure que la hausse des coûts et l'évolution de la demande transforment le marché résidentiel.

Christopher Ryan T. Tan, président et directeur général de Hausland Holdings, Inc., a déclaré que les promoteurs de la Pampanga et de la zone de Clark font face à des pressions économiques similaires.

« Je pense que nous ne sommes pas à l'abri dans la Pampanga, et plus particulièrement dans la zone de Clark. Nous sommes également confrontés aux mêmes problèmes », a déclaré M. Tan lors d'une discussion informelle dans le cadre de la présentation de Colliers.

Il a indiqué que la société propose des options de logement dans différents segments de prix pour répondre aux besoins variés des acheteurs. Hausland a également relevé ses engagements prévus en matière de logement socialisé via Fiesta Communities, Inc., les portant de 21 000 à 27 000 unités, contre un engagement initial de 9 000 unités.

« Nous avons augmenté le volume de nos projets de logement socialisé Fiesta Communities. [Nous avions auparavant] engagé 9 000 unités, [mais maintenant] nous l'avons porté [entre] 21 000 et 27 000 unités », a-t-il déclaré.

Foncier et coûts de construction

Au-delà des coûts de financement, les promoteurs sont confrontés à des défis liés à la disponibilité du foncier, aux dépenses de construction et aux approbations de projets, selon les consultants immobiliers.

« La disponibilité du foncier et les coûts de construction resteront des considérations majeures, en particulier dans les zones où la demande croît mais où les terrains adaptés deviennent plus chers », a déclaré M. Palanca.

Un flux soutenu de projets de logement nécessiterait, a-t-il ajouté, des processus d'approbation efficaces, le développement des infrastructures et l'accès à des terrains constructibles.

M. Bondoc a indiqué que les promoteurs hors de Metro Manila pourraient envisager d'acquérir des terrains avant l'achèvement des grands projets d'infrastructure afin de maîtriser les coûts d'acquisition. « Hors de Metro Manila, il serait idéal de mettre en place une stratégie de réserve foncière », a-t-il déclaré. Sécuriser des sites avant l'achèvement des nouveaux réseaux routiers pourrait, a-t-il noté, permettre aux promoteurs de bloquer le foncier avant d'éventuelles hausses de prix.

De son côté, M. Tan a cité le corridor économique de Luzon, une initiative impliquant les Philippines, les États-Unis et le Japon, comme un facteur soutenant la demande de logement dans la Pampanga et la Tarlac.

« Le soutien du gouvernement américain, puis du gouvernement japonais, pour développer réellement Clark et New Clark City génère énormément de demande, non seulement dans la Pampanga, mais aussi dans la ville de Tarlac et la province de Tarlac », a-t-il déclaré.

Il a cité Clark, Mabalacat, Angeles et San Fernando dans la Pampanga, ainsi que New Clark City dans la Tarlac, parmi les zones bénéficiant de l'intérêt pour le développement régional. L'évolution des engagements d'infrastructure transfrontaliers du corridor et la capacité de la subvention 4PH élargie à maintenir son dynamisme de financement via le Pag-IBIG comptent parmi les indicateurs à surveiller alors que le marché intègre le taux directeur plus élevé de la BSP.

Source : BusinessWorld — reportage de Juliana Chloe A. Gonzales.