Le milliardaire et investisseur Bill Ackman a lancé un avertissement sévère selon lequel le gel des loyers, les politiques fiscales et les restrictions sur le développement immobilier à New York risquent d'aggraver la crise d'abordabilité de la ville en décourageant à la fois la construction et l'investissement.

Dans une interview approfondie accordée à Fortune publiée mercredi, le fondateur de Pershing Square Capital Management a soutenu que la politique gouvernementale est le principal moteur de la hausse des coûts du logement et de l'énergie à New York. Ses commentaires interviennent alors qu'un débat national de plus en plus vif s'intensifie sur la manière dont les villes devraient équilibrer la protection des locataires avec les incitations à la construction de nouveaux logements, les coûts en flèche mettant la pression sur les résidents de Boston à San Francisco.

« La réponse n'est pas le socialisme — le socialisme est un désastre », a déclaré Ackman. « Regardez ce qui va arriver à New York si [le maire Zohran] Mamdani réussit à mettre en œuvre ces projets. »

Ackman a attribué en partie la pénurie de logements de la ville à des réglementations qui rendent le développement prohibitivement difficile et coûteux. « C'est si élevé parce que les maires de gauche ont rendu très difficile pour les promoteurs de construire ici, et Mamdani, en gelant les loyers, ne fera qu'aggraver le problème », a-t-il déclaré.

Le conseil de fixation des loyers de New York (Rent Guidelines Board) a voté en juin le gel des loyers pour les baux d'un et deux ans concernant les appartements à loyer réglementé, qui couvrent environ un million d'unités dans une ville où les loyers médians figurent depuis longtemps parmi les plus élevés du pays. Ackman a soutenu que les contrôles des loyers reportent effectivement des coûts supplémentaires sur les locataires des unités au prix du marché. Il a également affirmé qu'environ 60 000 appartements avaient été retirés du marché parce que les propriétaires ne sont pas en mesure de récupérer leurs frais de rénovation en vertu des réglementations actuelles.

« Si vous rendez difficile la construction là où les gens veulent vivre, et que vous ne laissez pas les propriétaires récupérer les coûts de rénovation, ils retireront leurs unités du marché », a déclaré Ackman. Il a cité Austin, au Texas, comme exemple d'une ville où l'expansion de la construction a contribué à faire baisser les loyers — un cas fréquemment mentionné par les économistes qui affirment que l'augmentation de l'offre de logements est le levier le plus fiable à long terme pour réduire les coûts.

Ackman a également imputé le coût de la vie élevé à New York aux politiques énergétiques de l'État. « Pourquoi les coûts de l'énergie sont-ils si élevés dans l'État de New York ? Parce que nous avons fermé le nucléaire, il faut 15 ans pour faire approuver un gazoduc, et nous avons interdit la fracturation hydraulique — nous importons donc du gaz naturel de Pennsylvanie », a-t-il déclaré. « C'est tout simplement une mauvaise politique, et nous pouvons corriger beaucoup de choses avec une meilleure politique. »

Abordant la question fiscale, Ackman a affirmé que New York devrait créer des conditions encourageant les personnes fortunées et les entreprises à investir dans la ville plutôt que de risquer de les pousser vers des juridictions concurrentes. Ces remarques reflètent une préoccupation plus large parmi les responsables new-yorkais concernant la rétention des hauts revenus, particulièrement après l'émigration de l'ère pandémique vers des États à fiscalité plus faible tels que la Floride et le Texas, qui a mis à mal l'assiette fiscale de la ville.

« Vous voulez que des gens comme Ken Griffin implantent Citadel ici — dépensant 250 millions de dollars pour un appartement, parce que cet achat rend un immeuble économiquement viable, ce qui crée des emplois dans la construction et attire des résidents fortunés qui paient des impôts », a déclaré Ackman. « Vous ne voulez pas décourager des gens comme Elon Musk d'implanter leurs entreprises ici. »

Ackman s'était déjà montré critique à l'égard de la nouvelle surtaxe pied-à-terre de New York, qui s'applique à certains biens immobiliers de grande valeur non utilisés comme résidence principale du propriétaire. Il a également critiqué la Proposition 40 de la Californie, qui pourrait imposer une taxe unique égale à 5 % de la valeur nette des milliardaires qui étaient résidents de Californie au 1er janvier 2026.

« Regardez ce qui se passe en Californie en ce moment avec la taxe sur la fortune — ils disent que c'est « unique », mais ce n'est jamais unique », a-t-il déclaré.

Au-delà du logement et des impôts, Ackman a abordé ce qu'il a décrit comme un défi structurel plus vaste auquel l'économie américaine est confrontée : la part importante d'Américains qui n'ont pas directement bénéficié des gains du marché boursier. Cette préoccupation reflète des données montrant qu'une part importante des ménages américains ne détiennent aucun investissement direct en actions, ce qui signifie que des années d'appréciation du marché les ont largement contournés.

« L'un de nos plus grands défis en tant que pays est que près de la moitié du pays ne participe pas à la croissance de la valeur créée par le capitalisme — le marché boursier », a-t-il déclaré. Il a soutenu que les travailleurs sans comptes de retraite ni investissements en actions sont moins susceptibles de croire que le système économique sert leurs intérêts.

« Une partie de cela tient au sentiment d'être laissé pour compte — les salaires ne peuvent pas progresser aussi vite que les actions, donc tout le monde doit participer au marché pour croire au capitalisme », a déclaré Ackman.

Mamdani n'a pas pu être joint immédiatement par FOX Business pour commenter.

Michael Dorgan et Alex Nitzberg de FOX Business ont contribué à ce rapport.