Intercontinental Exchange, Inc. (ICE), l'un des principaux fournisseurs mondiaux de technologies et de données pour les marchés financiers qui alimentent les marchés de capitaux mondiaux, a publié son rapport ICE Mortgage Monitor d'octobre 2026. L'analyse révèle que les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) suscitent un regain d'intérêt des emprunteurs à mesure que les taux hypothécaires grimpent, les ARM représentant plus de 11 % des blocages de taux — leur part la plus élevée depuis près de quatre ans. Ce changement intervient alors que l'indice des prêts fixes conventionnels sur 30 ans d'ICE a atteint 7,2 % le 24 septembre. Contrairement aux prêts à taux fixe, les ARM maintiennent un taux initial stable pendant une période d'introduction déterminée — généralement cinq, sept ou dix ans — avant de s'ajuster périodiquement sur un indice de référence, une structure qui revient au premier plan pour les emprunteurs lorsque les taux fixes augmentent.

« Les ARM deviennent plus attractifs pour les emprunteurs cherchant un soulagement face aux taux fixes élevés d'aujourd'hui, mais l'exposition globale du marché aux paiements variables reste relativement limitée », a déclaré Andy Walden, responsable des recherches hypothécaires et du marché du logement chez ICE. « Il existe désormais 3,1 millions d'ARM actifs de premier rang, un niveau jamais vu depuis 5,5 ans, mais ils ne représentent que 5,6 % des prêts hypothécaires actifs. Et comme la plupart des ARM récents sont encore dans leur période d'introduction, seulement environ un tiers des ARM actifs ont commencé à s'ajuster. »

Les ARM en cours d'ajustement au plus bas depuis plus de 25 ans

Seuls 1,05 million de prêts ARM actifs ont atteint leur premier réajustement et fonctionnent actuellement comme des prêts à taux variable — le chiffre le plus bas depuis plus de 25 ans. Plus de 90 % des ARM émis depuis 2022 restent dans leurs périodes d'introduction à taux fixe, tandis que la plupart des ARM post-réajustement ont été émis il y a plus de dix ans et ont déjà connu des ajustements de taux durant le cycle de resserrement de la Fed en 2022-2023. Comme cette cohorte en ajustement est la partie du portefeuille ARM dont les paiements évoluent actuellement avec les conditions de taux, sa faible taille confirme le point du rapport selon lequel l'exposition globale du marché aux paiements variables reste limitée.

La hausse de taux de la Fed devrait avoir un impact modéré et progressif sur les emprunteurs existants

La récente hausse de taux de la Fed devrait avoir un impact modéré et progressif sur la plupart des emprunteurs ARM existants. En suppos une répercussion complète de 25 points de base sur les indices sous-jacents des ARM, l'emprunteur concerné médian verrait sa mensualité augmenter d'environ 14 $. Les prêts plus récemment émis, qui portent généralement des soldes plus élevés, pourraient connaître une augmentation médiane plus notable d'environ 53 $ par mois. La rapidité avec laquelle ces changements se produisent dépend de l'indice sous-jacent de chaque prêt et de ses conditions d'ajustement, ce qui explique pourquoi les effets se déploient progressivement au sein de la population en ajustement plutôt que d'affecter tous les emprunteurs en même temps.

Les premiers réajustements des ARM devraient rester limités en 2027

Les premiers réajustements des ARM devraient rester relativement limités en 2027, bien que certains emprunteurs puissent connaître des changements de paiement plus importants. Environ 180 000 ARM sont programmés pour leur premier réajustement l'année prochaine, en légère hausse par rapport à environ 150 000 en 2026, avec 155 000 autres actuellement programmés pour 2028. Parmi les réajustements de l'année prochaine, environ 74 000 ARM sur 7 ans émis en 2020 devraient connaître la plus forte augmentation médiane de paiement, à environ 1 066 $ par mois, soit 36 % — reflétant leurs taux initiaux plus bas, leurs soldes plus élevés et leurs plafonds de taux périodiques plus élevés. Le calendrier des réajustements découle directement des dates d'émission, ce calendrier prospectif reflète donc des générations de prêts antérieures plutôt que l'activité de blocage actuelle.

Les emprunteurs sur valeur domiciliaire ressentiront plus rapidement les variations des taux à court terme

Les variations des taux à court terme devraient atteindre plus rapidement les emprunteurs en prêt sur valeur domiciliaire. Les HELOC sont généralement directement liés au taux préférentiel et se réajustent mensuellement. Les données McDash Home Equity d'ICE montrent un solde médian restant de 44 000 $ pour les HELOC de deuxième rang, avec un taux médian de 7,4 %. Une hausse de 25 points de base se traduirait par une augmentation d'environ 9 $ de la mensualité médiane. Ce mécanisme de réajustement mensuel signifie que les emprunteurs sur valeur domiciliaire constatent les variations des taux à court terme dans leurs paiements bien plus tôt que la plupart des emprunteurs ARM de premier rang, qui se trouvent encore dans des périodes d'introduction pluriannuelles.

Les emprunteurs paient de plus en plus d'avance pour réduire leur taux

Les emprunteurs paient également de plus en plus d'avance pour réduire leur taux hypothécaire. Les points sont des intérêts prépayés versés à la clôture en échange d'un taux plus bas, échangeant effectivement un coût initial contre une mensualité réduite. La part des emprunteurs payant des points, principalement pour réduire leur taux d'intérêt, a atteint 50 % en août — son niveau le plus élevé depuis début 2025. Parallèlement, la part des emprunteurs bénéficiant de rachats de taux temporaires reste proche des plus bas de ces dernières années.

« Les changements dans l'environnement de taux affectent les emprunteurs différemment selon la date d'émission de leur prêt et sa structure », a déclaré Bob Hart, président d'ICE Mortgage Technology. « Cela rend les données actualisées et les technologies connectées particulièrement importantes. ICE fournit aux prêteurs et aux gestionnaires de crédits les informations et les outils nécessaires pour comprendre ce qui se passe dans leurs portefeuilles et accompagner les emprunteurs à mesure que leurs besoins évoluent. »

Source : GlobalFinTechSeries