Le parcours de croissance des Philippines au cours des 25 dernières années figure parmi les plus longs au monde. Plusieurs moteurs, notamment le secteur des technologies de l’information et de la gestion des processus d’affaires (IT-BPM), les transferts de fonds des Philippins vivant à l’étranger et une main-d’œuvre jeune et anglophone, ont soutenu cette expansion.

Le secteur IT-BPM a notamment favorisé la création d’emplois au-delà de Metro Manila. Il a contribué à la création de pôles urbains intégrés dans tout le pays et stimulé la demande de bureaux, de logements et de surfaces commerciales dans les quartiers émergents. L’intelligence artificielle (IA) modifie désormais cette dynamique, ce qui oblige le marché à se reconfigurer afin de tirer le meilleur parti des bénéfices qu’elle peut générer.

L’IA est souvent présentée soit comme un moteur de croissance économique, soit comme une force susceptible de supprimer des emplois et de rendre certaines industries obsolètes. Le secteur IT-BPM est au cœur de ce débat. Il a représenté environ 8 % du produit intérieur brut et soutenu 1,89 million d’emplois en 2025, tout en produisant des effets multiplicateurs dans d’autres secteurs.

Les conséquences pour l’immobilier philippin sont importantes pour les occupants, les promoteurs, les investisseurs et les propriétaires, dont les décisions dépendent en définitive de l’origine de la demande. L’IA remodèle la structure sous-jacente par laquelle la demande immobilière est créée. Plutôt qu’une contraction directe du marché, le scénario le plus probable est une reconfiguration qui se déroulera en plusieurs phases.

Le Work Trend Index 2025 de Microsoft Corp. décrit une évolution comparable. Il présente le passage d’une IA servant d’assistante pour les tâches existantes à une situation où les humains dirigent des équipes d’agents, puis à une refonte des flux de travail et des organisations entières autour d’équipes composées d’humains et d’agents. Bien que ce cadre porte sur les équipes, il a également des implications pour les marchés immobiliers : les systèmes sont d’abord établis, la productivité s’améliore, puis une transformation économique plus large s’ensuit.

Expansion par la numérisation

Dans tous les secteurs, les entreprises jettent encore les bases de l’adoption de l’IA en numérisant leurs documents, en standardisant leurs processus et en développant des systèmes capables de capturer, stocker et utiliser efficacement les données. À ce stade, l’IA accélère la transformation numérique, mais ne remplace pas le jugement humain.

La plupart des organisations en sont encore aux premiers stades de l’adoption, avec des initiatives reposant sur des projets pilotes et une mise en œuvre partielle. Microsoft décrit cette période comme une phase durant laquelle l’IA fonctionne principalement comme une assistante, aidant les personnes à effectuer leur travail plus efficacement sans modifier fondamentalement la structure des organisations. Cela correspond aux tendances actuelles d’adoption, les entreprises continuant à bâtir l’infrastructure numérique nécessaire à l’intégration de l’IA.

Les résultats générés par l’IA dépendent de la manière dont les requêtes sont formulées et dont les résultats sont interprétés, en particulier lorsque les données sont incomplètes ou encore en cours d’organisation. Les personnes restent donc nécessaires pour clarifier les données d’entrée, interpréter les résultats et les relier aux conditions réelles. Les travailleurs humains demeurent également responsables de l’organisation des données, de la définition des processus et de l’évaluation des résultats.

Pour le marché immobilier, cela signifie que l’emploi reste un moteur important des besoins en surfaces durant les premières phases de l’adoption de l’IA. Pour l’instant, la transition consiste davantage à réorienter les besoins en main-d’œuvre. Le capital humain est nécessaire pour construire des systèmes capables de soutenir une utilisation plus large de l’IA, et ces fondations détermineront l’efficacité avec laquelle la technologie pourra être utilisée à l’avenir.

Compression grâce à l’efficacité des systèmes

À mesure que les systèmes mûriront et deviendront plus stables, la nature du travail évoluera. Les tâches qui nécessitaient initialement une intervention humaine seront de plus en plus exécutées par des outils d’IA avec davantage d’autonomie. Les activités qui dépendaient autrefois d’une saisie manuelle, notamment la saisie de données, leur traitement et les analyses de base, gagneront en efficacité.

Au fil du temps, l’implication humaine dans les tâches routinières devrait diminuer, la main-d’œuvre se consacrant davantage à la supervision et au contrôle. Les projections sectorielles reflètent déjà certains aspects de cette tendance : les revenus continuent de progresser tandis que la croissance des effectifs ralentit, ce qui témoigne d’une productivité plus élevée par salarié.

Cette évolution rejoint l’observation de Microsoft selon laquelle l’intelligence est de plus en plus disponible à la demande, permettant aux organisations d’accroître leur production sans augmentation proportionnelle des effectifs. En pratique, la croissance dépend moins du nombre de salariés que de l’efficacité de la collaboration entre les personnes et les systèmes d’IA.

Pour l’immobilier, cela affaiblit le lien traditionnel entre emploi et demande de surfaces. La demande de bureaux générée par les salariés affectés à des fonctions routinières et à forte densité pourrait s’atténuer, tandis que la demande liée aux tâches à plus forte valeur ajoutée et à la spécialisation devrait se maintenir. Cela créera de nouveaux besoins en surfaces pour les occupants et les promoteurs de bureaux.

Nouvelles sources de demande dans l’économie de l’IA

Même si l’IA peut réduire les besoins en main-d’œuvre pour certaines fonctions, elle peut aussi créer de nouvelles sources de demande. À mesure que les volumes de données augmenteront, la demande d’infrastructures de données progressera. Il s’agit notamment d’installations physiques telles que les centres de données, les infrastructures de serveurs et les réseaux de soutien qui rendent possible l’activité numérique.

Ces actifs créent de nouvelles sources de demande immobilière au-delà des occupants traditionnels. Ce sont des installations à forte intensité immobilière, soumises à des exigences spécifiques en matière d’emplacement, de connectivité et de réglementation, lesquelles pourraient continuer à évoluer.

L’initiative Pax Silica, à laquelle les Philippines ont adhéré plus tôt cette année, donne une indication de la manière dont cette demande pourrait se développer. Dans le cadre de cette initiative, New Clark City a été retenue pour accueillir un pôle industriel axé sur l’IA de 4 000 acres. Le projet vise à attirer des entreprises technologiques, des activités de fabrication avancée, des institutions de recherche et des investissements liés à l’IA.

Les plans en sont encore à leurs débuts et la demande réelle dépendra de leur exécution et de leur mise en œuvre. Pour le marché immobilier, le développement du pôle proposé constituera donc un indicateur important permettant de déterminer si l’activité liée à l’IA prévue se traduira par une demande d’infrastructures et de biens immobiliers complémentaires. Le projet illustre néanmoins les opportunités qui pourraient apparaître si les industries liées à l’IA établissent une présence plus importante aux Philippines.

Ces opportunités pourraient dépasser le cadre des centres de données et inclure des parcs industriels, des centres de recherche, des logements, des installations logistiques, des commerces et d’autres aménagements complémentaires qui apparaissent généralement autour des grands pôles d’emploi et d’investissement.

L’énergie constitue une autre considération importante. Les systèmes et les infrastructures d’IA nécessitent une alimentation fiable et évolutive, ce qui créera une demande accrue pour les infrastructures énergétiques, de la production au stockage.

Parallèlement, la nature du travail devient plus complexe. Même si les emplois traditionnels nécessiteront peut-être moins de personnes, la demande pour des postes spécialisés et créateurs de valeur devrait augmenter. Satya Nadella, directeur général de Microsoft, a déclaré que l’IA ne diminuait pas l’importance du capital humain. Au contraire, le jugement, l’expertise, les relations, l’ingéniosité et la reconnaissance des schémas deviennent plus précieux à mesure que les capacités de l’IA progressent et que les organisations combinent de plus en plus le capital humain avec ce qu’il appelle le « capital token ».

Ces évolutions redistribueront effectivement la demande. Une croissance économique durable dépend de la répartition de ses bénéfices. Si les revenus se concentrent entre les mains d’un nombre limité de personnes, le pouvoir d’achat diminue, ce qui affecte la demande dans les segments des bureaux, du résidentiel, du commerce et de l’industrie.

L’immobilier est particulièrement sensible à cette question, car il dépend d’engagements à long terme directement liés à la capacité financière et à la confiance des investisseurs. L’un des principaux défis pour le marché consiste à identifier de nouveaux rôles capables de soutenir les revenus et de compenser la baisse des effectifs nécessaires aux fonctions traditionnelles.

À mesure que l’IA s’intègre aux systèmes économiques, de nouvelles industries, compétences et fonctions deviendront essentielles au maintien de la demande qui soutient le marché immobilier. Microsoft désigne cette évolution comme l’émergence de la « Frontier Firm », dans laquelle de nouvelles formes de valeur économique résultent de la combinaison de l’expertise humaine et des capacités de l’IA.

Au lieu de simplement remplacer l’activité économique, l’IA modifie les lieux où la valeur est créée et la manière dont la croissance est générée.

Reconfiguration du marché

La révolution de l’IA pousse le marché immobilier à se restructurer. La phase initiale consiste à construire les systèmes, puis les gains d’efficacité peuvent affaiblir certains types de demande. Avec le temps, de nouvelles sources de demande peuvent apparaître sous l’effet des infrastructures, de la technologie et de l’évolution de l’activité économique.

Ce processus redistribuera la demande entre les différents types d’actifs, les emplacements et les fonctions. Il modifiera non seulement les lieux où des surfaces sont nécessaires, mais aussi les types de projets dont le marché aura besoin. Les segments des bureaux, du résidentiel, du commerce, de l’hôtellerie et de l’industrie répondent à des moteurs différents à mesure que les besoins évoluent. Le marché se reconfigurera donc pour s’adapter à ces changements.

Certains peuvent considérer l’IA comme une menace pour les fonctions existantes, mais elle ouvre également la prochaine étape de la croissance. Les moteurs qui ont défini les 25 dernières années des Philippines évoluent et deviennent davantage dépendants de la valeur ajoutée et de la spécialisation. Comme le suggère la recherche de Microsoft, les organisations s’orientent vers un modèle opérationnel dans lequel la croissance repose de plus en plus sur la combinaison du jugement humain et des capacités de l’IA, plutôt que sur la seule main-d’œuvre.

Le marché traversera plusieurs phases : une expansion pendant la construction des systèmes, une adaptation à mesure que les gains d’efficacité se matérialisent, puis une réallocation lorsque de nouvelles formes de demande émergeront.

Pour les acteurs d’un secteur défini par des engagements à long terme, le défi consiste à identifier les fonctions émergentes, à anticiper ce qui créera la demande, les lieux où elle apparaîtra et la forme qu’elle prendra, puis à se positionner suffisamment tôt pour y participer. Pour les promoteurs, les investisseurs et les occupants, la question n’est plus simplement de savoir combien de surfaces seront nécessaires. Il s’agit de déterminer quel type d’espace exigera la prochaine phase de croissance et où la demande émergera.

David Leechiu est le directeur général et fondateur de Leechiu Property Consultants, Inc. (LPC).