Par Janlo de los Reyes

Environ quatre dirigeants sur cinq de l’immobilier d’entreprise et commercial (CRE) aux Philippines estiment que l’intelligence artificielle (IA) façonnera largement leurs stratégies immobilières au cours des trois à cinq prochaines années. Toutefois, seuls 18 % ont dépassé les phases de surveillance et de déploiement pour intégrer pleinement l’IA à leurs opérations et préparer leurs organisations aux changements liés à l’IA.

Il s’agit de l’une des principales conclusions de l’enquête 2026 de JLL sur l’avenir du travail, qui examine la manière dont les organisations gèrent la transformation liée à l’IA, les impératifs de productivité, la gestion des risques et la stratégie de portefeuille. L’enquête mondiale, menée de janvier à avril de cette année, a recueilli les réponses de 100 dirigeants et cadres de l’immobilier d’entreprise aux Philippines. Les répondants représentaient des organisations comptant entre au moins 500 et plus de 10 000 salariés, réparties dans 20 secteurs.

L’obstacle de l’exécution de l’IA

Bien que 79 % des dirigeants reconnaissent que l’IA aura une incidence sur leurs portefeuilles, de nombreuses organisations restent au stade de la planification. Cet écart reflète la complexité de l’évaluation de l’impact de l’IA sur les organisations au cours des premières phases de son adoption.

Parmi les organisations qui poursuivent actuellement une transformation liée à l’IA, 48 % analysent encore son impact sur les fonctions CRE et 46 % surveillent les tendances en matière d’IA. Environ 44 % modélisent les implications de l’IA pour leurs portefeuilles, tandis que 42 % modélisent ses implications pour de nouveaux sites. Par ailleurs, 43 % travaillent avec les équipes commerciales et les ressources humaines (RH) afin de mobiliser leurs organisations.

Environ 73 % des organisations s’attendent à ce que leurs effectifs augmentent. Les banques et autres services financiers arrivent en tête des secteurs partageant cette perspective, suivis des services professionnels et aux entreprises, puis de la santé. À l’inverse, les entreprises de la construction et de l’ingénierie ainsi que les entreprises manufacturières prévoient une réduction de leurs effectifs.

Parallèlement, 65 % des organisations reconnaissent que l’IA transformera les fonctions humaines, tandis que 35 % anticipent une certaine réduction des postes en raison de l’automatisation. Les banques et autres services financiers, la santé, l’industrie manufacturière ainsi que les services professionnels et aux entreprises sont les secteurs qui s’attendent le plus à une transformation des fonctions. La construction et l’ingénierie ainsi que les banques et autres services financiers arrivent en tête parmi ceux qui prévoient des réductions dues à l’automatisation.

Ces résultats apportent un éclairage au débat sur la question de savoir si l’IA réduira le nombre d’emplois ou en créera de nouveaux. L’étude reconnaît le potentiel de réduction des effectifs, mais souligne également que l’adoption de l’IA peut entraîner la création d’emplois et la redéfinition des fonctions. Une réduction des effectifs pourrait supprimer des emplois et diminuer les besoins en espaces de bureaux. À l’inverse, l’expansion des effectifs dans des secteurs tels que les banques et autres services financiers, la santé, l’industrie manufacturière ainsi que les services professionnels et aux entreprises pourrait générer une demande supplémentaire de bureaux, se traduisant globalement par une prise à bail nette positive.

La pénurie de talents est également apparue comme une source potentielle de préoccupation. Environ 55 % des organisations estiment que l’IA nécessitera une reconversion rapide des effectifs et de nouvelles combinaisons de compétences. Les secteurs les plus susceptibles de partager cette opinion comprennent les banques et autres services financiers, la construction et l’ingénierie, les centres de données, la santé ainsi que les services professionnels et aux entreprises. Par ailleurs, 45 % conviennent que l’augmentation des capacités par l’IA peut améliorer l’accès aux talents en permettant aux salariés d’accomplir des tâches à plus forte valeur ajoutée. Les entreprises technologiques et numériques sont en tête de ce groupe.

Les déficits de compétences dépassent les contraintes budgétaires

Les limites budgétaires se classent au-delà des cinq principales contraintes pesant sur l’adoption de l’IA et la création de valeur au cours des prochaines années. Cela peut expliquer pourquoi de nombreuses organisations restent dans une phase de surveillance et d’analyse. Même lorsque les budgets sont disponibles, les organisations identifient comme principaux obstacles à la création de valeur le manque d’expertise pour conduire le changement, les difficultés de collaboration entre les équipes et la stratégie nationale encore en cours d’élaboration concernant l’IA.

Les principales priorités d’investissement futures pour maximiser la productivité individuelle des salariés comprennent les infrastructures essentielles, notamment les technologies avancées et le soutien à l’IA, ainsi que des infrastructures technologiques fiables. Les espaces individuels adaptables et les environnements de travail fondés sur les activités se classent respectivement troisième et quatrième parmi les facteurs favorisant la productivité. En matière de différenciation de l’expérience, les organisations mettent l’accent sur les équipements favorisant le bien-être et les services de gestion de l’équilibre entre vie professionnelle et vie personnelle.

Ces conclusions soulignent le rôle de l’immobilier dans la création de valeur. Depuis la pandémie, les organisations accordent davantage d’importance à la capacité des bureaux à soutenir la productivité des salariés.

L’accessibilité financière façonne l’exécution des portefeuilles

Au niveau des bâtiments, les priorités émergentes des organisations comprennent le positionnement stratégique à long terme, les bâtiments pilotés par l’IA ainsi que la qualité et les équipements des bâtiments.

Cette tendance est cohérente avec le mouvement de « flight-to-quality » observé sur le marché, les occupants recherchant de meilleurs espaces dans des bâtiments neufs de standing supérieur et certifiés. Au-delà des considérations de coûts, cette évolution est influencée par la nécessité — particulièrement pour les multinationales (MNC) — de s’aligner sur les objectifs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), par la demande croissante de bureaux équipés de technologies et par le souhait de disposer d’une adresse prestigieuse susceptible d’attirer les talents.

Du côté de l’offre, ces tendances renforcent l’argument en faveur de l’amélioration des actifs, notamment au regard du volume de bâtiments vieillissants dans la seule zone métropolitaine. Alors que le paysage évolue rapidement, les propriétaires doivent rester pertinents sous peine de devenir obsolètes.

Au niveau du lieu de travail, le bureau est devenu plus pertinent. La question n’est plus simplement de savoir de quelle superficie une organisation a besoin, mais quel type d’environnement elle envisage pour ses salariés. Les bureaux sont devenus expérientiels, à l’instar des autres classes d’actifs. Les répondants ont identifié comme priorités émergentes la diversité des espaces collaboratifs, une prestation de services de niveau hôtelier, des expériences utilisateur personnalisées ainsi que des approches innovantes et expérimentales.

La transformation liée à l’IA influe sur le Total Cost of Occupancy, créant un décalage entre les aspirations et l’accessibilité financière. Bien que les organisations souhaitent adopter des technologies de bâtiment intelligent, l’automatisation des effectifs pilotée par l’IA et les besoins en infrastructures technologiques restent des préoccupations majeures. Les pressions inflationnistes, la hausse des coûts d’exploitation ainsi que les dépenses d’énergie et de services publics constituent également d’importantes sources de coûts. Ces pressions peuvent réduire les budgets disponibles pour d’autres investissements destinés au positionnement stratégique et à la transformation à long terme.

Un cadre d’action stratégique

Les conclusions de JLL font ressortir trois axes d’action.

Premièrement, les organisations doivent se préparer à plusieurs futurs possibles pour leurs effectifs. Compte tenu de la diversité des modalités de travail, elles peuvent planifier différents modèles, notamment le télétravail complet, le modèle hybride et le retour complet au bureau. Les espaces de bureaux devraient continuer à jouer un rôle central, d’où l’importance d’investir dans des environnements de travail conciliant productivité et bien-être. Les organisations peuvent également préserver leur agilité grâce à des durées de bail variables et à des implantations en réseau de pôles et d’antennes, en utilisant des espaces de bureaux traditionnels ou des flexspaces.

Deuxièmement, les organisations doivent combler les déficits de compétences tout en préservant leurs marges de manœuvre. Cela implique de développer les capacités internes tout en s’associant à des experts de l’IA lorsque l’expertise disponible en interne est insuffisante.

Enfin, les organisations doivent mettre en place des mécanismes de détection et renforcer leur agilité décisionnelle. Cela nécessite une collaboration accrue entre les équipes CRE, RH, technologies de l’information (IT), Finance et Opérations. Le suivi régulier de l’utilisation des espaces, de l’adoption de l’IA et des préférences des salariés doit également être une priorité, de même que la définition de règles claires déterminant quand investir ou ajuster les ressources.

En définitive, les organisations qui prendront de l’avance dans la transformation de leur immobilier d’entreprise seront celles qui développeront des capacités d’adaptation pour l’avenir.

Janlo De Los Reyes est responsable de la recherche et du conseil chez JLL Philippines.