El mercado inmobiliario de EE. UU. se mueve en dos direcciones claramente distintas, según un nuevo informe de Zillow que revela un aumento en la demanda de viviendas de lujo junto con una desaceleración de las ventas en el segmento de viviendas de inicio.

Zillow clasifica las viviendas de inicio como propiedades que se encuentran entre el percentil 5 y el percentil 35 de los valores de vivienda en una región determinada, mientras que las viviendas de lujo se sitúan en el 5% superior. A nivel nacional, la vivienda de inicio típica tiene un valor de aproximadamente 202.000 dólares, lo que refleja un aumento interanual del 2,3%. La vivienda de lujo típica, en comparación, tiene un valor de aproximadamente 1,9 millones de dólares, lo que representa un incremento anual del 3,1%.

Las tendencias de inventario ilustran aún más la divergencia. El inventario de viviendas de inicio aumentó un 4,5% interanual en junio, mientras que el inventario de viviendas de lujo disminuyó un 5,2%. El aumento del inventario de viviendas de inicio se produce tras años de construcción insuficiente persistente en ese segmento, lo que ha mantenido la oferta históricamente ajustada incluso cuando las condiciones muestran signos tentativos de flexibilización. Las reducciones de precio también fueron más frecuentes entre las viviendas de inicio, con un 25% de dichos listados registrando recortes de precio en junio, en comparación con el 20,6% de los listados de lujo.

"El mejor momento para comprar una casa es cuando nadie más quiere hacerlo", dijo Kara Ng, economista senior de Zillow. "Los compradores de viviendas de inicio hoy tienen más opciones, más poder de negociación y vendedores que están más dispuestos a llegar a acuerdos."

Sin embargo, los posibles compradores de viviendas de inicio se enfrentan a un panorama económico desafiante. La inflación elevada sigue presionando los presupuestos familiares, la confianza del consumidor permanece baja y el mercado laboral se está desacelerando. Las tasas hipotecarias, aunque se han reducido respecto a sus máximos de 2023, se mantienen muy por encima de los niveles inferiores al 3% que prevalecieron durante el auge de compras de la era pandémica, lo que aumenta la carga de asequibilidad para los hogares sensibles al precio. Estas presiones combinadas típicamente llevan a los hogares a posponer compromisos financieros importantes, como la compra de una vivienda, señaló el informe, incluso cuando existen condiciones favorables para los compradores.

"El desafío es que las mismas presiones financieras que dificultan el ahorro para el pago inicial también dificultan aprovechar esa oportunidad", añadió Ng.

La situación es muy diferente para los hogares de mayores ingresos. Las ganancias del mercado bursátil han fortalecido su poder adquisitivo y ayudado a impulsar una demanda robusta de propiedades de lujo. La divergencia subraya un efecto riqueza más amplio en la vivienda: los hogares con activos existentes se benefician de la apreciación del mercado, mientras que aquellos que dependen de salarios enfrentan barreras de entrada más pronunciadas.

En ninguna parte la divergencia del mercado es más pronunciada que en San Francisco, donde las ventas de viviendas de lujo se dispararon un 21,6% interanual en mayo, acompañadas por una fuerte caída del inventario y menos reducciones de precio. Por el contrario, las ventas de viviendas de inicio en el área metropolitana de San Francisco cayeron un 1,2% interanual en mayo. Los recortes de precio fueron más del doble de comunes entre las viviendas de inicio, con un 22,2% de los listados registrando reducciones en junio, en comparación con el 9,4% de los listados de lujo.

Entre las áreas metropolitanas, los mayores aumentos interanuales en viviendas de inicio vendidas a mayo se registraron en Louisville (19,3%), Nueva Orleans (12,9%), San José, California (10,5%) y Miami (8,2%).

El mayor crecimiento interanual en ventas de viviendas de lujo a mayo se observó en Memphis (42,4%), Nashville (40,8%), Cincinnati (32,6%), Austin (27,7%) y Birmingham, Alabama (25%).

Fuente: Informe de Zillow vía Fox Business