Normas de crédito más estrictas expulsan a los especuladores del mercado de subastas

Kim Yu-ji, de 26 años, soltó un suspiro. "No funcionó", dijo. "Tenía grandes esperanzas".

Era la mañana del 24 de agosto en la sala 101 del Tribunal Distrital Oriental de Seúl, en el distrito de Songpa. La propiedad en subasta era una vivienda multifamiliar de baja altura, llamada comúnmente "villa" en coreano, ubicada en Amsa-dong, distrito de Gangdong, con un valor de tasación de 504 millones de wones (370.000 dólares). Atrajo a 11 postores, más que cualquier otro caso tratado ese día. Kim había tomado la mañana libre para acompañar a su hermano mayor, Kim Beom-jun, de 31 años, quien hacía su primera puja en una subasta inmobiliaria. Él estimaba sus probabilidades en alrededor del 80 por ciento.

Entonces el juez anunció el resultado. "La puja más alta en este caso es de 436,07 millones de wones", dijo. Kim Beom-jun había ofertado 370 millones de wones, quedándose 66,07 millones por debajo de la puja ganadora. Ninguno de los hermanos se detuvo en la pérdida; tenían que volver al trabajo esa tarde.

No eran los únicos postores jóvenes en la sala. Había unas 10 personas de entre 20 y 30 años, entre ellas Kang Ji-yun, de 27, que perdió la puja por una villa en Garak-dong.

"Las viviendas en Seúl son tan caras que busqué una forma de comprar lo más barato posible, y así fue como conocí las subastas", dijo. "Hoy perdí, pero no estoy muy decepcionada porque ganar experiencia puede llevar eventualmente a una buena oportunidad y a un buen hogar".

El aumento de los precios de la vivienda y el endurecimiento de la normativa inmobiliaria están empujando a un número creciente de coreanos de entre 20 y 30 años hacia los tribunales. Sin la ayuda de sus padres, están lejos de poder comprar un apartamento en Seúl, incluso si estiran sus finanzas al límite. Así que compran una villa en subasta y esperan la oportunidad de ascender a algo mejor. El mercado de subastas inmobiliarias es complicado y riesgoso, y durante años perteneció a especialistas de mediana edad que sabían interpretarlo. La pregunta es por qué los jóvenes están entrando ahora.

Los datos judiciales confirman la tendencia. Entre enero y julio, 20.619 compradores registraron la propiedad de inmuebles adjudicados en subasta, según la Plaza de Información del Registro Inmobiliario. De ellos, 5.556 —el 26,9% del total— tenían entre 19 y 39 años, un aumento del 18,3% respecto al mismo período del año anterior. La proporción de compradores de 19 a 29 años creció aún más rápido, con un alza del 24,8% frente a un promedio del 17,2% en todos los grupos de edad. En un período más largo, el cambio es más claro: los compradores de 19 a 39 años pasaron de 5.759 en 2021 a 8.361 el año pasado.

Dos fuerzas están detrás del cambio: el aumento de los precios de los apartamentos y el endurecimiento de las normas de crédito que le siguió.

"Con los precios de los apartamentos subiendo continuamente y las normas de crédito endureciéndose, los posibles compradores parecen haber recurrido a las subastas en busca de una forma más asequible de comprar", dijo Lee Ju-hyun, asesor experto senior de GG Auction.

La oferta de jeonse —el sistema coreano de alquiler con depósito único, en el que los inquilinos pagan un gran depósito reembolsable en lugar de renta mensual— también se ha reducido, lo que añade presión.

Un funcionario de Master Auction Academy, en Suwon, provincia de Gyeonggi, dijo que aproximadamente la mitad de los nuevos estudiantes recientes de la escuela tienen entre 20 y 30 años, lo que indica un creciente interés entre los jóvenes. "A medida que desaparecen las ofertas de jeonse, la gente parece estar pasando a las subastas con la idea de que más vale comprar", dijo el funcionario.

Un agente inmobiliario de Hwagok-dong, distrito de Gangseo, describió el mismo cambio. "Los recién casados solían preguntar principalmente por viviendas en jeonse, pero las consultas de compra también han aumentado en los últimos cuatro o cinco meses", dijo el agente.

Viviendas para habitar, no para revender

Los jóvenes compradores que entran ahora a las subastas buscan viviendas para ocupar. Durante el primer semestre del año pasado, el mercado de subastas atraía a postores jóvenes que perseguían inversiones de brecha —en las que el comprador cubre la mayor parte del precio de la propiedad con el depósito jeonse de un nuevo inquilino— y la reventa a corto plazo de viviendas multifamiliares de baja altura. Entonces las normas de crédito eran más flexibles en el mercado de subastas y no existía requisito de ocupación.

La tendencia cambió con las medidas de crédito anunciadas el 27 de junio de 2025, que entraron en vigor al día siguiente. Las normas limitaron a 600 millones de wones los préstamos para pagar el precio restante tras una puja exitosa y exigieron que los ganadores se mudaran a la vivienda dentro de seis meses. El mercado se desplazó hacia compradores con mucho efectivo y quienes ocuparán la vivienda.

Los compradores de entre 20 y 30 años rara vez tienen mucho efectivo, pero pueden calificar para el préstamo para primeros compradores de vivienda, que favorece a quienes nunca han sido propietarios. El préstamo también exige que el comprador viva en la vivienda.

"Cuando las regulaciones inmobiliarias son tan extensas como ahora, la financiación es crucial, y los jóvenes sin vivienda tienen una ventaja", dijo Sim Yu-sun, director de Eduwill Real Estate Academy. "Existe una tendencia de compradores jóvenes que usan financiación en el mercado de subastas, relativamente accesible, para obtener viviendas que puedan ocupar ellos mismos".

Lo que estos compradores realmente pueden pagar son apartamentos de precio bajo a medio y viviendas multifamiliares de baja altura en las afueras de Seúl —un mapa trazado por las restricciones presupuestarias. Según GG Auction, firma especializada en datos de subastas judiciales y ventas públicas, las pujas ganadoras por apartamentos en Seúl han superado el 100% de los valores de tasación durante cuatro meses consecutivos, lo que significa que el descuento tradicional de las subastas ha desaparecido en la práctica. Ese descuento fue durante mucho tiempo el principal atractivo del mercado de subastas para los compradores dispuestos a aceptar sus riesgos a cambio de pagar por debajo del valor de tasación.

"Comprar un apartamento en las zonas principales de Seúl requiere al menos entre 300 y 400 millones de wones de dinero propio, así que la entrada está simplemente fuera de alcance", dijo Kim Beom-jun. "Miré una villa como un compromiso realista".

Algunos sí ganan. Noh Hyun-jung, de 24 años, conocida en línea como "Hyunfree02", compró una vivienda multifamiliar de baja altura en el distrito de Gangseo a fines del año pasado por cerca de 200 millones de wones, alrededor de un 20% por debajo de los precios de propiedades comparables en la zona. La propiedad está en un área promovida para reurbanización bajo Moa Town, el modelo de renovación de barrios a pequeña escala de Seúl. Su enfoque es lo que los coreanos llaman "momtech": vivir en una propiedad modesta mientras se espera a que su valor o sus perspectivas de reurbanización mejoren.

"Estoy muy satisfecha con la cercanía a una estación de metro, la infraestructura del entorno y, sobre todo, la seguridad de no tener que preocuparme más por el jeonse o la renta mensual", dijo. "Ahora que tengo un hogar donde vivir, ahorraré dinero y luego decidiré si me quedo o la vendo".

Crecen el interés y los riesgos

Es poco probable que el interés se desvanezca. Yoiddang, una plataforma de análisis de subastas judiciales basada en inteligencia artificial, dijo que los usuarios de 45 a 64 años representaron el 63% de su base de usuarios en los últimos tres meses, mientras que los de 18 a 34 años constituyeron el 22%. La firma señaló que el crecimiento entre los usuarios más jóvenes ha sido la tendencia demográfica más clara.

"Los usuarios jóvenes incorporan activamente a sus decisiones datos generados con inteligencia artificial y herramientas similares", dijo un funcionario de la empresa.

Se espera que más propiedades lleguen a subasta judicial en los próximos meses. Expertos, incluido Kim Won-young, instructor de subastas inmobiliarias que enseña cursos para gobiernos distritales de Seúl y otras organizaciones, señalan que entre las propiedades entrantes hay apartamentos comprados por la primera ola de compradores que se endeudaron fuertemente durante el gobierno del expresidente Moon Jae-in.

También se espera que las viviendas multifamiliares de baja altura aparezcan en gran volumen, arrastradas por la crisis del jeonse, que ha sido pronunciada desde 2023. Dos patrones explican la mayor parte: el kkangtong jeonse, en el que el depósito de una propiedad se aproxima o supera lo que la vivienda obtendría en una venta, y el jeonse inverso, en el que los depósitos vigentes quedan por debajo del depósito que un propietario aún adeuda a un inquilino existente.

El aumento del suministro es una advertencia tanto como una oportunidad. Las propiedades llegan a subasta porque algo ha salido mal con ellas, y lo que salió mal no siempre es visible en el anuncio.

"Las subastas están aumentando claramente, pero el potencial de problemas crece igual de rápido", dijo Sim. "Los compradores que no analicen gravámenes ocultos, reclamaciones de inquilinos y otros intereses legales pueden pagar un precio muy alto, por lo que deberían estudiar a fondo el proceso antes de pujar".

Para los jóvenes compradores excluidos de los apartamentos de Seúl por los precios, el tribunal de subastas es uno de los pocos puntos de entrada que quedan.

"Si el gobierno regula sin abordar las causas subyacentes del aumento de los precios de la vivienda, la demanda siempre encontrará un resquicio", dijo Yang Ji-young, asesora experta inmobiliaria de Shinhan Securities. "Como las subastas son efectivamente la única forma de invertir en vivienda con una cantidad pequeña de dinero, los jóvenes están acudiendo en masa aunque saben que los riesgos son altos".

Este artículo del Hankook Ilbo, publicación hermana de The Korea Times, fue traducido por un sistema de inteligencia artificial generativa y editado por The Korea Times.