Por Erika Mae P. Sinaking, Reportera

La apelación de un prestatario no puede impedir automáticamente que un comprador tome posesión de una propiedad ejecutada una vez que el período de redención ha vencido y la propiedad ha sido transferida, dijo la Corte Suprema (SC) al confirmar el derecho del Philippine National Bank (PNB) a tomar posesión de una propiedad en Ciudad Legazpi.

"La mera presentación de la apelación por parte del matrimonio An no suspendió la ejecución de dicha orden", dijo la Tercera División del SC en una decisión de 20 páginas redactada por la ministra asociada Maria Filomena D. Singh y dada a conocer el martes.

El tribunal denegó la petición presentada por el matrimonio Anthony y Ma. Fatima An y confirmó la orden que otorga a PNB una orden de posesión, que permite a un comprador tomar el control de una propiedad ejecutada.

El matrimonio tomó prestados 2 millones de pesos de Allied Banking Corp. en 2011, usando un terreno como garantía. PNB absorbió posteriormente Allied Bank mediante una fusión, quedando el préstamo del prestamista original y su garantía bajo la órbita de PNB.

Después de que el matrimonio incumpliera el préstamo, PNB ejecutó la hipoteca sobre la propiedad y la compró como mejor postor en una subasta en diciembre de 2015. El matrimonio no redimió la propiedad dentro del plazo legal de un año. La propiedad fue posteriormente transferida a PNB, según el fallo.

PNB solicitó entonces al Tribunal Regional de Primera Instancia (RTC) de Ciudad Legazpi que emitiera una orden de posesión.

El matrimonio se opuso a la solicitud, alegando que había pagado regularmente su préstamo y que no había recibido notificación de la subasta. También acusó a PNB de negarse a su intento de redimir la propiedad y citó una cláusula de renuncia en su contrato hipotecario.

El RTC otorgó la orden en diciembre de 2020, pero suspendió su ejecución mientras estaba pendiente la apelación del matrimonio. La Corte de Apelaciones (CA) confirmó la orden en junio de 2022 y levantó la suspensión, lo que llevó al matrimonio a llevar el caso al SC.

El alto tribunal falló que el RTC no tenía discreción para suspender la ejecución de la orden después de que el período de redención hubiera vencido y el título hubiera sido transferido a PNB. Señaló que un comprador se convierte en propietario absoluto de la propiedad cuando el prestatario no la redime dentro del año siguiente al registro de la venta de ejecución hipotecaria. El fallo vincula efectivamente la posesión del comprador de una propiedad ejecutada al vencimiento del período de redención y no al resultado de una apelación, una aclaración que afecta a los bancos que adquieren activos ejecutados mediante subasta o fusión, donde la posesión no esperará a las impugnaciones pendientes.

Permitir que una apelación suspenda una orden de posesión anularía el propósito de la orden, dijo el SC.

"Sería incongruente sostener que un deber ministerial ejercido por el RTC al emitir la orden de posesión pueda suspenderse fácilmente mediante la presentación de una apelación", dijo el tribunal.

"Los prestatarios pueden impugnar la emisión de una orden de posesión o la validez de la ejecución hipotecaria, pero estos recursos, incluida una apelación, no impiden automáticamente que el comprador tome posesión de la propiedad", dijo la Oficina del Portavoz del SC en un comunicado el martes.

El alto tribunal señaló que los prestatarios aún pueden presentar un caso aparte para cancelar la hipoteca y la venta de ejecución. Dicho caso no suspenderá la ejecución de la orden, aunque su resultado podría finalmente favorecer al prestatario. Para el matrimonio, esa demanda de cancelación sigue siendo la vía que podría terminar a su favor, aunque no les devolverá la posesión de la propiedad en Ciudad Legazpi mientras la orden siga en vigor.

La petición del matrimonio no impugnó el fondo de la orden. En cambio, planteó dos cuestiones procesales que no habían sido presentadas ante el tribunal de primera instancia ni ante la corte de apelaciones: si un funcionario de PNB estaba autorizado a presentar la solicitud y si el banco presentó su petición ante la CA dentro del plazo establecido.

El SC señaló que las partes pueden plantear cuestiones por primera vez en apelación. Añadió, sin embargo, que ambos argumentos fracasarían incluso si se consideraban.

Un vicepresidente de PNB estaba autorizado a firmar la presentación en virtud de una resolución de la junta directiva. El retraso de dos días del banco en apelar ante la CA también fue excusado porque el caso involucraba los derechos de propiedad de un comprador.