Las recientes medidas de vivienda de España han puesto de relieve el riesgo de que los gobiernos puedan cambiar las reglas que rigen la propiedad inmobiliaria, según Kristyna Mazankova, directora del Máster en Bitcoin de la Universidad de las Hespérides. El tema ha renovado el debate sobre si Bitcoin puede servir como otro activo de construcción de riqueza a largo plazo para los hogares.

Durante generaciones, las familias españolas han confiado en la tierra y la propiedad para construir riqueza a lo largo de décadas. Mazankova sostiene que dos decretos de vivienda de emergencia aprobados por el gobierno el 29 de septiembre han hecho que esa estrategia sea más incierta. Las medidas se presentaron como respuesta a las presiones de vivienda, pero también han generado preguntas sobre la estabilidad contractual y la oferta de propiedades.

Dos decretos de vivienda

El gobierno español aprobó dos decretos de emergencia, o reales decretos-ley, el 29 de septiembre. Según la Constitución española, este mecanismo está reservado para casos de "necesidad extraordinaria y urgente". Un decreto-ley entra en vigor de inmediato, tras lo cual el Congreso tiene 30 días para validarlo o derogarlo. El gobierno dividió las reformas de vivienda en dos decretos para que pudieran votarse por separado.

El primer decreto limitó los aumentos de renta hasta finales de 2027. Si una renta existente ya superaba el máximo establecido por el índice oficial de precios de referencia, no podía aumentar. En otros casos, las partes podían acordar una actualización, pero sin un nuevo acuerdo el aumento no podía exceder el 2%.

La tasa de inflación de España en septiembre fue del 4,9%, según el instituto nacional de estadística. Como resultado, la medida podría reducir los ingresos reales de los propietarios con el tiempo si las rentas se limitaran al tope indicado.

El segundo decreto introdujo renovaciones obligatorias de arrendamiento al finalizar el plazo mínimo si ninguna de las partes había dado aviso. Las renovaciones se producirían en períodos sucesivos de cinco años, o de siete años cuando el arrendador fuera una entidad jurídica. Un arrendador que terminara un contrato sin un motivo enumerado en la ley tendría que indemnizar al inquilino.

Cuando fuera posible, la indemnización se calcularía utilizando el sistema estatal de referencia de rentas. No podría ser inferior a una mensualidad de renta por cada año que el inquilino hubiera vivido en la vivienda. En la práctica, la medida reduciría la capacidad de los propietarios para recuperar su propiedad o arrendarla a los precios actuales del mercado.

Las medidas también se aplicaban a contratos que ya habían sido firmados, a partir de su próxima fecha de renovación, según un resumen de Provivienda. Los críticos argumentaron que los decretos podrían ser inconstitucionales porque alteraban retroactivamente acuerdos privados celebrados bajo reglas diferentes. Citaron el artículo 9.3 de la Constitución española, que prohíbe la aplicación retroactiva de disposiciones que restrjan derechos individuales.

El Congreso no resolvió esa cuestión constitucional. El 2 de octubre, rechazó el primer decreto por 178 votos contra 172 y el segundo por 184 votos contra 166. El presidente Sánchez convocó entonces elecciones generales para el 29 de noviembre.

El Consejo de Ministros aprobó posteriormente ambos decretos nuevamente, introduciendo solo cambios técnicos, y los presentó ante la Diputación Permanente del Congreso. Este organismo reemplaza a la cámara plena una vez disuelto el Congreso. El voto de Junts no era necesario allí. Sánchez dijo que el decreto sobre renovaciones automáticas entraría en vigor solo si la Diputación Permanente lo validaba, y no de inmediato con su publicación en el BOE. Juristas consultados por un periódico calificaron la maniobra como potencialmente un abuso de derecho en el límite. Por lo tanto, la entrada en vigor de las reglas de renovación automática depende de la validación de la Diputación Permanente, mientras que las elecciones generales del 29 de noviembre determinarán la composición del próximo Congreso.

Las medidas han centrado la atención en la diferencia entre operar bajo reglas estrictas y enfrentar reglas que cambian después de realizada una inversión.

Anuncios retirados del mercado

Los propietarios comenzaron a retirar anuncios antes de la votación en el Congreso. Un programa de televisión español informó que aproximadamente 2.900 anuncios de alquiler fueron retirados de los portales inmobiliarios en unas cuatro horas, según EDATV.

En Madrid, los anuncios cayeron aproximadamente un 20% en menos de 24 horas, de 11.815 a 9.398, según LaBandera. Las cifras eran tempranas y no auditadas, pero indicaban una reacción inmediata entre algunos propietarios.

Efectos similares se han documentado en otras jurisdicciones. En Berlín, una congelación de rentas en 2020 duró cinco años. Los estudios de la época encontraron que la oferta de viviendas reguladas se redujo aproximadamente a la mitad, mientras que las rentas no reguladas aumentaron. El tribunal constitucional alemán anuló la ley en 2021.

En San Francisco, un estudio de 1994 de los investigadores de Stanford Diamond, McQuade y Qian encontró que la expansión del control de rentas ayudó a los inquilinos existentes a permanecer en sus viviendas. También encontró que los propietarios redujeron la oferta de vivienda regulada en aproximadamente un 15%, mientras que las rentas en toda la ciudad aumentaron alrededor del 5%.

En Cataluña, los topes de renta introducidos en zonas tensionadas en 2024 frenaron el crecimiento de los precios, pero los anuncios de alquiler cayeron un 22,2% en Barcelona mientras aumentaban un 3,9% en Madrid, según datos de Fedea reportados por idealista.

España operó previamente bajo prórrogas forzosas de arrendamiento casi permanentes de 1946 a 1985. El sistema mantuvo las rentas antiguas congeladas durante décadas, mientras los propietarios reducían el mantenimiento de los edificios y los centros de las ciudades se deterioraban. El decreto Boyer de 1985 puso fin a ese régimen. Se ha descrito que la nueva medida de renovación automática se asemeja a aquel modelo anterior en su efecto sobre el control de los propietarios sobre sus propiedades.

Una escasez de oferta de vivienda

El problema central identificado en el artículo es la escasez de vivienda en España. En 2025, se formaron aproximadamente 240.000 nuevos hogares mientras solo se completaron alrededor de 92.000 viviendas. El Banco de España estimó el déficit acumulado entre la formación de hogares y la construcción de vivienda de 2021 a 5 en aproximadamente 750.000 viviendas, según Cantabria Económica.

El informe identificó como obstáculos la escasez de suelo edificable, el lento desarrollo urbano y las reglas rígidas de planificación. El economista Daniel Fernández Méndez y otros economistas han argumentado que las políticas de suelo restrictivas y los estándares de construcción cada vez más estrictos han hecho que la construcción no sea rentable incluso a los precios actuales, según Hespérides.

El artículo sostiene que restringir la nueva construcción al tiempo que se limitan los rendimientos de la vivienda existente puede reducir la oferta desde ambos extremos. Los propietarios pueden vender, postergar una decisión o dejar una propiedad vacía en lugar de arriesgarse a un inquilino que permanezca bajo reglas que no pueden controlar. Si se ofrecen menos viviendas en alquiler, las propiedades restantes pueden encarecerse, mientras que más inquilinos podrían verse empujados a acuerdos informales sin contratos ni protección legal.

Comprar una vivienda no proporciona necesariamente una alternativa. La misma escasez que eleva las rentas también hace que las viviendas sean menos asequibles para comprar. Algunos propietarios pueden verse empujados a vender, pero las ventas generalmente se ajustan más lentamente que los anuncios de alquiler. Un propietario con una hipoteca mayor que el valor de mercado de la propiedad puede no poder vender, mientras que otros pueden esperar un cambio de gobierno y mantener sus apartamentos vacíos.

Bitcoin y la estabilidad de las reglas

El artículo contrasta la propiedad inmobiliaria con Bitcoin sobre la base de que un edificio queda permanentemente sujeto a las leyes de la jurisdicción donde se encuentra. El protocolo de Bitcoin, en comparación, tiene una oferta limitada de 21 millones y esa regla no ha cambiado en 17 años. Ningún ministro de gobierno puede limitar directamente su rendimiento, congelar el protocolo del activo ni extender el derecho de otra persona sobre monedas custodiadas en una billetera privada.

Bitcoin también es portátil a través de las fronteras y puede adquirirse en pequeñas cantidades. La propiedad inmobiliaria generalmente requiere un depósito, una hipoteca, un notario y un compromiso financiero a largo plazo, mientras que Bitcoin puede comprarse de manera incremental. Estas características se presentan como razones por las que algunos hogares pueden considerar Bitcoin junto con, y no en lugar de, la vivienda.

El artículo también señala que Bitcoin conlleva una volatilidad de precios considerable. Una posición comprada poco después del máximo de 2017 perdió casi tres cuartas partes de su valor en un año antes de superar posteriormente la vivienda española en varias ocasiones. El rendimiento pasado no predice rendimientos futuros, y el valor de Bitcoin puede caer bruscamente. La comparación con la vivienda midió solo cambios de precios y excluyó ingresos por alquiler, impuestos, mantenimiento y costos de compra.

El artículo indica que las familias seguirán necesitando viviendas y seguirán comprándolas o alquilándolas. La cuestión concierne a la propiedad mantenida como inversión, particularmente por pequeños inversores que buscan construir riqueza a lo largo de la vida. Sostiene que Bitcoin puede considerarse una posición de largo plazo, al tiempo que enfatiza que su precio puede caer bruscamente en el corto plazo y que no es un sustituto del dinero necesario en un futuro cercano.

Las medidas aprobadas en España han puesto así en foco dos riesgos diferentes: la propiedad inmobiliaria está expuesta a reglas cambiantes dentro de una jurisdicción fija, mientras que Bitcoin está expuesto a fluctuaciones significativas de precio de mercado. Sea lo que sea que decida finalmente el Congreso, la disputa ha mostrado a los propietarios españoles que los términos que rigen sus contratos pueden cambiar después de que estos sean firmados.

El artículo original,The Real Estate Market Is Dead in Spain. Long Live Bitcoin", apareció por primera vez en Bitcoin Magazine y fue escrito por Kristyna Mazankova.