Un estudio publicado en la revista de políticas de la AEA examina los efectos económicos de la reforma de zonificación en São Paulo, Brasil, que elevó los niveles máximos de construcción permitidos a lo largo de corredores de transporte designados. La investigación, realizada por Santosh Anagol, Fernando Ferreira y Jonah Rexer, utiliza un modelo de equilibrio de mercados inmobiliarios para cuantificar los resultados. São Paulo es una de las áreas metropolitanas más grandes del mundo, con más de 12 millones de residentes en la ciudad propiamente dicha, lo que hace que la magnitud de los efectos medidos sea particularmente relevante para otras ciudades de rápido crecimiento que consideran políticas similares de recalificación.

Según los hallazgos, los desarrolladores respondieron a la flexibilización de las restricciones aumentando las solicitudes de construcción de multifamiliares en las manzanas directamente afectadas por la reforma. Este suministro adicional contribuyó a reducir los precios de la vivienda en los vecindarios donde se permitió una mayor densificación. El modelo estima un aumento agregado del 1,6 por ciento en el parque habitacional de la ciudad y una reducción del 0,4 por ciento en los precios de la vivienda.

Los investigadores señalan que estos cambios dieron lugar a grandes transferencias de riqueza inmobiliaria de los propietarios actuales a los futuros propietarios, a medida que los valores de las propiedades se moderaban en las zonas afectadas. Esta dimensión distributiva es un tema recurrente en la economía urbana: la flexibilización de las restricciones de construcción tiende a beneficiar a los residentes prospectivos y a los desarrolladores, al mismo tiempo que reduce el valor de los activos de los propietarios existentes, lo que genera tensiones políticas en torno a los esfuerzos de reforma. En general, la reforma produjo ganancias de bienestar equivalentes al 0,65 por ciento del PIB municipal de São Paulo. Estas ganancias se atribuyeron principalmente a los beneficios de los desarrolladores y a los beneficios de los consumidores derivados del nuevo entorno construido.

El estudio contribuye a un cuerpo más amplio de investigación económica sobre cómo las regulaciones de uso del suelo dan forma a los mercados inmobiliarios urbanos. Las reformas de zonificación que permiten una construcción de mayor densidad cerca de la infraestructura de transporte —una estrategia a menudo descrita como desarrollo orientado al tránsito— se estudian con frecuencia por su potencial para ampliar la asequibilidad de la vivienda y mejorar el bienestar urbano, aunque los resultados varían significativamente según la ciudad y el diseño de las políticas. Reformas comparables en ciudades como Auckland, Nueva Zelanda, han atraído la atención de los economistas que examinan si permitir más vivienda multifamiliar se traduce en aumentos medibles del suministro y una moderación de los precios.

Fuente: Marginal Revolution, haciendo referencia a la revista de políticas de la AEA.