Por Juliana Chloe A. Gonzales

El programa de licencias de tramitación acelerada del gobierno podría llevar los proyectos de vivienda al mercado más pronto, pero sus requisitos de depósito en garantía podrían inclinar la balanza hacia los grandes desarrolladores con mayor capitalización, ya que los ingresos de las preventas deben permanecer bloqueados hasta que se emita una licencia regular para vender, señalaron analistas inmobiliarios.

Según las normas revisadas de la licencia temporal para vender (TLS, por sus siglas en inglés), los desarrolladores calificados pueden comenzar a vender unidades mientras esperan ciertos permisos de otras agencias gubernamentales — pero todos los ingresos deben depositarse en una cuenta de depósito en garantía y no pueden retirarse hasta que el desarrollador obtenga una licencia regular para vender.

El propio régimen de licencias para vender se remonta al Decreto Presidencial n.º 957, la ley de 1976 de protección de compradores de subdivisiones y condominios que exige que los proyectos se registren ante el regulador de vivienda y obtengan su aprobación antes de que las unidades se ofrezcan al público.

«Un desarrollador ya no puede tratar las preventas de la era de la TLS como capital de trabajo gratuito; necesita un colchón suficiente para cubrir los reembolsos si un proyecto no se convierte a tiempo», dijo Dino Palanca, jefe de Investigación de Savills Philippines, en un mensaje de Viber.

El requisito de depósito en garantía eleva la capitalización necesaria para lanzar un proyecto, lo que probablemente favorezca a los desarrolladores con balances más sólidos, señaló.

Según el Memorando Circular n.º 2026-012, los desarrolladores que ya han cumplido las condiciones de la licencia regular pueden solicitar una TLS mientras esperan requisitos adicionales, entre ellos un certificado de cumplimiento ambiental y un plan de levantamiento aprobado por el Departamento de Medio Ambiente y Recursos Naturales (DENR), así como un permiso de construcción del gobierno local.

El Departamento de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano (DHSUD) indicó que la medida busca evitar que proyectos de vivienda calificados se estanquen por cuellos de botella regulatorios, al tiempo que protege a los compradores.

Un mecanismo de tiempos, no un catalizador

Palanca señaló que la TLS aceleraría la entrada al mercado de las unidades de vivienda, pero que funcionaría más como un mecanismo de tiempos para las carteras de proyectos existentes que como un catalizador de nuevos desarrollos.

«Su verdadero valor es permitir que los proyectos muy avanzados comiencen la preventa en lugar de quedar inactivos durante el proceso de permisos, lo que con el tiempo debería acortar moderadamente el flujo de oferta de viviendas», señaló.

La reforma no necesariamente crearía nuevos proyectos de inmediato, agregó, porque principalmente permite que los proyectos avanzados comiencen la preventa antes.

La TLS tiene una validez de un año y puede extenderse por un último período de seis meses si el retraso en la obtención de los requisitos pendientes no es atribuible al desarrollador. Palanca describió el período máximo de 18 meses como «manejable» para los proyectos técnicamente avanzados, aunque puede resultar ajustado para desarrollos que requieren aprobaciones de varias agencias gubernamentales.

Si una TLS expira sin convertirse en una licencia regular, el desarrollador debe reembolsar todos los pagos, incluidos los intereses y los impuestos, dentro de los 30 días. Palanca afirmó que la regla de «una sola oportunidad» contra nuevas extensiones es un disuasivo significativo para los desarrolladores que buscan usar la TLS como una solución permanente.

Aprobaciones descentralizadas

Joey Roi Bondoc, director de Investigación de Colliers Philippines, señaló que las normas de la TLS, combinadas con la descentralización de las aprobaciones regulatorias, podrían aliviar los retrasos de larga data en la emisión de licencias y acelerar los lanzamientos de vivienda fuera de Metro Manila.

Según el Memorando Circular n.º 2026-012, el DHSUD transfirió el procesamiento y la aprobación de las solicitudes regulatorias de su oficina central a las oficinas regionales, con excepción de la Región de la Isla de Negros. Las oficinas regionales disponen de 15 días, contados a partir del pago de las tarifas, para aprobar o rechazar una solicitud regulatoria.

El propio DHSUD fue creado en 2019 mediante la Ley de la República n.º 11201, que consolidó las principales agencias de vivienda del gobierno en un solo departamento.

«Incluso las oficinas regionales pueden ver que existe una fuerte demanda en su región y, por lo tanto, deberían realmente agilizar el procesamiento. Realmente es necesario aflojar los cuellos de botella regulatorios», dijo Bondoc a BusinessWorld en una entrevista telefónica.

Unas aprobaciones más rápidas podrían ayudar a atender la oferta, la demanda y la asequibilidad de la vivienda al permitir que los desarrolladores avancen con sus lanzamientos pese a los retrasos en permisos emitidos por otras agencias, señaló. La reforma llega mientras el gobierno trabaja para reducir un déficit habitacional nacional que ha estimado en más de seis millones de unidades.

Llamado a la consulta

Bondoc también señaló que el DHSUD debería garantizar que los pequeños y medianos desarrolladores entiendan las normas revisadas y cuenten con una vía para plantear inquietudes sobre la implementación.

«Una mejor consulta con estos actores de menor tamaño será crucial. Por supuesto, todavía está en sus fases iniciales y realmente aún está por verse el éxito de su implementación. Pero dado que aún se encuentra en las fases iniciales, creo que debería existir un mecanismo de retroalimentación constante entre los desarrolladores», dijo.

El DHSUD también exige que los anuncios indiquen claramente el número de la TLS para que los compradores potenciales sepan que un proyecto cuenta únicamente con una licencia temporal. Los analistas señalaron que esta divulgación debería aplicarse de manera consistente en todas las plataformas de marketing y explicar claramente la naturaleza temporal de la licencia.