La demanda industrial se mantuvo sólida en el primer semestre de 2026, impulsada por fabricantes de semiconductores, de alimentos y bebidas y de productos de consumo masivo (FMCG) que buscan instalaciones con especificaciones modernas y acceso estratégico a puertos y autopistas en un contexto de crecientes costos de combustible. El segmento de semiconductores es particularmente significativo para la economía filipina, ya que la electrónica ha sido durante mucho tiempo la principal categoría de exportación del país, lo que explica el peso de estos actores industriales en la demanda de espacio industrial. Se espera que el centro de Luzón sea un importante contribuyente de nuevo espacio industrial más allá de 2026, lo que beneficiará a las inmobiliarias con grandes y crecientes presencias industriales en la región.

El perfil industrial del centro de Luzón está prosperando cada vez más, con actores industriales de mayor valor instalándose y expandiéndose en los enormes y sofisticados parques industriales de la región. En los últimos años, grandes empresas como Ajinomoto Philippines Corp. y Coca-Cola Beverages Philippines, Inc. han ocupado espacio industrial en la zona. Otras incorporaciones nuevas de alto perfil incluyen fabricantes de vehículos eléctricos y de fibrocemento.

La oferta se expandió con 230 hectáreas (ha) de nuevos desarrollos industriales en el sur y centro de Luzón, incluido TARI Estate en Tarlac, mientras que se esperan otras 190 ha para fin de año, principalmente en Cavite.

Las tasas de alquiler de almacenes tradicionales se debilitaron en Cavite, Laguna, Batangas (Calaba), el centro de Luzón y la Gran Manila, pero los alquileres de almacenes modernos continuaron subiendo. La vacancia industrial mejoró, al descender a 13,1% desde 14,1% a fines de 2025 gracias a una mayor absorción. La divergencia entre los alquileres de almacenes tradicionales y modernos refleja una tendencia más amplia en los mercados logísticos regionales, donde los ocupantes priorizan cada vez más instalaciones capaces de soportar automatización y rotaciones más rápidas frente al stock antiguo y de menor costo.

Creciente demanda de almacenes modernos

En el primer semestre de 2026, Colliers registró una corrección de 3% en los alquileres promedio de almacenes tradicionales en el sur de Luzón, el centro de Luzón y la Gran Manila semestre a semestre (HoH). Mientras tanto, las tasas promedio de arrendamiento de almacenes modernos en estas ubicaciones crecieron 8% HoH durante el período. Colliers considera que este es un momento oportuno para que los propietarios y desarrolladores modernicen y renueven sus instalaciones existentes, dada la mayor demanda de almacenes modernos.

Entre las características de estos almacenes modernos se incluyen una altura piso-techo de entre 12 y 14 metros (m), capacidad de carga de piso de hasta 5 toneladas, sistema de rociadores contra incendios e iluminación. Algunos operadores de almacenes están automatizando aún más sus instalaciones mediante la integración de robótica avanzada y sistemas de transportadores. Según Colliers, la mayor adopción de innovaciones tecnológicas es crucial para que propietarios y operadores mejoren sus servicios y aseguren un fuerte arrendamiento anticipado de instalaciones de última generación.

Destacar las instalaciones cerca de infraestructura majeure

Los datos de la Autoridad de Estadísticas de Filipinas (PSA) muestran que la inflación de costos logísticos del país alcanzó 16,8% en el segundo trimestre (Q2) de 2026, un máximo en 21 años. Las ineficiencias en el transporte, la congestión portuaria y las interrupciones de la cadena de suministro han aumentado significativamente los costos operativos. Los elevados costos logísticos han sido señalados desde hace tiempo como un desafío de competitividad para Filipinas frente a algunos vecinos del Sudeste Asiático, lo que hace que la eficiencia de ubicación sea aún más determinante en la selección de sitios industriales.

Colliers recomienda que los desarrolladores y operadores de almacenes destaquen la proximidad de sus instalaciones a infraestructura majeure. La firma espera que más empresas, particularmente de comercio electrónico y orientadas a la exportación, se ubiquen en microalmacenes, centros de distribución y fábricas en corredores industriales importantes con acceso directo a autopistas, carreteras de peaje y puertos. Si bien los almacenes en Calaba y el centro de Luzón siguen siendo las ubicaciones más consideradas, las instalaciones de la Gran Manila también están bien posicionadas para operaciones de microalmacenaje y cumplimiento de última milla, lo que las hace ideales para empresas que buscan minimizar los costos de entrega urbana.

Maximizar el impulso manufacturero

Filipinas sigue siendo un destino manufacturero atractivo para los fabricantes internacionales que buscan expandir y diversificar sus cadenas de suministro en el Sudeste Asiático. El gobierno filipino ha atraído activamente inversiones de socios comerciales tradicionales y no tradicionales como Taiwán, Japón, Singapur, Tailandia, Suecia y Brasil.

Colliers Philippines considera que los desarrolladores pueden maximizar oportunidades participando activamente en ferias comerciales en el exterior y misiones de inversión organizadas por agencias de promoción de inversiones (IPA), como la Autoridad de Zonas Económicas de Filipinas (PEZA) y la Junta de Inversiones (BoI). Los desarrolladores pueden aprovechar estos eventos para promover a Filipinas como un polo manufacturero y resaltar los beneficios de ubicarse en los parques industriales del país.

¿Cambio de juego o gran decepción?

El sector industrial del centro de Luzón también probablemente se beneficie de la iniciativa Pax Silica. Colliers considera que el polo de fabricación de semiconductores y hardware avanzado de 4.000 acres complementará el Corredor Económico de Luzón, impulsando la actividad industrial en Clark, Subic, Batangas y Manila. En opinión de Colliers, el mercado inmobiliario en general se beneficiará de la iniciativa y, a medida que se acelere la actividad económica, es probable que el proyecto tenga un efecto de derrame positivo sobre los segmentos residencial, de oficinas y hotelero. El enfoque del proyecto en semiconductores se alinea con los esfuerzos globales por diversificar geográficamente la producción de chips, posicionando a Filipinas para captar una parte de ese flujo de inversión si se gestionan los riesgos de ejecución.

Sin embargo, Colliers señala varios riesgos que el gobierno debe abordar para asegurar la sostenibilidad a largo plazo de la iniciativa. La Autoridad de Conversión y Desarrollo de Bases (BCDA) aclaró recientemente que Pax Silica no albergará centros de datos de hiperescala y se centrará en actividades de fabricación de semiconductores. Aunque esto reduce las preocupaciones por los enormes requerimientos de energía y agua asociados con los centros de datos, el proyecto aún enfrenta riesgos como preocupaciones ambientales, el abastecimiento de minerales críticos y conflictos geopolíticos derivados de posibles tensiones comerciales, especialmente dada la fuerte dependencia de la industria de semiconductores de cadenas de suministro globales complejas. Colliers también considera que el gobierno debería implementar una masiva campaña de información para atender las preocupaciones de los filipinos.

Joey Roi Bondoc es director y jefe de Investigaciones de Colliers Philippines (joey.bondoc@colliers.com).