Los desarrolladores de propiedades industriales en Filipinas están abandonando cada vez más la construcción especulativa —proyectos lanzados sin inquilinos asegurados— en favor de instalaciones build-to-suit y precomprometidas, ya que los elevados costos de financiamiento y desarrollo empujan al sector hacia un despliegue de capital más disciplinado, según consultores inmobiliarios.

"Las instalaciones build-to-suit y precomprometidas están desplazando cada vez más a la construcción especulativa, ya que los ocupantes de comercio electrónico, distribución y cadena de frío priorizan espacios construidos a medida y alineados con sus especificaciones. A medida que se intensifica la demanda, está emergiendo un corredor de crecimiento del norte para complementar el establecido cinturón del sur", señaló Cushman & Wakefield en su informe MarketBeat Industrial del segundo trimestre, publicado en agosto. El cinturón del sur se refiere al corredor Calaba, al sur de Manila, que históricamente ha dominado el desarrollo industrial; el emergente corredor del norte se centra en Luzón Central, posicionado cerca del eje logístico Subic-Clark y de los puertos que sirven al norte de Luzón.

Al asegurar compromisos de inquilinos antes del inicio de la construcción, este cambio reduce la exposición de los desarrolladores a riesgos de arrendamiento y financiamiento, al tiempo que alinea la nueva oferta con ocupantes que buscan instalaciones adaptadas a sus requerimientos operativos. También contrasta con el auge de almacenes de la era pandémica, cuando los desarrolladores competían por agregar espacio de forma especulativa para capturar la creciente demanda de comercio electrónico y logística.

Joy Rosario-Bautista, directora de mercados industriales de la firma de asesoría inmobiliaria PRIME Philippines, señaló que las propiedades industriales se han mantenido resilientes pese al crecimiento económico más lento, la mayor inflación, los elevados costos de financiamiento y el alza de los precios de los combustibles.

"Han escuchado sobre el menor PIB, la mayor inflación, los elevados costos financieros y el alza de los precios de los combustibles. Naturalmente, estos son los factores que generan costos operativos para la manufactura, la logística y el comercio electrónico. Pero el sector industrial se comportó de manera diferente. Los almacenes, las instalaciones de manufactura y los centros de distribución son activos operativos", dijo la Sra. Rosario-Bautista durante la presentación de mercado del segundo trimestre de PRIME Philippines a finales de julio.

Indicó que los desarrolladores están favoreciendo cada vez más estrategias de menor riesgo, como desarrollos prearrendados, mientras las empresas buscan instalaciones que mejoren la eficiencia operativa.

"Las empresas quieren un sitio prearrendado que realmente tenga sentido en el mercado, porque el mercado ahora busca eficiencia. Querían algo más personalizado, más alineado con su operación porque, al final del día, quieren instalaciones rentables en términos de costos que respalden la operación", afirmó la Sra. Rosario-Bautista.

Según Cushman & Wakefield, el mercado inmobiliario industrial filipino cuenta con un inventario total de 9,400 hectáreas (ha), con otras 400 ha programadas para desarrollo entre 2026 y 2028. Aproximadamente 860 ha de zonas industriales están planificadas o en construcción a nivel nacional.

Luzón Central representa la mayor parte del pipeline de desarrollo con 560 ha, seguida por la región de Cavite-Laguna-Batangas (Calaba) con 190 ha y el Gran Davao con 110 ha.

Cushman & Wakefield también señaló que los compromisos de inversión apuntan a una demanda continua de propiedades industriales pese a los mayores costos de desarrollo. La Autoridad de Zonas Económicas de Filipinas aprobó P140.7 mil millones en inversiones en el primer semestre, un 94.42% más que un año antes, según la consultora inmobiliaria.

"Los compromisos aprobados estuvieron liderados por la manufactura (45%), seguida por la logística (15%) y los desarrollos de ecozonas (9%), lo que refleja la sólida confianza de los inversionistas en la capacidad productiva del sector y apunta a un robusto pipeline de proyectos que se espera impulse el crecimiento del empleo hasta fin de año", señaló Cushman & Wakefield.

La consultora añadió que este pipeline de inversión, junto con la demanda de operadores de manufactura, logística, comercio electrónico y cadena de frío, está respaldando la expansión de instalaciones precomprometidas y build-to-suit, incluso mientras los desarrolladores se vuelven más selectivos con los proyectos especulativos. — Juliana Chloe A. Gonzales