El inventario de viviendas unifamiliares nuevas en venta aumentó en julio en todas las regiones —acercándose a máximos históricos en el Sur y disparándose en el Medio Oeste hasta su nivel más alto desde 2008—, mientras el precio mediano de venta cayó a su mínimo desde 2021 y las ventas continuaron debilitándose, según datos publicados el 25 de agosto por la Oficina del Censo de Estados Unidos.

El precio mediano de las viviendas unifamiliares nuevas vendidas en julio cayó un 1% respecto al año anterior, un 8,2% respecto a dos años atrás y un 14% desde el máximo de octubre de 2022, hasta situarse en 393.800 dólares, el nivel más bajo desde septiembre de 2021. Esos precios no incluyen los incentivos ni los costos considerables de las reducciones de las tasas hipotecarias que los constructores utilizan para sostener sus ventas. Los constructores incluyen estos costos en los precios de venta promedio que reportan en sus estados financieros, pero no quedan reflejados en los datos de la Oficina del Censo, que capturan en cambio los precios estipulados en los contratos de venta.

El precio mediano promedio de tres meses, que suaviza parte de la volatilidad mensual, cayó un 1,5% interanual y un 7,2% respecto a dos años atrás, hasta los 404.400 dólares, el más bajo desde octubre de 2021.

Los grandes constructores de viviendas —empresas que deben construir y vender casas para mantenerse en el negocio— llevan casi cuatro años adaptándose a esta nueva realidad. Para mantener sus ingresos y proteger o ganar participación de mercado, han reducido precios, acumulado incentivos y comprado reducciones de las tasas hipotecarias, una combinación que ha recortado sustancialmente sus márgenes brutos y hundido sus utilidades netas y el precio de sus acciones. Los títulos de DR Horton y Lennar, los dos constructores más grandes, se han desplomado un 25% y un 52%, respectivamente, desde mediados de septiembre de 2024. El índice mensual del mercado de la vivienda NAHB/Wells Fargo, que sigue la proporción de constructores que reducen precios y usan incentivos, ofrece una medición continua de ese equilibrio entre volúmenes de venta y márgenes.

Las ventas de viviendas unifamiliares nuevas en todas las etapas de construcción cayeron un 5,7% interanual en julio, hasta 55.000 viviendas, y se situaron un 9% por debajo del nivel de julio de 2019. El promedio de ventas de tres meses bajó un 0,6% respecto al año anterior, el séptimo mes consecutivo de descensos interanuales. Dado que la Oficina del Censo contabiliza una venta cuando se firma el contrato, y no al cierre como ocurre con las ventas de viviendas usadas, la serie es una de las lecturas más oportunas sobre la demanda de vivienda, y este año se ha movido en líneas generales al ritmo de las tasas hipotecarias. Del total de esas ventas, el 63% se produjo en el Sur y el 28% en el Oeste (un 91% combinado), y el resto en el Noreste y el Medio Oeste.

El inventario de viviendas unifamiliares en todas las etapas de construcción se disparó a 495.000, el cuarto mes consecutivo de aumentos mensuales. Hasta ahora este año, la caída de las ventas y el aumento del inventario han seguido aproximadamente el ritmo del alza de las tasas hipotecarias. Comparado con julio de 2019, el inventario en venta se ha disparado un 71%. Por regiones, el 61% de ese inventario estaba en el Sur —la región que representó el 63% de las ventas— y el 21% en el Oeste, que representó el 28% de las ventas.

A diferencia del inventario de reventa, que solo llega al mercado cuando los propietarios actuales deciden vender, la oferta de viviendas nuevas puede crearse mediante la construcción. Estas nuevas incorporaciones al parque de vivienda de Estados Unidos son precisamente lo que más necesita el mercado inmobiliario, sostiene Wolf Street, y los constructores están construyéndolas, lo que deja a la industria con 9,6 meses de oferta al ritmo de ventas actual, muy por encima de los aproximadamente seis meses que durante mucho tiempo han servido como regla práctica del sector para un mercado equilibrado. Constrúyelas y vendrán, añade la publicación —tal vez, si el precio es lo suficientemente bajo y los incentivos lo suficientemente altos.

El inventario de viviendas en construcción descendió a 262.000, un 10% menos que hace un año. La caída se produjo en parte porque viviendas fueron terminadas y pasaron a la siguiente categoría —viviendas terminadas en venta—, que aumentó. En comparación con julio de 2019, el inventario en construcción registró un alza del 32%. Las viviendas de esta categoría están en el proceso de construcción y se ofrecen en venta, pero aún no se han vendido; los constructores tienen una cantidad considerable de capital inmovilizado en este inventario y están motivados a venderlo.

El inventario de viviendas terminadas en venta subió a 114.000, tras haberse reducido desde los niveles muy altos registrados en diciembre. En comparación con julio de 2019, el inventario de viviendas terminadas aumentó un 50%, y en comparación con julio de 2022 se ha disparado un 170%. Los constructores tienen mucho capital inmovilizado en estas “viviendas especulativas” que en gran medida están listas para habitar y están muy motivados a venderlas.

Inventario y ventas por región

En el Sur, el inventario en venta subió a 301.000 viviendas unifamiliares nuevas en todas las etapas de construcción. Eso representa una caída del 4% respecto del récord histórico alcanzado en julio del año pasado, pero un alza del 73% frente a julio de 2019: una cantidad gigantesca de inventario que los constructores deben vender. Las ventas en la región cayeron un 6% interanual y se situaron un 9% por debajo de 2019, dejando a los constructores con casi 10 meses de oferta.

En el Oeste, el inventario en venta subió a 103.000 viviendas unifamiliares nuevas, un 6% menos que en julio del año pasado y un 18% más que en julio de 2019. Las ventas se mantuvieron sin cambios interanuales y cayeron un 15% respecto de 2019. La oferta aumentó a 9,4 meses al ritmo de ventas actual.

En el Medio Oeste, el inventario en venta se disparó un 18% interanual y un 60% respecto de julio de 2019, hasta 59.000 viviendas nuevas, el nivel más alto desde 2008. Las ventas cayeron a 4.000, una cifra redondeada al millar más cercano por la Oficina del Censo, lo que deja margen para grandes errores de redondeo. Sobre esa base, las ventas se desplomaron un 50% y la oferta se disparó a casi 15 meses.

En el Noreste, el inventario en venta subió un 3% interanual y un 14% respecto de 2019, hasta 33.000 viviendas unifamiliares nuevas. El Noreste es un área pequeña con grandes ciudades densamente pobladas, donde la construcción multifamiliar —condominios y apartamentos— desempeña un papel importante en lugar de la construcción unifamiliar.

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Fuente: Wolf Street